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血淚都更 文:鐘聖雄
2011/05/22 16:16:15瀏覽9674|回應10|推薦78

本文資料來源轉載自公視記者鐘聖雄的文章

都市更新就是,一早醒過來,你發現自己的房子竟然被鄰居給賣了。想看懂都更條例,你把『實施者』這三個字全部都換成『建商』會比較容易看懂,整個條例都是為建商量身打造啊!」

─ 台灣都市更新受害者聯盟彭龍三

「更新條例是為公益出發,但有七成的法令是為實施者出發。我們還停留在美國七零年代的思維,是Renewal(更新)不是Regeneration(再生)。大家觀念也沒變,但那已是美國不要的東西…都市更新在美國已經是很髒的字了。」

─  台北市都市更新處總工程司張溫德

「郝市長很笨,幕僚也笨,只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話。高房價區,一坪換一坪建商會爽死,因為營建成本都一樣,隨便賣幾坪就可以Cover更新成本了。低房價區你說要一坪換一坪,會有建商要去嗎?」

─ 新北市不動產估價師工會理事長徐士堯

「關鍵就在都更條例第25條之1和第36條,完全是為了實施者的私益而不是公益,政府竟然還要去幫忙強制徵收,還『義務代為拆除』…這種法根本就違憲!」

─ 內政部營建署都市更新組簡任技正彭學禮


公視記者 鐘聖雄 / 專題報導

近來都市更新負面報導不斷,甚至連熱門賀歲片《雞排英雄》都選擇讓都更建商當壞人,讓置入性行銷兩大買主 – 「政府」與「建商」,聯手出擊推動的都市更新政策蒙塵,也讓更多人試圖開始瞭解都市更新到底有哪些問題。

然而,看來看去,媒體報導多半鎖定在所謂「釘子戶」到底有多悲慘,利益蒙受多少損失之外,也看不出究竟有多少問題。到底都市更新的問題出在哪裡?是地主或建商貪得無厭、分贓不均才出問題,還是背後有更大的結構性問題?

如果您曾經試圖瞭解都市更新,卻總不得其門而入,或是一看到法條就發暈,那麼我們必須告訴你 – 一切都是正常的,因為我們的記者第一次聽人解釋都更議題後,腦袋空白了3天,腫編更是翻白眼翻到現在還沒恢復正常。

有鑑於都市更新議題如此難以入門,PNN與《有話好說》特別將都市更新列入本月《總統的12件囧事》,不只要帶您看台灣的都更案例,就連香港、韓國的都更情況也將一併為您呈現。此外,更重要的是,都市更新做為總統馬英九《愛台12建設》之一,如今問題層出不窮,PNN也將從政策、法規面帶你一併瞭解,一次就看懂都更問題。

有道是「魔鬼就藏在細節中」,而魔鬼絕對不會讓細節清楚明瞭。如果您覺得這一系列文章太過晦澀難懂也沒關係,把這系列文章先存進我的最愛裡,等哪天真的遇上了都更問題,再拿出來好好看清楚也還不遲(當然是希望最好不要)。

PNN將分別從《都市更新兩把刀》、《權利變換魔術秀》、《都更仙人跳》、《血淚都更案例》、《一眼看不清的香港市區重建》、《韓國都更悲劇,能讓台灣反思嗎?》、《是都市更新,還是都市「人」更新?》等系列文章,帶您深入瞭解別人不願意帶您搞懂的都更問題。

對了,這絕對不是自我安慰,如果系列文章點閱率很低的話,至少代表大家都很平安,善哉善哉。

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記者 鐘聖雄 / 專題報導

首先,讓我們姑且假設都市更新是一個好政策;這個好政策最大的問題是,你沒有辦法「拒絕別人要對你好」。

「都市更新有兩把刀,一把是更新條例25條之1,另一把就是第36條。」1月20日雨下不停,羅斯福路5段上某個都更案例正在進行拆除作業,住戶無助地四處打電話求援,希望建商在與他們談妥條件前別再進行拆除作業。台灣都市更新受害者聯盟彭龍三手拿DV不斷錄下怪手拆除房屋的畫面,一邊解釋為何許多本不願參加都更的人,最後都會屈從同意。

不同意協議合建?那你想走權變還是被徵收?

依照都市更新條例第25條之1規定:「以協議合建方式實施都市更新事業…私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。

上面那一大堆字,簡單講就是說,如果您居住的街廓中,有超過4/5的街坊鄰居希望用協議合建方式都更,而您本身即便住得好好的,也沒有拒絕的權利。不管您基於任何原因不想都更都不重要,因為實施者(通常是建商)可以依照條例規定,讓您選擇用不一定比較優惠的權利變換方式進行都更;如果再不從的話,很抱歉,地方政府可以強制徵收您的房子。更簡單明瞭的說法就是 – 法律告訴我們,都市更新好到您想拒絕都不行!

也許有人認為,「犧牲小我完成大我」,是社會進步的必經歷程,比方說某家正在萬華地區進行都更案的建商就說:「都市更新就是為了公共利益,遇到這種不講理阻礙社會進步的,國家公權力就是有介入的必要,不然大家要一直住在破房子中忍耐多久?」

建商的話聽起來似乎有幾分道理,也是社會上支持都更者,普遍的意見。那麼地方政府主管機關怎麼看呢?台北市都市更新處總工程司張溫德,也就是目前更新處的幕僚長認為,「整個法令上是在維護實施者,你說不對等也罷,或者說他有往實施者那邊傾斜也好,不管怎樣,這都是中央訂的,他的本質、精神,就是要請民間力量處理,就是要請有能力的實施者排除困難」。

張溫德認為,都更條例並非好的設計,但條例是中央主管機關,也就是營建署訂定,雖然不免會造成糾紛,但地方政府依法就是得代為徵收,再把地賣給建商,身為地方政府也非常無奈,但那必須回到中央去處理修法問題。

聽起來,台北市政府與建商的意見就有所出入,也不認為都更走到強制徵收這一步,是大家樂見的結果。那麼,中央主管機關營建署又是怎麼看待這樣的規定呢?

