近來都市更新負面報導不斷，甚至連熱門賀歲片《雞排英雄》都選擇讓都更建商當壞人，讓置入性行銷兩大買主 – 「政府」與「建商」，聯手出擊推動的都市更新政策蒙塵，也讓更多人試圖開始瞭解都市更新到底有哪些問題。
然而，看來看去，媒體報導多半鎖定在所謂「釘子戶」到底有多悲慘，利益蒙受多少損失之外，也看不出究竟有多少問題。到底都市更新的問題出在哪裡？是地主或建商貪得無厭、分贓不均才出問題，還是背後有更大的結構性問題？
如果您曾經試圖瞭解都市更新，卻總不得其門而入，或是一看到法條就發暈，那麼我們必須告訴你 – 一切都是正常的，因為我們的記者第一次聽人解釋都更議題後，腦袋空白了3天，腫編更是翻白眼翻到現在還沒恢復正常。
有鑑於都市更新議題如此難以入門，PNN與《有話好說》特別將都市更新列入本月《總統的12件囧事》，不只要帶您看台灣的都更案例，就連香港、韓國的都更情況也將一併為您呈現。此外，更重要的是，都市更新做為總統馬英九《愛台12建設》之一，如今問題層出不窮，PNN也將從政策、法規面帶你一併瞭解，一次就看懂都更問題。
有道是「魔鬼就藏在細節中」，而魔鬼絕對不會讓細節清楚明瞭。如果您覺得這一系列文章太過晦澀難懂也沒關係，把這系列文章先存進我的最愛裡，等哪天真的遇上了都更問題，再拿出來好好看清楚也還不遲（當然是希望最好不要）。
PNN將分別從《都市更新兩把刀》、《權利變換魔術秀》、《都更仙人跳》、《血淚都更案例》、《一眼看不清的香港市區重建》、《韓國都更悲劇，能讓台灣反思嗎？》、《是都市更新，還是都市「人」更新？》等系列文章，帶您深入瞭解別人不願意帶您搞懂的都更問題。
記者 鐘聖雄 / 專題報導
首先，讓我們姑且假設都市更新是一個好政策；這個好政策最大的問題是，你沒有辦法「拒絕別人要對你好」。
「都市更新有兩把刀，一把是更新條例25條之1，另一把就是第36條。」1月20日雨下不停，羅斯福路5段上某個都更案例正在進行拆除作業，住戶無助地四處打電話求援，希望建商在與他們談妥條件前別再進行拆除作業。台灣都市更新受害者聯盟彭龍三手拿DV不斷錄下怪手拆除房屋的畫面，一邊解釋為何許多本不願參加都更的人，最後都會屈從同意。
不同意協議合建？那你想走權變還是被徵收？
依照都市更新條例第25條之1規定：「以協議合建方式實施都市更新事業…私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。」
上面那一大堆字，簡單講就是說，如果您居住的街廓中，有超過4/5的街坊鄰居希望用協議合建方式都更，而您本身即便住得好好的，也沒有拒絕的權利。不管您基於任何原因不想都更都不重要，因為實施者（通常是建商）可以依照條例規定，讓您選擇用不一定比較優惠的權利變換方式進行都更；如果再不從的話，很抱歉，地方政府可以強制徵收您的房子。更簡單明瞭的說法就是 – 法律告訴我們，都市更新好到您想拒絕都不行！
也許有人認為，「犧牲小我完成大我」，是社會進步的必經歷程，比方說某家正在萬華地區進行都更案的建商就說：「都市更新就是為了公共利益，遇到這種不講理阻礙社會進步的，國家公權力就是有介入的必要，不然大家要一直住在破房子中忍耐多久？」
建商的話聽起來似乎有幾分道理，也是社會上支持都更者，普遍的意見。那麼地方政府主管機關怎麼看呢？台北市都市更新處總工程司張溫德，也就是目前更新處的幕僚長認為，「整個法令上是在維護實施者，你說不對等也罷，或者說他有往實施者那邊傾斜也好，不管怎樣，這都是中央訂的，他的本質、精神，就是要請民間力量處理，就是要請有能力的實施者排除困難」。
張溫德認為，都更條例並非好的設計，但條例是中央主管機關，也就是營建署訂定，雖然不免會造成糾紛，但地方政府依法就是得代為徵收，再把地賣給建商，身為地方政府也非常無奈，但那必須回到中央去處理修法問題。
聽起來，台北市政府與建商的意見就有所出入，也不認為都更走到強制徵收這一步，是大家樂見的結果。那麼，中央主管機關營建署又是怎麼看待這樣的規定呢？
「這種法根本就違憲。」內政部營建署都市更新組簡任技正彭學禮表示，許多都更案對於整體社會根本沒有太多公益可言，或至少含蓄地說，私益的部分大過於公益，法律卻授權讓建商可以申請政府代為徵收，根本就沒有道理可言。
簡言之，除了建商之外，就連政府官員也不認為這樣的法律設計符合公理公益，實有其修改必要。雖說目前還沒有都更案真的引用過25條之1請政府代為徵收，但這樣的條例就是明白存在，難保日後不會有實施者，真的拿起這把懸空已久，亮晃晃的刀朝拒絕都更者劈下…
