2016.05.04

一如許多經濟學者、專家、投資人…等，都希望可以準確預測未來股價高低、匯率升貶、經濟走向，許多人也希望可以預知未來的不動產市場走向，而且根據筆者觀察，關注不動產價格的人，絕對不比關注股價走向的人少。筆者身邊的朋友是這樣說的：「我可以不買股票、黃金、外幣；但是我早晚總是要買一間自己的房子」。也就是這種想法，以各種基礎、方法來預測未來房地產價格走向的論述，不斷地進行著激烈的多空論戰；而傳統的多方及空方論點大多以消費者信心指數、房價所得比、租金所得比、建照核發數、貸款餘額…等典型經濟面的數據，來支持其各自的多、空論點。

筆者最近發現，有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向，其論點大致上認為：

傳統經濟數據是落後指標，要預測未來趨勢卻用落後指標是很容易錯誤的；而房地產的核心因素，還是要回歸供需二字，因此應以「人口結構」來作為切入點。根據內政部的統計，自民國99年起，27至41歲主力工作人口達到576萬人的高峰後，預估到了民國112年，此區間的工作人口將跌破500萬人，到了124年更可能跌破400萬人。更嚴重的是，到了民國111年左右，台灣人口總數更可能進入負成長階段。因此人口說認為，如果沒有其他購屋者來補足此一人口降低所導致的需求缺口，十年後，房價少三分之一甚至於更低，是相當有可能的。

影響房市的因素複雜到不可能一一列舉

以人口增長趨勢來預測房市走向，其理論的基礎還是在於供給與需求，所以其論點會認為當人口越來越少的時候，需求肯定下降，既然需求下降，那價格鐵定不好了。可是房地產即便不是國家產業的火車頭，肯定也是總量規模、影響層面、牽涉就業人口等指標排名前五名的產業，面對規模如此大的產業，會影響其價格的因素實在太多了：資金、信心、利率、稅制、人口、政局…幾乎不可能可以一一列舉；所以筆者認為，如果只以一種指標就要預測未來房市走向，那恐怕錯誤的機會是相當高的。

房地產的供給與需求有其特殊定義

就以人口說、與其他學者時常主張的「供給與需求」理論來說，少子化、人口下降、空屋一堆…既然已經沒有那麼多人要住了，房市未來怎麼可能會樂觀？這種說法乍聽之下頗有道理，可是當中確有一個觀念上的謬誤，那就是房子的需求絕對不是只有拿來「住」的，房地產的需求在「避險、投資」的面向上恐怕不會輸給「居住」，而且這種投資需求在全世界主要都會區皆然，不只是華人國家而已。以台北為例，不是說帝寶裡沒住人的「空屋」一堆嗎，那為什麼在最近房市低迷的時候，還可以一坪成交超過250萬？大家想想看，有能力跟膽識在現在這個景氣去購入總價動則超過3億房子的人，他會是因為需要居住才去買的嗎？

供過於求早在20年前就發生了

再舉一個供給與需求似乎背離傳統經濟學理論的例子，根據內政部建築研究所統計資料，自民國83年起，我國空閒住宅即破百萬戶，88年更達131萬戶之高點。不說台北了，台中市在民國79年空屋率已達19.7%，至89年躍升至26%，如此高的空屋率，供給如此大於需求的情況下，照道理房價應該不斷向下啊，但是台中這幾年的房價也是跟著台北都會區一樣屢創新高，所以說，供給與需求雖然是經濟學的不變理論，但是要用在房地產市場時，會同時遇到兩個困難，那就是「需求」不好定義、連「供給」恐怕都很難定義。

房地產市場中的「供給」不能只看數量

根據民國101年內政部營建署統計，全台灣屋齡30年以上的房子有319萬間，幾乎是全台812萬戶房的40%。而台北市平均屋齡更已達29.2年，甚至有44萬多間的房子，屋齡已經超過30年以上，是台北市所有房子的50%以上，其中有13萬間屋齡更超過40年。也就是說再過個十幾二十年（也差不多是所謂人口紅利正式翻轉往下的時候），全台灣會有40％以上、光台北市就有超過50％的房子，其屋齡將超過50年，而這些房子幾乎都是一般RC甚至結構更為脆弱（例如磚造）的其他構造；而數量這麼龐大的老屋，在統計數據上一樣被列為「供給」，也被列為「空屋」（事實上很多根本不是沒住人的空屋，而是根本已經不能住的廢棄水泥方塊）。但是到了民國120年、130年的時候，有「居住」需求的人真的還會把這些超過半世紀甚至超過一甲子的房子列為考慮選項嗎？那如果我們把這些超過50年或者超過60年的老屋從「供給」、從「空屋」剔除的話，那是供過於求還是供給嚴重不足？

人口紅利指數雖然有關，但絕非影響房價的最重要因素

一如前述，影響房地產的因素實在太多了，在筆者看來，資金、利率、政策與稅制影響房地產的力道都大過於人口，但是即便如此，光看任何一個單獨指標也都無法判斷房市的走向，就好比以前房貸利息超過10％的時候，房市也一樣有一日三價的好光景，現在房貸利率已經降到2％以下了，但短期看起來房市恐怕也不會好。所以，要判斷房地產市場是絕對無法從單一指標來分析的，否則就會像標題一樣：奶油好，麵包就一定好吃嗎？恐怕未必！