「這種法根本就違憲。」內政部營建署都市更新組簡任技正彭學禮表示,許多都更案對於整體社會根本沒有太多公益可言,或至少含蓄地說,私益的部分大過於公益,法律卻授權讓建商可以申請政府代為徵收,根本就沒有道理可言。

簡言之,除了建商之外,就連政府官員也不認為這樣的法律設計符合公理公益,實有其修改必要。雖說目前還沒有都更案真的引用過25條之1請政府代為徵收,但這樣的條例就是明白存在,難保日後不會有實施者,真的拿起這把懸空已久,亮晃晃的刀朝拒絕都更者劈下…

對了,順帶一提,都更條例中並沒有規定協議價購的標準,僅有在內政部部90年5月18日台(90)內地字第9072972號函,略以「應以不低於徵收補償費之價格協議辦理之」…這樣的法規設計,真的沒問題嗎?

 

2010,新北市永和區,某個已經清空,正在進行拆除作業的都更案。

拔除「釘子戶」,一切依法行政!

好,讓我們將鏡頭轉回已經淋雨很久,而且向來以「都市更新受害者」自稱的彭龍三;他說,都市更新的另一把刀,就是都更條例第36條。(鏡頭轉走)

接下來請大家務必忍耐一下,看完都更條例第36條。都更條例第36條規定:「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期三十日內自行拆除或遷移;逾期不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務。

好吧,我知道您很可能又沒看上面那一段,容我來解釋一下好了。首先,都更條例25條之1僅適用於協議合建的都更案,但如果您的都更案不是協議合建,而是走權利變換方式進行的話,才準用第36條規定。

如果您面臨的都更案是採取權利變換方式進行(多半都是如此),只要建商收集到75%更新範圍內地主同意,就等同到達更新提案門檻,剩下25%地主就算不同意,也只勝3條路可走。第一條路是同意參加,第二是拒絕,依照權利變換估價結果領補償金走人,或者是第三條路,拒絕參加也拒絕走人,那麼建商就會「祭」出第36條解決問題。

依照36條規定,實施者(通常是建商)可以公告請您在30天內「自行拆除」,如果不從的話,建商可以申請拆遷執照拆您房子。但如果您打算用肉身死守家園的話,因為條例規定政府有「義務」代為拆除或遷移,所以您最有可能的下場,就是被警察強制驅離,然後房子被拆掉。

以上的情節是不是教人有點似曾相識的感覺呢?沒錯,許多大陸媒體報導的「釘子戶」,還有電影阿凡達裡面的外星人就是面臨這樣的問題,差別只在於藍色外星人的武力比較雄厚,還有因為它是在演電影,所以最後守住了家園,而大陸的釘子則是全被拔掉了。但我們沒有在演電影,也不是在一黨專政的大陸地區,我們是在向來以「民主法治」為榮的台灣,這樣的情節有可能上演嗎?很抱歉,答案是肯定的,而且房子被拆人也被搬走後,一切都還是「依法行政」。

36條在法理上受到的質疑,大體上與25條之1差不多,只是更為強烈。首先,拆遷公告竟然是由實施者頒佈,本身就教人感到匪夷所思。其次,因為法律規定政府有「義務」代為拆除或遷移,所以主管機關如果不配合的話,建商還可以上法院告它瀆職,而被強制拆遷者就算上監察院陳情,依法論法,恐怕也很難有勝算。

事實上,台北市都市更新處處長林崇傑對於都更條例第36條也很有意見。他表示:「營建署認為,執行公權力就沒有問題。但這不是問題,今天就算我們執行,後面還是要賣房子,他(原住戶)整天在那邊抬棺材你要怎麼賣?」然而,即便很有意見,台北市至今還是全台唯一曾依據36條,進行代為拆除作業的都市。

甚者,營建署也幾乎是為台北市量身打造,於民國95年時提出《直轄市縣(市)政府受理都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物執行應注意事項》,在逾越母法授權範圍的情況下,明訂「受理實施者申請後之辦理程序規定,配合代為拆遷會同相關事業機構停止水、電及瓦斯供應」。合不合理,也許有待商榷;但肯定不合法。目前台北市永春捷運站旁的都更案,就有住戶已經被斷水斷電,而彭龍三本人,則是每天面臨第36條的威脅。

 

2011,台北市萬隆一帶,某個正在進行拆除作業的都更案,不願參與都更的地主正在怪手後方向媒體求助。

台灣都更條例,竟比中國法治落後!?