對了，順帶一提，都更條例中並沒有規定協議價購的標準，僅有在內政部部90年5月18日台(90)內地字第9072972號函，略以「應以不低於徵收補償費之價格協議辦理之」…這樣的法規設計，真的沒問題嗎？
2010，新北市永和區，某個已經清空，正在進行拆除作業的都更案。
拔除「釘子戶」，一切依法行政！
好，讓我們將鏡頭轉回已經淋雨很久，而且向來以「都市更新受害者」自稱的彭龍三；他說，都市更新的另一把刀，就是都更條例第36條。（鏡頭轉走）
接下來請大家務必忍耐一下，看完都更條例第36條。都更條例第36條規定：「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；逾期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之，直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務。」
好吧，我知道您很可能又沒看上面那一段，容我來解釋一下好了。首先，都更條例25條之1僅適用於協議合建的都更案，但如果您的都更案不是協議合建，而是走權利變換方式進行的話，才準用第36條規定。
如果您面臨的都更案是採取權利變換方式進行（多半都是如此），只要建商收集到75％更新範圍內地主同意，就等同到達更新提案門檻，剩下25%地主就算不同意，也只勝3條路可走。第一條路是同意參加，第二是拒絕，依照權利變換估價結果領補償金走人，或者是第三條路，拒絕參加也拒絕走人，那麼建商就會「祭」出第36條解決問題。
依照36條規定，實施者（通常是建商）可以公告請您在30天內「自行拆除」，如果不從的話，建商可以申請拆遷執照拆您房子。但如果您打算用肉身死守家園的話，因為條例規定政府有「義務」代為拆除或遷移，所以您最有可能的下場，就是被警察強制驅離，然後房子被拆掉。
以上的情節是不是教人有點似曾相識的感覺呢？沒錯，許多大陸媒體報導的「釘子戶」，還有電影阿凡達裡面的外星人就是面臨這樣的問題，差別只在於藍色外星人的武力比較雄厚，還有因為它是在演電影，所以最後守住了家園，而大陸的釘子則是全被拔掉了。但我們沒有在演電影，也不是在一黨專政的大陸地區，我們是在向來以「民主法治」為榮的台灣，這樣的情節有可能上演嗎？很抱歉，答案是肯定的，而且房子被拆人也被搬走後，一切都還是「依法行政」。
36條在法理上受到的質疑，大體上與25條之1差不多，只是更為強烈。首先，拆遷公告竟然是由實施者頒佈，本身就教人感到匪夷所思。其次，因為法律規定政府有「義務」代為拆除或遷移，所以主管機關如果不配合的話，建商還可以上法院告它瀆職，而被強制拆遷者就算上監察院陳情，依法論法，恐怕也很難有勝算。
事實上，台北市都市更新處處長林崇傑對於都更條例第36條也很有意見。他表示：「營建署認為，執行公權力就沒有問題。但這不是問題，今天就算我們執行，後面還是要賣房子，他（原住戶）整天在那邊抬棺材你要怎麼賣？」然而，即便很有意見，台北市至今還是全台唯一曾依據36條，進行代為拆除作業的都市。
甚者，營建署也幾乎是為台北市量身打造，於民國95年時提出《直轄市縣(市)政府受理都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事項》，在逾越母法授權範圍的情況下，明訂「受理實施者申請後之辦理程序規定，配合代為拆遷會同相關事業機構停止水、電及瓦斯供應」。合不合理，也許有待商榷；但肯定不合法。目前台北市永春捷運站旁的都更案，就有住戶已經被斷水斷電，而彭龍三本人，則是每天面臨第36條的威脅。
2011，台北市萬隆一帶，某個正在進行拆除作業的都更案，不願參與都更的地主正在怪手後方向媒體求助。
台灣都更條例，竟比中國法治落後！？
提到拔除「釘子戶」，很多人第一時間聯想到的，多半是中國大陸的案例；例如，2007年發生在四川重慶的「最牛釘子戶」事件，對許多人可能仍記憶猶新。問題在於，台灣身為民主法治國家，究竟有比中國大陸進步嗎？可能也沒有。
中國大陸對於拆遷釘子戶其實是有法源依據的，這依據就是1991年6月公布的《城市房屋拆遷管理條例》，不管是國有單位還是私人建設，也不分公共利益或非公共利益，都可向政府申請拆遷許可。然而，因為類似拆遷引起的爭議過於頻繁，引發國際媒體共同關注，中國於是在2004年時，於憲法中新增「保障公民的合法私有財產不受侵犯」，還在2007年第10次人民大會時，通過《物權法》，成為中國共產黨執政以來，首部保護公民合法私有財產的專法。
