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2018/11/11 08:20:00瀏覽578|回應0|推薦0 | |
貪心房東嚇跑租客,識相房東找回租客。台中公益路商圈曾是餐飲一級戰區,位於公益路、大墩路口的「赤鬼牛排」,更是生意火紅,月營收達800萬元,但房東不只連年調漲租金,去年一口氣從80萬漲到120萬,逼得讓赤鬼搬離,結果店鋪空租10個月,房東不止少賺800萬,眼看商圈逐漸沒落,焦急求赤鬼回心轉意遭拒,心一橫調回原價,果真找到新房客,連鎖健身品牌「WORLD GYM」年底將進駐。 逢甲夜市起家的「赤鬼牛排」旗下有四間分店,分別是台灣大道店、崇德店、逢甲店及高雄店,而台灣大道店原本位於公益路、大墩路口,是四店中最賺錢的,排隊人潮不斷,每月營收高達700、800萬,連帶讓房東不斷調漲租金,租約10年從早期45萬元,一路漲到80萬元,去年甚至一口氣要漲到120萬元,逼得赤鬼12月底遷移到2公里外的台灣大道、民權路口角地,重整版圖。 房東失了金雞母,也等不到新房客,期間一度傳出有麥當勞有意進駐,但不了了之,店面閒置10個月,更慘的是,公益路的其他餐飲業者,也陸續因房東漲租搬離,使原本的餐飲一級戰區成沒落商圈,一度傳出房東願意降價,找回赤鬼,但對方早在新據點站穩山頭,還被饕客盛讚「環境更好」,根本無意回頭。 事情看似無轉圜餘地,卻在近期峰迴路轉,這處黃金角地近一周現場已有工作人員忙進忙出,原來是WORLD GYM接手,以每月70、80萬元承租,價格和赤鬼搬遷前相當,房地產業者說:「房東基本沒損失,租金差異不大,也符合行情!」現場目前正進行建物拆除作業。 《蘋果》實際求證WORLD GYM健身品牌,該公司低調回應證實:「確實承租了該地,月租介於70、80萬元,但目前尚在規畫細節,預計年底會開幕,將由旗下新品牌進駐,至於對其他合約細節不願透漏。」據了解,房東當年開高價逼走赤鬼,一部分是想出售土地獲利,當時並拋出每坪250萬元高價行情,但以附近地價單坪150~180萬元來說,略高於市場水準,且近年適逢房地產景氣修正,因而遲遲找不到買主。記者致電給曾替房東招租的業者,對方氣呼呼表示:「你們為什麼要寫這個!?」表示不想談論此事,隨即掛上電話。 房產業者認為,房東光是公益路就有2大角地、正在養地,等待時機出脫獲利,可能是見當前土地價格不漂亮,加上現有土地持有成本不高,不如長期出租。公益精華商圈目前例如寵物公園、卡啡那等後進商家,行情差不多都落在80萬元上下,最高單坪租金約落在4000~5000元,永慶不動產商仲部經理王紹凡說:「該地位處正公益黃金地段,開出80萬元租金,算是符合行情,而且對象是連鎖品牌,可具有打廣告效果。」 針對舊房東不漲價,赤鬼低調表示,為考量跟房東關係,不希望與公益路舊店面有太多連結,不對此作特別回應。另外據估算,赤鬼新店面開幕至今人潮仍是絡繹不絕,假日一天可達上千組、業績可達35萬元以上,與舊店面相比業績差不多,不過新店佔地雙店面達200坪以上,房租部分僅30多萬元,與舊店面相比,便宜了一半以上。此外年底也將在大里展出新一代店面,為台中第5家。 對於房東調降房租,多數網友不領情,狠批:「貪心不足蛇吞象,是沒聽過細水長流嗎?為了多賺那點錢把金雞母逼走,沒人租你房子是剛好,像你這麼貪心的房東,誰敢跟你談生意?」「台灣無良房東貪得無厭,已經夠有錢了,還胡亂漲租金。」「就算降租,搬來搬去的花費就多少了? 何況還要重新裝潢 , 降點租要賺回來也要一段時間 , 何況已經有不良紀錄,到時又再漲,還要再辛苦找新店面,累死。」 原來房東賺的不是房租 真相揭曉 2018/10/08 (洪子恩、王鈞生/台中報導) 全台各大商圈出現店面房東寧可「空租」,也不願「降租」的情形,導致商圈空租率增加,專家分析這些房東的心態,其實著眼在「賣」而不是「租」,「未來要接手買店面的企業或財團,看得必定是投報率,若在租金上退讓,豈不等於在房價上『自砍一刀』。」 店面、土地的租約與一般房屋租約不同,幾乎都是長約,一簽就是5~10年,有的甚至20年,也因此租金一旦確立就難再更動,優式租售管理創辦人傅韋豪說:「租金只要一降,就很難再調回來,租金每年逐步往上調3%很簡單,但一次砍7折租金,未來要調原狀,得花很多年才能再『養』回來,之前的時間都白犧牲了,調降後有人要來買,也賣不到好價錢。」 住宅的價值牽涉到品牌、地段、環境、建材等複雜因素,店面的價值只跟「租金報酬率」有關,這也說明為何房東寧可空租1年,也不願降租的原因,傅韋豪表示,所以才會見到店面「寧空租不降租,撐不住就售出」的現象。另外,高級地段店面的持有者,基本上是無貸款、全現金置產的地主或企業,財力雄厚的程度,店面空幾個月一年並不造成影響,傅韋豪指出,一般金字招牌的店面通常屋齡高,因此房屋稅、地價稅負擔偏低,持有者目標還是著重在於買賣出脫獲利的空間。 對於這類置產產品,租金報酬率3%以上是必要的,才會高於定存2%,將店面、土地出租也不是為了租金,而是創造報酬率,以墊高資產總價。以劉媽媽在逢甲持有的整棟麥當勞大樓來說,整棟月租金550萬元,購入成本約11億,以她2010年購入時,租金才300餘萬元,報酬率3%出頭,但現在已有6%,若她以3%出頭的投報率,再賣給下一手,可以賣到20億,非常驚人。 原「赤鬼」的公益路舊店面,即是經典一例。該地漲租,一方面是因該地土地已易主,後期購入成本價格勢必較高,為了符合投報率,租約一到,地主租金即會大幅調漲;二方面若土地要轉售,不少地主也會先追上報酬率,吸引置產客,才能售的好價格。 一般來說,大型連鎖店家承租土地店面,都是跟地主簽10年以上長約,合約內容每年調高3%租金,但通常合約內容只調升,若是業績無法跟上,就只有苦撐一途,不然就要待合約到期,另行磋商。專精店面的永慶不動產台中精誠公益加盟店專案經理吳國榮分析,幾乎所有大型店面承租,如便利商店,都要簽5~10年長約,並都會有年年調漲3%房租條件,這樣一來才能吸引房東簽長約,至於下一期的房租價,則會在合約到期前一年再談,「調降、調漲都有可能,是商圈及管理人而定」。 在熱門商圈中,許多房東或地主,名下資產都會有專門經理人或仲介處理,有時容易誤判情勢,反而漲租把好租客逼走,也是商圈常態。吳國榮強調說:「一般來說在地型老地主,顧及情面,加上早期持有成本較低,除非有旁人建議,否則不會太過利益導向,較少大幅調漲,但是外來投資客或企業,必須計算投資報酬率,就會照市場行情調整,在熱門商圈最明顯。」 |
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( 時事評論|社會萬象 ) |