提到拔除「釘子戶」,很多人第一時間聯想到的,多半是中國大陸的案例;例如,2007年發生在四川重慶的「最牛釘子戶」事件,對許多人可能仍記憶猶新。問題在於,台灣身為民主法治國家,究竟有比中國大陸進步嗎?可能也沒有。

中國大陸對於拆遷釘子戶其實是有法源依據的,這依據就是1991年6月公布的《城市房屋拆遷管理條例》,不管是國有單位還是私人建設,也不分公共利益或非公共利益,都可向政府申請拆遷許可。然而,因為類似拆遷引起的爭議過於頻繁,引發國際媒體共同關注,中國於是在2004年時,於憲法中新增「保障公民的合法私有財產不受侵犯」,還在2007年第10次人民大會時,通過《物權法》,成為中國共產黨執政以來,首部保護公民合法私有財產的專法。

2009年12月7日,北京大學5名法學學者沈巋、王錫鋅、薑明安、錢明星和陳端洪向全國人大常委會建言,認為《城市房屋拆遷管理條例》與《憲法》、《物權法》抵觸衝突,於是國務院開始研擬《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例》草案。2011年1月21日,中國共產黨公布《國有土地上房屋徵收與補償條例》,同時廢止《城市房屋拆遷管理條例》。

依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定:「取消行政強制拆遷…任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。…對違反本條例的行為設定嚴格的法律責任。

換言之,就連被民主台灣視為極權國家的中國大陸,至今也在法律中明文禁止強制拆遷了,但台灣卻還是「依法」允許強制拆遷、斷水斷電。彭學禮難過地說:「大陸的問題在於說一套做一套,並不真的按照法律走。但台灣作為法治國家,只看法的話,卻比大陸落後,這是我們的悲哀啊!」

I Wanna Play a Game

總結而論,都市更新以「公共利益」作為號召,但對待不願配合者,卻只給了「以權利變換方式參加」、「徵收補償」、「拆遷補償」3種選項,在如此情形下,不是選擇拿錢走人,就是得認命加入都更遊戲,努力讓自己的家變得「好好看」。換言之,多數的人也只能「同意」都更,接受都更對你的好…問題在於,同意都更之後,就不會發生權益受損問題了嗎???【未完待續…】

 

也許很多人並不認為台北有什麼鄉愁可言,但事實上,這裡仍是許多人的祖厝,他們自清代就在此居住了,如今卻因為都更政策使然,讓他們連根都保不住了…(台灣都市更新受害者聯盟提供)

權利變換魔術秀(上)

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記者 鐘聖雄 / 專題報導

「只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話!」

從前文的報導中,我們可以知道法制結構是如何的不平衡,造成許多人僅能「選擇被都更」,因此幾乎都會碰上所謂「權利變換」,也是都更最核心的議題。然而,權利變換絕非台北市長郝龍彬所言,只是「一坪換一坪」那麼簡單。本文將為大家介紹何謂權利變換及其周邊問題,並帶大家一窺權變究竟潛藏了哪些陷阱,才會釀出今日這麼多的都更糾紛。

為何反對都更總是「少數人」?

首先說明權利變換與過去傳統協議合建有何不同。

所謂協議合建,就是地主與實施者可以私下談好重建後空間應當如何分配,這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說,地主與實施者講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係,只要講好了就成,那是屬於實施者與地主間的私人契約,政府無權干涉。然而,現行都更中,協議合建的例子並不多(真合建假權變的例子先不在此探討),因為合建都更不像權利變換有稅賦減免,因此較少人選擇用此方式進行都更。

因為上述理由,目前多數都更案都選擇用權利變換方式進行;先別急,等一下我們再來解釋什麼是權利變換。依照都更條例第22條規定,只要任何建商可以取得某區域2/3合法地主同意,還有3/4土地及樓地板面積的所有權人同意,就可以向主管機關提案都更。此外,都更條例第10條規定,只要先有1/10的地主發起,可以申請劃定更新範圍,但如果一開始就已經符合22條要求,就可以忽略不管,直接送都市更新事業計畫書了。

這對建商來說相對容易,因為法律沒強制要先劃定更新範圍,所以假如建商可以先拿到某區域100%地主同意,就可以再向外擴充更新範圍,把其他區塊的土地一併「吃下來」。換言之,就算某區地主不同意都更,但會被隔壁的100%稀釋掉,從100%不同意變成25%的「少數人」,被迫參加都更遊戲。

現在你明白,為何每次只要有人反對都更,就會被說成那只是「少數人」了嗎?

權力失衡的權力變換

好,為了怕您準備要把網頁關掉了,現在我們來解釋什麼是權利變換,正式進入都更Lesson 1吧。對不起我廢話超多

就假設你們家社區要被都更好了。為了決定都更之後的空間該怎麼分配,建商會先找3家估價師,估算你們社區在更新前有多少價值。比方說你們社區在更新前的總價值有10億,而你家(含土地)的總值是1億(有沒有很開心?有的話你應該也不會看這篇文章了),如此一來,你們家就佔總價值的10%。

下一步,估價師會去推估貴社區在被都更之後,「可能」會有多少價值,在此就先假設是40億好了。依照更新前的權利比重來看,你們應該要可以拿回更新後價值的10%,但建商會告訴你,為了蓋出這些新房子總共花了10億,所以更新後的40億,應該要剛剛好給這個「善良管理人」價值10億的不動產,不多也不少,這樣很公平公正對吧!

接下來我們就可以套公式,計算出更新後你究竟可以拿回多少價值。別緊張,這公式只要小學有畢業都看得懂。

(更新後價值 – 更新成本) X 更新前權利比重 = 應分回價值

(40億 – 10億) X 10% = 3億

換句話說,拜都更德政所賜,原本你家1億元的舊房子,變成了3億元的新房子,是不是很棒!