2009年12月7日，北京大學5名法學學者沈巋、王錫鋅、薑明安、錢明星和陳端洪向全國人大常委會建言，認為《城市房屋拆遷管理條例》與《憲法》、《物權法》抵觸衝突，於是國務院開始研擬《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例》草案。2011年1月21日，中國共產黨公布《國有土地上房屋徵收與補償條例》，同時廢止《城市房屋拆遷管理條例》。
依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定：「取消行政強制拆遷…任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。…對違反本條例的行為設定嚴格的法律責任。」
換言之，就連被民主台灣視為極權國家的中國大陸，至今也在法律中明文禁止強制拆遷了，但台灣卻還是「依法」允許強制拆遷、斷水斷電。彭學禮難過地說：「大陸的問題在於說一套做一套，並不真的按照法律走。但台灣作為法治國家，只看法的話，卻比大陸落後，這是我們的悲哀啊！」
I Wanna Play a Game…
總結而論，都市更新以「公共利益」作為號召，但對待不願配合者，卻只給了「以權利變換方式參加」、「徵收補償」、「拆遷補償」3種選項，在如此情形下，不是選擇拿錢走人，就是得認命加入都更遊戲，努力讓自己的家變得「好好看」。換言之，多數的人也只能「同意」都更，接受都更對你的好…問題在於，同意都更之後，就不會發生權益受損問題了嗎？？？【未完待續…】
也許很多人並不認為台北有什麼鄉愁可言，但事實上，這裡仍是許多人的祖厝，他們自清代就在此居住了，如今卻因為都更政策使然，讓他們連根都保不住了…（台灣都市更新受害者聯盟提供）
記者 鐘聖雄 / 專題報導
「只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話！」
從前文的報導中，我們可以知道法制結構是如何的不平衡，造成許多人僅能「選擇被都更」，因此幾乎都會碰上所謂「權利變換」，也是都更最核心的議題。然而，權利變換絕非台北市長郝龍彬所言，只是「一坪換一坪」那麼簡單。本文將為大家介紹何謂權利變換及其周邊問題，並帶大家一窺權變究竟潛藏了哪些陷阱，才會釀出今日這麼多的都更糾紛。
為何反對都更總是「少數人」？
首先說明權利變換與過去傳統協議合建有何不同。
所謂協議合建，就是地主與實施者可以私下談好重建後空間應當如何分配，這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說，地主與實施者講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係，只要講好了就成，那是屬於實施者與地主間的私人契約，政府無權干涉。然而，現行都更中，協議合建的例子並不多（真合建假權變的例子先不在此探討），因為合建都更不像權利變換有稅賦減免，因此較少人選擇用此方式進行都更。
因為上述理由，目前多數都更案都選擇用權利變換方式進行；先別急，等一下我們再來解釋什麼是權利變換。依照都更條例第22條規定，只要任何建商可以取得某區域2/3合法地主同意，還有3/4土地及樓地板面積的所有權人同意，就可以向主管機關提案都更。此外，都更條例第10條規定，只要先有1/10的地主發起，可以申請劃定更新範圍，但如果一開始就已經符合22條要求，就可以忽略不管，直接送都市更新事業計畫書了。
這對建商來說相對容易，因為法律沒強制要先劃定更新範圍，所以假如建商可以先拿到某區域100％地主同意，就可以再向外擴充更新範圍，把其他區塊的土地一併「吃下來」。換言之，就算某區地主不同意都更，但會被隔壁的100％稀釋掉，從100％不同意變成25％的「少數人」，被迫參加都更遊戲。
現在你明白，為何每次只要有人反對都更，就會被說成那只是「少數人」了嗎？
權力失衡的權力變換
好，為了怕您準備要把網頁關掉了，現在我們來解釋什麼是權利變換，正式進入都更Lesson 1吧。對不起我廢話超多
就假設你們家社區要被都更好了。為了決定都更之後的空間該怎麼分配，建商會先找3家估價師，估算你們社區在更新前有多少價值。比方說你們社區在更新前的總價值有10億，而你家（含土地）的總值是1億（有沒有很開心？有的話你應該也不會看這篇文章了），如此一來，你們家就佔總價值的10％。
