2018/10/08（王鈞生／台中報導）

貪心房東嚇跑租客，識相房東找回租客。台中公益路商圈曾是餐飲一級戰區，位於公益路、大墩路口的「赤鬼牛排」，更是生意火紅，月營收達800萬元，但房東不只連年調漲租金，去年一口氣從80萬漲到120萬，逼得讓赤鬼搬離，結果店鋪空租10個月，房東不止少賺800萬，眼看商圈逐漸沒落，焦急求赤鬼回心轉意遭拒，心一橫調回原價，果真找到新房客，連鎖健身品牌「WORLD GYM」年底將進駐。

逢甲夜市起家的「赤鬼牛排」旗下有四間分店，分別是台灣大道店、崇德店、逢甲店及高雄店，而台灣大道店原本位於公益路、大墩路口，是四店中最賺錢的，排隊人潮不斷，每月營收高達700、800萬，連帶讓房東不斷調漲租金，租約10年從早期45萬元，一路漲到80萬元，去年甚至一口氣要漲到120萬元，逼得赤鬼12月底遷移到2公里外的台灣大道、民權路口角地，重整版圖。

房東失了金雞母，也等不到新房客，期間一度傳出有麥當勞有意進駐，但不了了之，店面閒置10個月，更慘的是，公益路的其他餐飲業者，也陸續因房東漲租搬離，使原本的餐飲一級戰區成沒落商圈，一度傳出房東願意降價，找回赤鬼，但對方早在新據點站穩山頭，還被饕客盛讚「環境更好」，根本無意回頭。

事情看似無轉圜餘地，卻在近期峰迴路轉，這處黃金角地近一周現場已有工作人員忙進忙出，原來是WORLD GYM接手，以每月70、80萬元承租，價格和赤鬼搬遷前相當，房地產業者說：「房東基本沒損失，租金差異不大，也符合行情！」現場目前正進行建物拆除作業。

《蘋果》實際求證WORLD GYM健身品牌，該公司低調回應證實：「確實承租了該地，月租介於70、80萬元，但目前尚在規畫細節，預計年底會開幕，將由旗下新品牌進駐，至於對其他合約細節不願透漏。」據了解，房東當年開高價逼走赤鬼，一部分是想出售土地獲利，當時並拋出每坪250萬元高價行情，但以附近地價單坪150~180萬元來說，略高於市場水準，且近年適逢房地產景氣修正，因而遲遲找不到買主。記者致電給曾替房東招租的業者，對方氣呼呼表示：「你們為什麼要寫這個！？」表示不想談論此事，隨即掛上電話。

房產業者認為，房東光是公益路就有2大角地、正在養地，等待時機出脫獲利，可能是見當前土地價格不漂亮，加上現有土地持有成本不高，不如長期出租。公益精華商圈目前例如寵物公園、卡啡那等後進商家，行情差不多都落在80萬元上下，最高單坪租金約落在4000~5000元，永慶不動產商仲部經理王紹凡說：「該地位處正公益黃金地段，開出80萬元租金，算是符合行情，而且對象是連鎖品牌，可具有打廣告效果。」

針對舊房東不漲價，赤鬼低調表示，為考量跟房東關係，不希望與公益路舊店面有太多連結，不對此作特別回應。另外據估算，赤鬼新店面開幕至今人潮仍是絡繹不絕，假日一天可達上千組、業績可達35萬元以上，與舊店面相比業績差不多，不過新店佔地雙店面達200坪以上，房租部分僅30多萬元，與舊店面相比，便宜了一半以上。此外年底也將在大里展出新一代店面，為台中第5家。

對於房東調降房租，多數網友不領情，狠批：「貪心不足蛇吞象，是沒聽過細水長流嗎？為了多賺那點錢把金雞母逼走，沒人租你房子是剛好，像你這麼貪心的房東，誰敢跟你談生意？」「台灣無良房東貪得無厭，已經夠有錢了，還胡亂漲租金。」「就算降租，搬來搬去的花費就多少了? 何況還要重新裝潢 ， 降點租要賺回來也要一段時間 ， 何況已經有不良紀錄，到時又再漲，還要再辛苦找新店面，累死。」

原來房東賺的不是房租　真相揭曉

2018/10/08 （洪子恩、王鈞生／台中報導）

全台各大商圈出現店面房東寧可「空租」，也不願「降租」的情形，導致商圈空租率增加，專家分析這些房東的心態，其實著眼在「賣」而不是「租」，「未來要接手買店面的企業或財團，看得必定是投報率，若在租金上退讓，豈不等於在房價上『自砍一刀』。」

店面、土地的租約與一般房屋租約不同，幾乎都是長約，一簽就是5~10年，有的甚至20年，也因此租金一旦確立就難再更動，優式租售管理創辦人傅韋豪說：「租金只要一降，就很難再調回來，租金每年逐步往上調3%很簡單，但一次砍7折租金，未來要調原狀，得花很多年才能再『養』回來，之前的時間都白犧牲了，調降後有人要來買，也賣不到好價錢。」

住宅的價值牽涉到品牌、地段、環境、建材等複雜因素，店面的價值只跟「租金報酬率」有關，這也說明為何房東寧可空租1年，也不願降租的原因，傅韋豪表示，所以才會見到店面「寧空租不降租，撐不住就售出」的現象。另外，高級地段店面的持有者，基本上是無貸款、全現金置產的地主或企業，財力雄厚的程度，店面空幾個月一年並不造成影響，傅韋豪指出，一般金字招牌的店面通常屋齡高，因此房屋稅、地價稅負擔偏低，持有者目標還是著重在於買賣出脫獲利的空間。

對於這類置產產品，租金報酬率3%以上是必要的，才會高於定存2%，將店面、土地出租也不是為了租金，而是創造報酬率，以墊高資產總價。以劉媽媽在逢甲持有的整棟麥當勞大樓來說，整棟月租金550萬元，購入成本約11億，以她2010年購入時，租金才300餘萬元，報酬率3%出頭，但現在已有6%，若她以3%出頭的投報率，再賣給下一手，可以賣到20億，非常驚人。

原「赤鬼」的公益路舊店面，即是經典一例。該地漲租，一方面是因該地土地已易主，後期購入成本價格勢必較高，為了符合投報率，租約一到，地主租金即會大幅調漲；二方面若土地要轉售，不少地主也會先追上報酬率，吸引置產客，才能售的好價格。

一般來說，大型連鎖店家承租土地店面，都是跟地主簽10年以上長約，合約內容每年調高3%租金，但通常合約內容只調升，若是業績無法跟上，就只有苦撐一途，不然就要待合約到期，另行磋商。專精店面的永慶不動產台中精誠公益加盟店專案經理吳國榮分析，幾乎所有大型店面承租，如便利商店，都要簽5~10年長約，並都會有年年調漲3%房租條件，這樣一來才能吸引房東簽長約，至於下一期的房租價，則會在合約到期前一年再談，「調降、調漲都有可能，是商圈及管理人而定」。

在熱門商圈中，許多房東或地主，名下資產都會有專門經理人或仲介處理，有時容易誤判情勢，反而漲租把好租客逼走，也是商圈常態。吳國榮強調說：「一般來說在地型老地主，顧及情面，加上早期持有成本較低，除非有旁人建議，否則不會太過利益導向，較少大幅調漲，但是外來投資客或企業，必須計算投資報酬率，就會照市場行情調整，在熱門商圈最明顯。」