話說回來,劇情也有可能是這樣演的。你們社區和房子的所有狀況都沒有改變,但是建商找來的估價師告訴你,貴府只值8千萬,所以權利比重變成8%。至於更新後價值,這次估價師這次估出來的結果是總值30億,但建商這次申報的更新成本則變成15億。讓我們再套一次公式,這次的結果將變成:

(30億 – 15億) X 8% = 1.2億

請注意,按照2次的計算結果,你的不動產更新漲幅「只是」從3倍變成1.5倍,但扣掉高比例公設與土地增值稅後,獲益就會變得微乎其微;但如奇蹟似的,建商最後拿走的更新價值,則從10億變成了15億,佔了總更新後價值的一半。不過以上都不是重點,重點在於,3家估價師都是建商找來的,更新前和更新後價值都是他們說的,而更新成本則是建商自己申報的。重點在於,整個權利變換過程中,住戶都沒有參與發聲的權力。

也許你質疑,既然估價師攸關所有權益價值,為什麼不能由住戶找呢?很抱歉,沒有為什麼,因為法律就是規定,估價師「只有」建商找的才算數。事實上,住戶要去找估價師倒也不是不可以,只是估價結果僅能做「參考」之用,不會納入最後的權利變換計算中。

請特別注意算式中「更新前價值」、「更新後價值」、「更新成本」三者之間的關連。低估更新後價值,通常也會跟著低估更新前價值,因為這樣看起來才會出現房價抬昇的結果。高估更新成本,低估更新後價值,可以讓實施者取得更多利潤,但聰明的實施者通常都不會讓比重太過懸殊;除非,實施者覺得地主非常笨。

腦震盪才說一坪換一坪

好,寫到這裡,聰明的你應該已經明白,權利變換談的是「價值比例換價值比例」,不是坪數換坪數的問題,而且也的的確確和什麼「一坪換一坪」毫無關連了吧!

「郝市長很笨,幕僚也笨,只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話。高房價區,一坪換一坪建商會爽死,因為營建成本都一樣,隨便賣幾坪就可以Cover更新成本了。低房價區你說要一坪換一坪,會有建商要去嗎?」新北市不動產估價師公會理事長徐士堯如是說。

血淚都更系列三:權利變換魔術秀(下)

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記者 鐘聖雄 / 專題報導

「權利變換都是數字遊戲,只是看你怎麼去玩他。估價師就是魔術師!」徐士堯認為,都更條例為了藉由民間力量推動都更,所以完全以實施者為主體,就會忽略掉幾個問題,首先就是估價師的選擇。「地主找的就不算,如果要重估,建商願意的話,才找第4家,但怎麼可能推翻一開始的估價結果?」

徐士堯直言,地主若對估價結果不滿,可以在都更審查會議陳情,讓地方估價師公會介入處理,但公會已經和建商綁死,如果之間涉及利益交換,甚至會不願意公開出去輪派,怎麼樣都不會對地主有幫助。他強調:「估價師只和地主做一次生意,但要和建商合作機會卻很多,你覺得估價師會傾向誰那邊?」

由於權利變換計畫必須在開工前提出,房子都還沒蓋好就要去推估價值,還要預測市場變動,本來就虛無飄渺,因此更新後價值究竟估算準不準,很難有所公評。然而更新前價值的估算,卻總是引來許多紛爭。首先,除卻估價師全是實施者找的之外,更新前的「評價基準日」也是至關重要的爭議要點之一。

目前一般都更案光是審議平均就得花上3年,如果再加上施工時間,一般都更案可能都要5~6年才成,但估價師衡量地主產權更新前價值的「評價基準日」,卻是訂定在最開始的時間,評定後就不會再調整。換言之,就算這幾年的時間中,都更案鄰近地區的房地產價格不斷飆漲,估價師所估算的「更新前價值」,卻永遠不會漲。「實施者付出的都更成本部分,例如營建成本都會逐年調高,可是地主的土地價值卻一直不變,哪有這種道理?」徐士堯質疑。

在此,我們有必要提醒一點「題外話」。如果大家前文沒有跳著看的話,應該都可以理解,「評價基準日」的房價越低越好,這樣更新後新屋才會創造利潤。但反過來想,現在台北市房價已經非常驚人了,都更案最多的地點卻還是集中在中正、大安、松山等高房價區。也就是說,這些都更案的評價基準點本來就是建立在高房價上。你想,這些實施者,包括同意參加都更者,有可能眼看政府「平抑房價」而不吭聲嗎?

當集權力於一身的實施者,以及所有參加都更的地主,都是瞄準更新後的地價飆漲,那麼,推動都更的難道不是「私利」嗎?公共利益,到底在哪裡?

「共同負擔」造就「無本生意」

在此有必要說明前文中的「更新成本」究竟是什麼,才能讓人清楚理解,這一大筆實施者自行申報的費用,究竟是如何被「高估」的。

首先,更新成本經常被統稱為「共同負擔」,因為事實上實施者不是真的拿出一大筆錢來蓋房子,而是在確定要更新之後,拿地主的土地抵押給銀行,再拿貸款來的經費去進行更新。所以,更新成本事實上也不能說是實施者出的,他們做的就是去協助、管理,讓更新案順利完成。但雖說是地主共同負擔,實際上大家也不用掏錢,因為這些最後會轉換成要付使實施者的權利變換價值,他們要的是更新後的不動產,不是這筆錢。

依都市更新條例第30條規定,共同負擔包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用等。

我們先談工程費用。顧名思義,工程費用就是蓋房子需要的原物料、機具維護等開銷,壞消息是(咦?不說好消息嗎?),就算您遇到的建商牌子老信用好,還每天都吃誠實豆沙包,這部分的成本還是不可避免地會被高估。

就以目前都更正進行地如火如荼的台北市為例。按照台北市都市更新審議委員會通過之「台北市都市更新事業(重建區段)建築物工程造價基準」,都市更新的造價比照內政部營建署公告的「國家公共工程造價基準」。換算之後,通常台北市每個都更案的營建成本,都落在每坪12~20萬不等,要視建築規模而定。雖然政府官員一再告訴我們,都更不是要蓋豪宅,但以這每坪造價成本來看,要說不是豪宅都很難。

請注意,就連指標性豪宅「帝寶」公佈的建築成本,每坪也「才」22萬左右,為何台北都更案也能花到每坪20萬?為何台北市之外的地方,明明每坪花不到10萬就可以蓋出很好的房子,但台北就是不行?為何台北最貴的土地,都是由都更地主提供,但實施者使用的鋼筋水泥就是會比較貴?