下一步，估價師會去推估貴社區在被都更之後，「可能」會有多少價值，在此就先假設是40億好了。依照更新前的權利比重來看，你們應該要可以拿回更新後價值的10％，但建商會告訴你，為了蓋出這些新房子總共花了10億，所以更新後的40億，應該要剛剛好給這個「善良管理人」價值10億的不動產，不多也不少，這樣很公平公正對吧！
接下來我們就可以套公式，計算出更新後你究竟可以拿回多少價值。別緊張，這公式只要小學有畢業都看得懂。
（更新後價值 – 更新成本） X 更新前權利比重 = 應分回價值
（40億 – 10億） X 10% ＝ 3億
換句話說，拜都更德政所賜，原本你家1億元的舊房子，變成了3億元的新房子，是不是很棒！
話說回來，劇情也有可能是這樣演的。你們社區和房子的所有狀況都沒有改變，但是建商找來的估價師告訴你，貴府只值8千萬，所以權利比重變成8％。至於更新後價值，這次估價師這次估出來的結果是總值30億，但建商這次申報的更新成本則變成15億。讓我們再套一次公式，這次的結果將變成：
（30億 – 15億） X 8％ ＝ 1.2億
請注意，按照2次的計算結果，你的不動產更新漲幅「只是」從3倍變成1.5倍，但扣掉高比例公設與土地增值稅後，獲益就會變得微乎其微；但如奇蹟似的，建商最後拿走的更新價值，則從10億變成了15億，佔了總更新後價值的一半。不過以上都不是重點，重點在於，3家估價師都是建商找來的，更新前和更新後價值都是他們說的，而更新成本則是建商自己申報的。重點在於，整個權利變換過程中，住戶都沒有參與發聲的權力。
也許你質疑，既然估價師攸關所有權益價值，為什麼不能由住戶找呢？很抱歉，沒有為什麼，因為法律就是規定，估價師「只有」建商找的才算數。事實上，住戶要去找估價師倒也不是不可以，只是估價結果僅能做「參考」之用，不會納入最後的權利變換計算中。
請特別注意算式中「更新前價值」、「更新後價值」、「更新成本」三者之間的關連。低估更新後價值，通常也會跟著低估更新前價值，因為這樣看起來才會出現房價抬昇的結果。高估更新成本，低估更新後價值，可以讓實施者取得更多利潤，但聰明的實施者通常都不會讓比重太過懸殊；除非，實施者覺得地主非常笨。
腦震盪才說一坪換一坪
好，寫到這裡，聰明的你應該已經明白，權利變換談的是「價值比例換價值比例」，不是坪數換坪數的問題，而且也的的確確和什麼「一坪換一坪」毫無關連了吧！
「郝市長很笨，幕僚也笨，只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話。高房價區，一坪換一坪建商會爽死，因為營建成本都一樣，隨便賣幾坪就可以Cover更新成本了。低房價區你說要一坪換一坪，會有建商要去嗎？」新北市不動產估價師公會理事長徐士堯如是說。
血淚都更系列三：權利變換魔術秀（下）
2011/03/11 
記者 鐘聖雄 / 專題報導
「權利變換都是數字遊戲，只是看你怎麼去玩他。估價師就是魔術師！」徐士堯認為，都更條例為了藉由民間力量推動都更，所以完全以實施者為主體，就會忽略掉幾個問題，首先就是估價師的選擇。「地主找的就不算，如果要重估，建商願意的話，才找第4家，但怎麼可能推翻一開始的估價結果？」
徐士堯直言，地主若對估價結果不滿，可以在都更審查會議陳情，讓地方估價師公會介入處理，但公會已經和建商綁死，如果之間涉及利益交換，甚至會不願意公開出去輪派，怎麼樣都不會對地主有幫助。他強調：「估價師只和地主做一次生意，但要和建商合作機會卻很多，你覺得估價師會傾向誰那邊？」
由於權利變換計畫必須在開工前提出，房子都還沒蓋好就要去推估價值，還要預測市場變動，本來就虛無飄渺，因此更新後價值究竟估算準不準，很難有所公評。然而更新前價值的估算，卻總是引來許多紛爭。首先，除卻估價師全是實施者找的之外，更新前的「評價基準日」也是至關重要的爭議要點之一。
目前一般都更案光是審議平均就得花上3年，如果再加上施工時間，一般都更案可能都要5～6年才成，但估價師衡量地主產權更新前價值的「評價基準日」，卻是訂定在最開始的時間，評定後就不會再調整。換言之，就算這幾年的時間中，都更案鄰近地區的房地產價格不斷飆漲，估價師所估算的「更新前價值」，卻永遠不會漲。「實施者付出的都更成本部分，例如營建成本都會逐年調高，可是地主的土地價值卻一直不變，哪有這種道理？」徐士堯質疑。
在此，我們有必要提醒一點「題外話」。如果大家前文沒有跳著看的話，應該都可以理解，「評價基準日」的房價越低越好，這樣更新後新屋才會創造利潤。但反過來想，現在台北市房價已經非常驚人了，都更案最多的地點卻還是集中在中正、大安、松山等高房價區。也就是說，這些都更案的評價基準點本來就是建立在高房價上。你想，這些實施者，包括同意參加都更者，有可能眼看政府「平抑房價」而不吭聲嗎？