接下來談共同負擔中,工程之外的費用。

那些實施者找來的的估價師,費用是地主共同負擔,但地主就算對估價結果不滿意也沒辦法。建商說投資有風險,所以風險管理費也是地主共同負擔,但現行營建業都是多頭投資,幾乎沒什麼風險,這些風險管理費卻還是地主共同負擔。那些抵押地主土地,跟銀行貸款蓋房子的費用利息,也是地主共同負擔,所以如果地主對於都更過程不滿意,中途發動抗爭的話,都更期程拉長所額外增加的貸款利息,也都是地主要共同負擔。

然而,這些共同負擔越高,地主最後換算的權利變換價值就越低,實施者的權變比重卻越高…

球員兼裁判的選屋分配制度

此外,選屋分配也是都更過程中非常「離奇」的一環。撇開房子怎麼設計,空間怎麼規劃,完全都是建商主導先不談(這部分在下一篇文章會處理),就連房子蓋好後,該怎麼選房子,竟然也是建商先選…

徐士堯解釋:「都更條例只說更新後,更新成本由不動產抵付,但沒有規範如何分配、選擇不動產。如此一來,建商就可以先選自己要的樓層、空間,而且事先就把這部分價值低估,這樣才能拿更多。更妙的是,後續這些房子它要賣多少錢,與估價估多少錢也毫無關連。」

他舉例,比方說一個案子如果是蓋在商業區,那建商就會先把大部分1、2樓都選起來,再跟住戶說可以當店面的只剩哪些,要大家抽籤,多數人最後就只能選高樓層的。反過來說,如果都更案是靠近河邊風景好的,那建商就先選高樓層,這樣賣價才會好。

「選配時,建商暗槓一些戶數不給原住戶選,雖然不違反都更條例,但應該是也違反民法誠信原則。我打個比方,這就像是大樂透選號,有些號碼故意不讓電腦選號出一樣吧」,徐士堯比喻。

規劃分配權、優先選擇權不能放同一邊!

最後,讓我們來聽一個發生在古早古早以前,世界上還沒有都市更新這回事時候的故事。

有一對兄弟因為分家產擺不平,糾紛不斷,於是找上了所羅門王,希望他能為此事協調出兩全其美的辦法。所羅門王於是對哥哥說:「就由你決定要怎麼把財產分成2份吧!怎麼分都可以,但是要讓弟弟先選。」於是,兩兄弟的終於協調出彼此都滿意的分法。

「這故事告訴我們,規劃分配權和優先選擇權不能放在同一邊。」徐士堯認為,現在都更會有問題,就是因為決定權全集中在建商手中,所以很難讓住戶滿意,而絕大部分的糾紛就是這樣產生的。

然而,就算規劃分配權、優先選擇權被平均分配在實施者與地主手中,但事實上,都更還是很難達到公平…為什麼?原因很簡單,因為所羅門王的故事要能達成公平結果,必須建立在「資訊透明」,也就是分配利益的雙方,知道所有資訊的情況下才能成立。但我們的都更過程透明嗎?公開嗎?

 

藝術家鄭安齊為呼籲民眾關心都更議題,所創作的假都更廣告。廣告中說:「透過都市計畫變更容積獎勵,我們所能得到的,不只是更新的宅邸,還有更多。」然而,可能嗎?這究竟會是都更「新象」,抑或只是「幻象」呢?

血淚都更系列四:都更仙人跳

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「整個都更就像是一場仙人跳,政府和建商先用更新後的利益誘惑地主,地主一旦同意後就失去決定權,可能還得付出代價,更慘的是最後如果拒絕配合,還要面臨被拆遷的命運…」一名都更受害者比喻。

記者 鐘聖雄 / 專題報導

在前面的報導中,我們已經談過權利變換、估價、選屋分配的不公之處。然而,即便所有實施者操行分數都拿100分,政府也願意修改相關設計,整體都更流程還是有很多問題得面對。所有對經濟學稍有概念的人都知道,自由市場經濟要能達到公平,最大的前提就是「資訊透明」。然而,我們的都更流程真的有達到最基本的資訊透明要求嗎?

不知道不清楚也不用問你的「劃定都更範圍」

為了讓所有讀者瞭解都更過程中的更多缺失,本文將帶領讀者從都更最初的起點,也就是「同意都更」之後會發生什麼事(反正也無法拒絕),再開始探究制度的權力失衡與資訊不透明程度。但接下來1,000字可能不太有趣,大家先忍耐一下。

先從劃定都市更新範圍講起好了。並非所有地區都能劃定為更新地區,政府頒佈了一套認定標準,包括屋齡、巷道寬度、樓高、區域面積等項目,不過這並非本文重點,因此不在此詳述。如果是公辦都更,也就是由政府發起,再發包給建商當實施者的都更案,在劃定都市更新範圍的過程中,完全不需地主同意,所以一般地主、住戶不要說是「知情」,連同意的權利也不會有。