當集權力於一身的實施者，以及所有參加都更的地主，都是瞄準更新後的地價飆漲，那麼，推動都更的難道不是「私利」嗎？公共利益，到底在哪裡？
「共同負擔」造就「無本生意」
在此有必要說明前文中的「更新成本」究竟是什麼，才能讓人清楚理解，這一大筆實施者自行申報的費用，究竟是如何被「高估」的。
首先，更新成本經常被統稱為「共同負擔」，因為事實上實施者不是真的拿出一大筆錢來蓋房子，而是在確定要更新之後，拿地主的土地抵押給銀行，再拿貸款來的經費去進行更新。所以，更新成本事實上也不能說是實施者出的，他們做的就是去協助、管理，讓更新案順利完成。但雖說是地主共同負擔，實際上大家也不用掏錢，因為這些最後會轉換成要付使實施者的權利變換價值，他們要的是更新後的不動產，不是這筆錢。
依都市更新條例第30條規定，共同負擔包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用等。
我們先談工程費用。顧名思義，工程費用就是蓋房子需要的原物料、機具維護等開銷，壞消息是（咦？不說好消息嗎？），就算您遇到的建商牌子老信用好，還每天都吃誠實豆沙包，這部分的成本還是不可避免地會被高估。
就以目前都更正進行地如火如荼的台北市為例。按照台北市都市更新審議委員會通過之「台北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價基準」，都市更新的造價比照內政部營建署公告的「國家公共工程造價基準」。換算之後，通常台北市每個都更案的營建成本，都落在每坪12～20萬不等，要視建築規模而定。雖然政府官員一再告訴我們，都更不是要蓋豪宅，但以這每坪造價成本來看，要說不是豪宅都很難。
請注意，就連指標性豪宅「帝寶」公佈的建築成本，每坪也「才」22萬左右，為何台北都更案也能花到每坪20萬？為何台北市之外的地方，明明每坪花不到10萬就可以蓋出很好的房子，但台北就是不行？為何台北最貴的土地，都是由都更地主提供，但實施者使用的鋼筋水泥就是會比較貴？
接下來談共同負擔中，工程之外的費用。
那些實施者找來的的估價師，費用是地主共同負擔，但地主就算對估價結果不滿意也沒辦法。建商說投資有風險，所以風險管理費也是地主共同負擔，但現行營建業都是多頭投資，幾乎沒什麼風險，這些風險管理費卻還是地主共同負擔。那些抵押地主土地，跟銀行貸款蓋房子的費用利息，也是地主共同負擔，所以如果地主對於都更過程不滿意，中途發動抗爭的話，都更期程拉長所額外增加的貸款利息，也都是地主要共同負擔。
然而，這些共同負擔越高，地主最後換算的權利變換價值就越低，實施者的權變比重卻越高…
球員兼裁判的選屋分配制度
此外，選屋分配也是都更過程中非常「離奇」的一環。撇開房子怎麼設計，空間怎麼規劃，完全都是建商主導先不談（這部分在下一篇文章會處理），就連房子蓋好後，該怎麼選房子，竟然也是建商先選…
徐士堯解釋：「都更條例只說更新後，更新成本由不動產抵付，但沒有規範如何分配、選擇不動產。如此一來，建商就可以先選自己要的樓層、空間，而且事先就把這部分價值低估，這樣才能拿更多。更妙的是，後續這些房子它要賣多少錢，與估價估多少錢也毫無關連。」
他舉例，比方說一個案子如果是蓋在商業區，那建商就會先把大部分1、2樓都選起來，再跟住戶說可以當店面的只剩哪些，要大家抽籤，多數人最後就只能選高樓層的。反過來說，如果都更案是靠近河邊風景好的，那建商就先選高樓層，這樣賣價才會好。
「選配時，建商暗槓一些戶數不給原住戶選，雖然不違反都更條例，但應該是也違反民法誠信原則。我打個比方，這就像是大樂透選號，有些號碼故意不讓電腦選號出一樣吧」，徐士堯比喻。
規劃分配權、優先選擇權不能放同一邊！
最後，讓我們來聽一個發生在古早古早以前，世界上還沒有都市更新這回事時候的故事。
有一對兄弟因為分家產擺不平，糾紛不斷，於是找上了所羅門王，希望他能為此事協調出兩全其美的辦法。所羅門王於是對哥哥說：「就由你決定要怎麼把財產分成2份吧！怎麼分都可以，但是要讓弟弟先選。」於是，兩兄弟的終於協調出彼此都滿意的分法。
「這故事告訴我們，規劃分配權和優先選擇權不能放在同一邊。」徐士堯認為，現在都更會有問題，就是因為決定權全集中在建商手中，所以很難讓住戶滿意，而絕大部分的糾紛就是這樣產生的。
然而，就算規劃分配權、優先選擇權被平均分配在實施者與地主手中，但事實上，都更還是很難達到公平…為什麼？原因很簡單，因為所羅門王的故事要能達成公平結果，必須建立在「資訊透明」，也就是分配利益的雙方，知道所有資訊的情況下才能成立。但我們的都更過程透明嗎？公開嗎？
藝術家鄭安齊為呼籲民眾關心都更議題，所創作的假都更廣告。廣告中說：「透過都市計畫變更容積獎勵，我們所能得到的，不只是更新的宅邸，還有更多。」然而，可能嗎？這究竟會是都更「新象」，抑或只是「幻象」呢？
血淚都更系列四：都更仙人跳
2011/03/12 
「整個都更就像是一場仙人跳，政府和建商先用更新後的利益誘惑地主，地主一旦同意後就失去決定權，可能還得付出代價，更慘的是最後如果拒絕配合，還要面臨被拆遷的命運…」一名都更受害者比喻。
記者 鐘聖雄 / 專題報導
在前面的報導中，我們已經談過權利變換、估價、選屋分配的不公之處。然而，即便所有實施者操行分數都拿100分，政府也願意修改相關設計，整體都更流程還是有很多問題得面對。所有對經濟學稍有概念的人都知道，自由市場經濟要能達到公平，最大的前提就是「資訊透明」。然而，我們的都更流程真的有達到最基本的資訊透明要求嗎？
不知道不清楚也不用問你的「劃定都更範圍」
為了讓所有讀者瞭解都更過程中的更多缺失，本文將帶領讀者從都更最初的起點，也就是「同意都更」之後會發生什麼事（反正也無法拒絕），再開始探究制度的權力失衡與資訊不透明程度。但接下來1,000字可能不太有趣，大家先忍耐一下。
先從劃定都市更新範圍講起好了。並非所有地區都能劃定為更新地區，政府頒佈了一套認定標準，包括屋齡、巷道寬度、樓高、區域面積等項目，不過這並非本文重點，因此不在此詳述。如果是公辦都更，也就是由政府發起，再發包給建商當實施者的都更案，在劃定都市更新範圍的過程中，完全不需地主同意，所以一般地主、住戶不要說是「知情」，連同意的權利也不會有。
其次就是一般都更類型，在台北市只要符合政府頒訂的更新標準與指標檢討就可以申請劃定更新範圍。因此許多都更案都是建商先到選定的地區買樓買地，如此建商就可以逕自發起劃定，在過去很多住戶都向市政府抱怨被劃定之後自己都不知情，而且政府一直到前2年，才把這些劃定更新單元公告在網路上。換言之，無論是公辦都更或一般都更，在劃定階段時，地主很有可能都是毫不知情的。
「概要」、「計畫」，傻傻分不清
不過劃定更新範圍只是取得區域的更新資格，就像是在昭告天下說：「嘿！我們這裡可以都更喔！」因此，接下來還必須遴選實施者，也就是「辦理都市更新流程」，等最後選出單一實施者時，才會進入真正的實施階段。此時，地主必須分清楚什麼是「都市更新事業『概要』」，什麼又是「都市更新事業『計畫』」。事實上，這區別非常重要，但現實上，推行的過程卻是雜亂無章，因此許多都更受害者都將此稱為「騙取都更同意書過程」。
簡單講，「概要」就像是「合作意願同意書」，目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想，建商必須先舉行公聽會，告訴地主初步的更新計畫，地主可以將概要同意書簽給許多家建商，任何建商只要取得10%合法地主的同意，並經主管機關核准，就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。
由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻，因此「計畫」可能也會有很多份，地主同樣可以在公聽會過後，簽署許多份計畫同意書。優先取得2/3所有權人、3/4更新面積合法地主同意的建商，就達到審查門檻，一旦向主管機關送件，就可排除其他建商，通常也會成為最後的實施者。民99年5月修法後，概要變成象徵性質，如建商一開始就能收集到3/4地主同意書，也可逕送計畫免送概要，此為政府加速辦理都更的美意，徐士堯則戲稱概要變成「公狗撒尿」，只存宣示地盤意義。
太好了，還沒超過1,000字我們就要進入重點了！這裡問題超大的，請大家務必回神。在還沒修法之前，大多數人根本分不清「概要」與「計畫」的差別，加上政府也沒有對此訂立定型化契約，所以2張契約同樣都只是不可思議地薄薄的一張紙，差別只在於「概要」與「計畫」2個字，因此許多地主根本不曉得自己簽的是什麼！
事業計畫同意書有2個最重要的功能；第一是對於事業計畫內容的認可，包括建築物的形式、財務的計畫；第二是決定自己未來的權益分配。對於事業計畫內容的認可這大家都能夠明白，但是決定權益分配是怎麼一回事？根據都市更新權利變換實施辦法第十一條的規定：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。也就是說，一旦你同意了都市更新事業計畫，也表示你同意了將來參加權利分配時候你的分配位置。在正常的常識跟邏輯之下，建商跟地主應該要對規劃的實質內容、分配的權益達成共識，地主才會同意這個建商的計畫，才會進一步簽署同意書表達同意。