其次就是一般都更類型,在台北市只要符合政府頒訂的更新標準與指標檢討就可以申請劃定更新範圍。因此許多都更案都是建商先到選定的地區買樓買地,如此建商就可以逕自發起劃定,在過去很多住戶都向市政府抱怨被劃定之後自己都不知情,而且政府一直到前2年,才把這些劃定更新單元公告在網路上。換言之,無論是公辦都更或一般都更,在劃定階段時,地主很有可能都是毫不知情的。

「概要」、「計畫」,傻傻分不清

不過劃定更新範圍只是取得區域的更新資格,就像是在昭告天下說:「嘿!我們這裡可以都更喔!」因此,接下來還必須遴選實施者,也就是「辦理都市更新流程」,等最後選出單一實施者時,才會進入真正的實施階段。此時,地主必須分清楚什麼是「都市更新事業『概要』」,什麼又是「都市更新事業『計畫』」。事實上,這區別非常重要,但現實上,推行的過程卻是雜亂無章,因此許多都更受害者都將此稱為「騙取都更同意書過程」。

簡單講,「概要」就像是「合作意願同意書」,目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想,建商必須先舉行公聽會,告訴地主初步的更新計畫,地主可以將概要同意書簽給許多家建商,任何建商只要取得10%合法地主的同意,並經主管機關核准,就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。

由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻,因此「計畫」可能也會有很多份,地主同樣可以在公聽會過後,簽署許多份計畫同意書。優先取得2/3所有權人、3/4更新面積合法地主同意的建商,就達到審查門檻,一旦向主管機關送件,就可排除其他建商,通常也會成為最後的實施者。民99年5月修法後,概要變成象徵性質,如建商一開始就能收集到3/4地主同意書,也可逕送計畫免送概要,此為政府加速辦理都更的美意,徐士堯則戲稱概要變成「公狗撒尿」,只存宣示地盤意義。

太好了,還沒超過1,000字我們就要進入重點了!這裡問題超大的,請大家務必回神。在還沒修法之前,大多數人根本分不清「概要」與「計畫」的差別,加上政府也沒有對此訂立定型化契約,所以2張契約同樣都只是不可思議地薄薄的一張紙,差別只在於「概要」與「計畫」2個字,因此許多地主根本不曉得自己簽的是什麼!

事業計畫同意書有2個最重要的功能;第一是對於事業計畫內容的認可,包括建築物的形式、財務的計畫;第二是決定自己未來的權益分配。對於事業計畫內容的認可這大家都能夠明白,但是決定權益分配是怎麼一回事?根據都市更新權利變換實施辦法第十一條的規定:實施權利變換後應分配之土地及建築物位置,應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。也就是說,一旦你同意了都市更新事業計畫,也表示你同意了將來參加權利分配時候你的分配位置。在正常的常識跟邏輯之下,建商跟地主應該要對規劃的實質內容、分配的權益達成共識,地主才會同意這個建商的計畫,才會進一步簽署同意書表達同意。

但是,都市更新受害者聯盟彭龍三指出:「有些不肖建商一開始就直接發計畫同意書給住戶,,或是2張釘在一起,讓地主先簽第1張概要,第2張就是計畫,自己還以為是在簽同一種,住戶根本搞不清楚,連計畫書長什麼樣子都不知道,就傻傻地把自己給賣掉了。」彭龍三解釋,有些建商會要求地主簽同意書時,不要註明簽約日期,因為開發時間可能很長,或刻意讓地主忽略,甚至直接變造日期,讓整個程序「反過來跑」,目前受害者聯盟已經收到很多起這樣的案例。

 

某都更案涉嫌以偽造文書手段騙取同意書。上下方不僅簽名字跡不同,下方還寫錯字。與郭炳南同樣面臨此都更案的住戶表示,當初代書先要求郭炳南簽署概要(而且為求方便只簽上方),離開後又跑回來跟郭炳南說「簽錯了,再簽一張」,順便也取得了計畫同意書。此都更案概要公聽會為94年5月20日召開,概要書上壓的日期卻為3月,足見建商根本沒按程序跑。

都更契約,竟比辦信用卡還隨便

關鍵在於建商作弊嗎?未必。關鍵在於,內政部營建署根本沒有對此制訂定型化契約,同意書上也沒有標示警語,才會讓許多地主根本就搞不清楚狀況,就簽訂如此重要的同意書。這個政府自己開的大漏洞,幾乎是在考驗所有建商的道德良知。

台北市都市更新處總工程司張溫德直言:「政府訂定了非常多定型化契約,一般人買賣房屋、土地時更要簽訂許多合約,但都更概要、計畫同意書沒有定型契約,也沒有標示警語,搞得地主最後簽計畫同意書時,竟然比辦手機、信用卡還要隨便,真的是很不可思議。」

同意書不綁計畫書,形同詐騙

好,因為三字經告訴我們「人之初,性本善」,再加上絕大多數的建商也的確沒那麼不肖,他們還是很NICE只是誤會多了點,因此本文就不多追究。本文要質疑的,是地主一旦簽署「都市更新事業計畫同意書」後,這種「同意到底」的荒謬性。

最大的問題在於,都更同意書只有讓地主表達意願,不涉及整體權利義務架構,而且內容草率到近乎隨便,地主只有表達意見權利,卻再也失去了決定權。

新北市不動產估價師公會理事長徐士堯批評:「同意書應該綁事業計畫書,不然送件是A計畫,後來建商不斷修改,地主也不知情,結果最後出來是B計畫,這跟詐騙集團有什麼兩樣?」「地主簽同意書後,幾乎就喪失了所有決定權,因為那是空白同意,沒有和計畫書綁在一起,所以對於計畫變更無能為力。」

徐士堯解釋,「同意」應該是有層次、階段性的,因為地主同意讓建商成為實施者,跟地主同意初始事業計畫、中途的所有變更、跟最後出爐的結果,完全是不同層次的問題,但都更過程中,地主一開始同意了,就等同一路同意到底,再也沒有撤回,甚至參與更新設計的權力,根本就不合邏輯。「政府根本就沒告訴人民相關的權利義務關係還有相關風險,難不成地主也同意最後要被拆遷嗎?」徐士堯痛批。

缺乏三方對質機會,審議委員背黑鍋?