但是，都市更新受害者聯盟彭龍三指出：「有些不肖建商一開始就直接發計畫同意書給住戶，，或是2張釘在一起，讓地主先簽第1張概要，第2張就是計畫，自己還以為是在簽同一種，住戶根本搞不清楚，連計畫書長什麼樣子都不知道，就傻傻地把自己給賣掉了。」彭龍三解釋，有些建商會要求地主簽同意書時，不要註明簽約日期，因為開發時間可能很長，或刻意讓地主忽略，甚至直接變造日期，讓整個程序「反過來跑」，目前受害者聯盟已經收到很多起這樣的案例。
某都更案涉嫌以偽造文書手段騙取同意書。上下方不僅簽名字跡不同，下方還寫錯字。與郭炳南同樣面臨此都更案的住戶表示，當初代書先要求郭炳南簽署概要（而且為求方便只簽上方），離開後又跑回來跟郭炳南說「簽錯了，再簽一張」，順便也取得了計畫同意書。此都更案概要公聽會為94年5月20日召開，概要書上壓的日期卻為3月，足見建商根本沒按程序跑。
都更契約，竟比辦信用卡還隨便
關鍵在於建商作弊嗎？未必。關鍵在於，內政部營建署根本沒有對此制訂定型化契約，同意書上也沒有標示警語，才會讓許多地主根本就搞不清楚狀況，就簽訂如此重要的同意書。這個政府自己開的大漏洞，幾乎是在考驗所有建商的道德良知。
台北市都市更新處總工程司張溫德直言：「政府訂定了非常多定型化契約，一般人買賣房屋、土地時更要簽訂許多合約，但都更概要、計畫同意書沒有定型契約，也沒有標示警語，搞得地主最後簽計畫同意書時，竟然比辦手機、信用卡還要隨便，真的是很不可思議。」
同意書不綁計畫書，形同詐騙
好，因為三字經告訴我們「人之初，性本善」，再加上絕大多數的建商也的確沒那麼不肖，他們還是很NICE只是誤會多了點，因此本文就不多追究。本文要質疑的，是地主一旦簽署「都市更新事業計畫同意書」後，這種「同意到底」的荒謬性。
最大的問題在於，都更同意書只有讓地主表達意願，不涉及整體權利義務架構，而且內容草率到近乎隨便，地主只有表達意見權利，卻再也失去了決定權。
新北市不動產估價師公會理事長徐士堯批評：「同意書應該綁事業計畫書，不然送件是A計畫，後來建商不斷修改，地主也不知情，結果最後出來是B計畫，這跟詐騙集團有什麼兩樣？」「地主簽同意書後，幾乎就喪失了所有決定權，因為那是空白同意，沒有和計畫書綁在一起，所以對於計畫變更無能為力。」
徐士堯解釋，「同意」應該是有層次、階段性的，因為地主同意讓建商成為實施者，跟地主同意初始事業計畫、中途的所有變更、跟最後出爐的結果，完全是不同層次的問題，但都更過程中，地主一開始同意了，就等同一路同意到底，再也沒有撤回，甚至參與更新設計的權力，根本就不合邏輯。「政府根本就沒告訴人民相關的權利義務關係還有相關風險，難不成地主也同意最後要被拆遷嗎？」徐士堯痛批。
缺乏三方對質機會，審議委員背黑鍋？
由於都更這種「一路同意到底」的特性，讓地主對於設計修改、估價爭議、選屋分配種種切身問題，完全失去決定權，也讓實施者成為了都更的唯一主體。缺乏對都更審議過程的參與決策權，附加相關資訊的不透明性，則讓爭議不斷蔓延、擴大。
就拿估價、權變資料來說好了，目前主管機關主管機關用「個人資料保護法」限制地主只能調閱自己資料，但權利變換或估價報告的重點是均衡，若只能調閱自己資料，無法與其他參與者比對根本沒有意義。
此外，雖然地主有異議時，可到都更審議委員會中「表達意見」，但在進入決策階段時卻得離場，僅留審議委員和實施者作結，不但不知道爭議到底有沒有被處理，更不知道所有的設計變更究竟是由誰決定。
「民眾陳情完，就被請出去，剩下實施者和主管機關在場，審議者要反對案子，實施者卻都在，如果眼神可以殺人，我看審查委員大概要死很多次」，同樣也是新北市都市更新審議委員會成員的徐士堯透露。
他指出，事業計畫審18個月，如果是事業主管機關要求修改，那就一定要修，不然進行不下去。但如果主管機關要求修5項，最後卻修了10項，因為缺乏三方對質場合，所以建商修成對自己有利，出去卻跟地主說「那是主管機關要求」，地主也莫可奈何。
「我不敢說沒有審議委員和建商勾結的案例，但不管有沒有勾結，因為根本沒有對質機會，所以權益損失者就會認為是官商勾結。問題是，審查委員和主管機關常常都是在背黑鍋的，而這和審議制度、都更條例有關」，徐士堯無奈地說。
真正的都更流氓，到底是政府、建商，還是「貪得無厭的釘子戶」？
是政府、建商，還是釘子戶害了都更政策？
都更制度設計讓民眾缺乏審議參與權、決策權，甚至，後續審查資料地主都拿不到，所以無法得知陳情、異議到底有沒有被處理。如今，許多市民對於都更政策、建商、審議委員會觀感不佳，究竟能怪誰？
曾經被媒體報導形容為「釘子戶」的彭龍三認為，一個公平而有效率的制度，對於建商而言也很重要，因為好的建商也很多，他們本身也不希望被汙名化是壞人。「雖然我是受害者，但我真的不是要反對都更，政府應該做的，是不要讓這個制度產生這麼多讓人質疑的地方」，他強調。
血淚都更系列五：是都市更新還是消滅社區？
2011/03/15 
「目前都更案有人自殺了嗎？如果我最後真的必須走上絕路，媒體可以來拍我跳樓嗎？」
記者 鐘聖雄 / 專題報導
大多數的都更受害案例都源自於權利變換與選屋分配。這部分的爭議與漏洞我們已在前文中為您分析。然而，有一群都更受害者的聲音一直都沒有被聽見，甚至，也沒有媒體願意報導。這群人就是「佔有戶」，或者，用我們更熟悉的語言來說，也就是「違建戶」…一群在都更案例中，從未被認真關注與傾聽的人…
都市更新受害者聯盟找上許素華那天，與建商纏訟多年的許素華眼看許多和她有共同遭遇的人坐在眼前，不禁將壓抑多年的焦慮一股腦釋放出來。都更的惡夢壓得她喘不過氣；無論如何，她想醒，即便是從她那被認為「影響市容，有礙大台北國際競爭力」的破舊建築上一躍而下…
（編按：抱歉，因文章格式有誤，導致部分瀏覽器無法顯示本文，因此本文重新刊登，如造成讀者困擾望請見諒。）
土地查封 政府卻推公辦都更 理由何在？
許素華任職於圖書館，幼時曾因罹患小兒麻痺導致中度肢障。已步入中年的她，自中文系畢業後就一直努力工作分擔家計。目前還單身的她，將每月3萬多的薪水，幾都花在扶養已往生弟弟留下的幾個孩子身上，生活雖不致困頓，但開銷總是吃緊，幸虧長輩留給他們老房子當避風港，省卻在台北沈重的租屋開銷。
許家自民國50幾年就住在三重大同南路一帶，當時許素華的外婆分2次付款以買土地和房屋，但因土地為祭祀公業舍人公所有，所以並沒有完成土地移轉手續；在當年，這樣的現象非常普遍。
許家附近大批土地屬祭祀公業或軍方所有，許多從外地移入三重的街坊鄰居，多半不曉得土地到底歸誰所有，但認為既然土地與房屋是掏錢購買的，賣房子的人也說有向祭祀公業買土地，論法總站得住腳，因此多半沒認真完成過戶手續，直到他們被劃進都市更新範圍，成了違建戶還被告「拆屋還地」後，才驚覺事態嚴重。
「民國92年的時候，政府跟我們說要推公辦都更，理由是社區老舊、巷道小、防火衛生設備不好，而且90%以上的土地是祭祀公業所有，乙、丙區（註）沒有人有土地所有權狀，自行改建比較困難，可是我們區位還不錯，政府就說要透過都更手段協助。」許素華回憶，當時政府與居民洽談公辦都更時，承諾住戶可以按原住宅樓地板面積分回新房子，還可以改善生活條件，因此對該政策都很歡迎。
「一直到很多年後，我被建商告了才知道，早在民國91年時我們腳下的祭祀公業土地就被查封，隔沒多久就被劃入都更範圍，但政府在92年才告訴我們要都更，那是我們惡夢的開始，但沒有人發現任何問題」，許素華說。
民國94年，祭祀公業土地開始進行法拍，並在同年11月23日由亞青建設余建華得標；此遭法拍土地佔原都更基地面積60％，於是亞青建設成為該區最大新地主。亞青建設得標後，社區內開始出現一名自稱乙區住戶親戚的男子，開始四處遊說住戶，說新地主不想參加公辦都更，想要推行自辦都更，因此希望大家連署撤銷公辦都更案，還說新地主承諾，自辦都更會給大家更好的福利。「那時候城鄉局人員劉顯宗來我家拿資料，他跟我說實際上也不可能一坪換一坪，和他們一開始講的不一樣，所以我也參加連署撤銷公辦都更」，許素華回憶。
該名男子的積極遊說，成功贏得了鄰里住戶的信任，也讓許多人加入連署推翻公辦都更的行列。民國96年3月間以「李國樑」為代表人的一紙陳情書，讓公辦都更案被成功撤銷，居民也開始殷切地期盼自辦都更的來臨。
新舊地主疑雲
民國97年5月19日，拍得土地的亞青建設余建華終於在拍定後2年半結清尾款，正式成為該區最大新地主。然而，教人始料未及的是，他竟然在同年7月23日時，將該土地轉手賣給圓富建設，僅僅當了66天的新地主。
圓富建設成為新地主後，馬上向台北縣政府城鄉發展局申請丙區、乙區都市更新事業計畫，並且不顧亞青建設給住戶的承諾，要求商業區1樓每坪15萬，住宅區每坪10萬，2樓以上每坪3萬的價格，命所有「違建戶」領補償金後儘速搬走，若不從者將面臨「拆屋還地」、「不
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