由於都更這種「一路同意到底」的特性,讓地主對於設計修改、估價爭議、選屋分配種種切身問題,完全失去決定權,也讓實施者成為了都更的唯一主體。缺乏對都更審議過程的參與決策權,附加相關資訊的不透明性,則讓爭議不斷蔓延、擴大。

就拿估價、權變資料來說好了,目前主管機關主管機關用「個人資料保護法」限制地主只能調閱自己資料,但權利變換或估價報告的重點是均衡,若只能調閱自己資料,無法與其他參與者比對根本沒有意義。

此外,雖然地主有異議時,可到都更審議委員會中「表達意見」,但在進入決策階段時卻得離場,僅留審議委員和實施者作結,不但不知道爭議到底有沒有被處理,更不知道所有的設計變更究竟是由誰決定。

「民眾陳情完,就被請出去,剩下實施者和主管機關在場,審議者要反對案子,實施者卻都在,如果眼神可以殺人,我看審查委員大概要死很多次」,同樣也是新北市都市更新審議委員會成員的徐士堯透露。

他指出,事業計畫審18個月,如果是事業主管機關要求修改,那就一定要修,不然進行不下去。但如果主管機關要求修5項,最後卻修了10項,因為缺乏三方對質場合,所以建商修成對自己有利,出去卻跟地主說「那是主管機關要求」,地主也莫可奈何。

「我不敢說沒有審議委員和建商勾結的案例,但不管有沒有勾結,因為根本沒有對質機會,所以權益損失者就會認為是官商勾結。問題是,審查委員和主管機關常常都是在背黑鍋的,而這和審議制度、都更條例有關」,徐士堯無奈地說。

 

真正的都更流氓,到底是政府、建商,還是「貪得無厭的釘子戶」?

是政府、建商,還是釘子戶害了都更政策?

都更制度設計讓民眾缺乏審議參與權、決策權,甚至,後續審查資料地主都拿不到,所以無法得知陳情、異議到底有沒有被處理。如今,許多市民對於都更政策、建商、審議委員會觀感不佳,究竟能怪誰?

曾經被媒體報導形容為「釘子戶」的彭龍三認為,一個公平而有效率的制度,對於建商而言也很重要,因為好的建商也很多,他們本身也不希望被汙名化是壞人。「雖然我是受害者,但我真的不是要反對都更,政府應該做的,是不要讓這個制度產生這麼多讓人質疑的地方」,他強調。

血淚都更系列五:是都市更新還是消滅社區?

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「目前都更案有人自殺了嗎?如果我最後真的必須走上絕路,媒體可以來拍我跳樓嗎?」

記者 鐘聖雄 / 專題報導

大多數的都更受害案例都源自於權利變換與選屋分配。這部分的爭議與漏洞我們已在前文中為您分析。然而,有一群都更受害者的聲音一直都沒有被聽見,甚至,也沒有媒體願意報導。這群人就是「佔有戶」,或者,用我們更熟悉的語言來說,也就是「違建戶」…一群在都更案例中,從未被認真關注與傾聽的人…

都市更新受害者聯盟找上許素華那天,與建商纏訟多年的許素華眼看許多和她有共同遭遇的人坐在眼前,不禁將壓抑多年的焦慮一股腦釋放出來。都更的惡夢壓得她喘不過氣;無論如何,她想醒,即便是從她那被認為「影響市容,有礙大台北國際競爭力」的破舊建築上一躍而下…

(編按:抱歉,因文章格式有誤,導致部分瀏覽器無法顯示本文,因此本文重新刊登,如造成讀者困擾望請見諒。)

土地查封 政府卻推公辦都更 理由何在?

許素華任職於圖書館,幼時曾因罹患小兒麻痺導致中度肢障。已步入中年的她,自中文系畢業後就一直努力工作分擔家計。目前還單身的她,將每月3萬多的薪水,幾都花在扶養已往生弟弟留下的幾個孩子身上,生活雖不致困頓,但開銷總是吃緊,幸虧長輩留給他們老房子當避風港,省卻在台北沈重的租屋開銷。

許家自民國50幾年就住在三重大同南路一帶,當時許素華的外婆分2次付款以買土地和房屋,但因土地為祭祀公業舍人公所有,所以並沒有完成土地移轉手續;在當年,這樣的現象非常普遍。

許家附近大批土地屬祭祀公業或軍方所有,許多從外地移入三重的街坊鄰居,多半不曉得土地到底歸誰所有,但認為既然土地與房屋是掏錢購買的,賣房子的人也說有向祭祀公業買土地,論法總站得住腳,因此多半沒認真完成過戶手續,直到他們被劃進都市更新範圍,成了違建戶還被告「拆屋還地」後,才驚覺事態嚴重。

「民國92年的時候,政府跟我們說要推公辦都更,理由是社區老舊、巷道小、防火衛生設備不好,而且90%以上的土地是祭祀公業所有,乙、丙區(註)沒有人有土地所有權狀,自行改建比較困難,可是我們區位還不錯,政府就說要透過都更手段協助。」許素華回憶,當時政府與居民洽談公辦都更時,承諾住戶可以按原住宅樓地板面積分回新房子,還可以改善生活條件,因此對該政策都很歡迎。

「一直到很多年後,我被建商告了才知道,早在民國91年時我們腳下的祭祀公業土地就被查封,隔沒多久就被劃入都更範圍,但政府在92年才告訴我們要都更,那是我們惡夢的開始,但沒有人發現任何問題」,許素華說。

民國94年,祭祀公業土地開始進行法拍,並在同年11月23日由亞青建設余建華得標;此遭法拍土地佔原都更基地面積60%,於是亞青建設成為該區最大新地主。亞青建設得標後,社區內開始出現一名自稱乙區住戶親戚的男子,開始四處遊說住戶,說新地主不想參加公辦都更,想要推行自辦都更,因此希望大家連署撤銷公辦都更案,還說新地主承諾,自辦都更會給大家更好的福利。「那時候城鄉局人員劉顯宗來我家拿資料,他跟我說實際上也不可能一坪換一坪,和他們一開始講的不一樣,所以我也參加連署撤銷公辦都更」,許素華回憶。

該名男子的積極遊說,成功贏得了鄰里住戶的信任,也讓許多人加入連署推翻公辦都更的行列。民國96年3月間以「李國樑」為代表人的一紙陳情書,讓公辦都更案被成功撤銷,居民也開始殷切地期盼自辦都更的來臨。

新舊地主疑雲

民國97年5月19日,拍得土地的亞青建設余建華終於在拍定後2年半結清尾款,正式成為該區最大新地主。然而,教人始料未及的是,他竟然在同年7月23日時,將該土地轉手賣給圓富建設,僅僅當了66天的新地主。

圓富建設成為新地主後,馬上向台北縣政府城鄉發展局申請丙區、乙區都市更新事業計畫,並且不顧亞青建設給住戶的承諾,要求商業區1樓每坪15萬,住宅區每坪10萬,2樓以上每坪3萬的價格,命所有「違建戶」領補償金後儘速搬走,若不從者將面臨「拆屋還地」、「不

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台灣政經索隱
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2018/10/20 05:55
《評蘇貞昌的「都市更新」政策》
我的部落:台灣政經索隱

台灣政經索隱
等級:8
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2018/10/20 05:51



謝謝轉貼這些 很棒的文章

當圖利林榮三的前縣長,有再談都更

回顧這些文章 很有必要 也很有意義。


我的部落:台灣政經索隱

eric
2016/10/28 16:38
我們現在也有相同的狀況,不同意都更,卻被強制劃入都更規劃,要去拿裡尋求幫忙!(cclin139@gmail.com)

大老鷹姐姐
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失序的都更 都市的災難 文:詹順貴(作者為律師、中華民國律師公會全國聯合會環境法委員會主任委員 )
2011/08/23 22:01

 
2011年 08月23日
日前,最高行政法院做出一則堪稱台灣都市發展史上劃時代判例,面對近來容積獎勵浮濫的都更案,最高行政法院100年裁字第1904號裁定認為都市更新相關法令保護範圍包括更新範圍外鄰近地區居民通行便利、防災、日照、景觀、公共設施使用等環境權益,而非僅限於更新範圍內權利人的財產權。


 

面對台北市此起彼落的都更抗議事件,如政府不肯反省檢討目前都更實施過程引發的問題,仍一味以「釘子戶」等閒看待反對的住戶,未來恐將步上中科三期環評被行政法院撤銷後,所引發的更大風暴。


都市更新的目的,依《都市更新條例》第1條規定,是為促進都市土地有計劃之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。因此,都更案件必須要能「增進公共利益」,而且是「有計劃地再開發利用」。至於如何有計劃將都市土地再開發利用?當然須依主導都市土地分區使用管制的都市計劃辦理。

 
現有老舊的都市機能如要更新,必須先設想更新的目的為何?此目的是否有助於增進公共利益?例如是為面對全球化自由經濟型態,提升城市競爭力?或為面對全球氣候遽變,防免重大災害?確定目的之後,再談如何更新?因為目的確定,方能決定手段,也才能再回頭研判或檢驗手段是否有效?不管目的或手段,都須透過「計劃」也就是都市計劃的主要計劃加以引導。


然而,《都市更新條例》自1998年11月11日公布至今,不僅沒看到都市土地有計劃地再開發利用,引發助長房地產炒作與勒索恐嚇等爭議,反而越演越烈。主要原因,根據學者王章凱與黃健二的研究,21世紀的台灣官員前往英國考察,卻帶回人家早已揚棄的30年前都更理論。因此,2003年7月10日「總統經濟顧問小組」主張以都市更新來「促進建築業發展……避免台灣房地產失溫、泡沫化」,之後中央政府的都更政策便維持在「導引民間投資挹注更新重建市場,以帶動營建關聯產業」的思考模式。


貧富差距更加擴大
因為台灣官員普遍把應該是為都市整體性利益做整合性改造的都市更新,錯誤定位在「利用推動都市更新工作,帶動營建相關產業之發展,並提振房地產景氣。」於是都更實施十幾年來,即使是首善之區的台北,幾乎都只是小範圍的老舊住宅更新案,加上原本應該是公共財的容積卻被濫用做為私人獎勵,導致公共設施與空間不足,反而讓都市的應變能力更加衰落。既看不到為提升城市全球競爭力而努力,也沒有為避免全球氣候遽變下天然災害所做有計劃的都更,完全放任都更業者圈地炒利,並藉容積獎勵取得更多建築面積,牟取更多暴利。而且在開發至上的思維下,《都市更新條例》第20條也反向容許個案再開發的都更事業,可以變更都市計劃的主要計劃,與近年的農地浮濫開發徵收模式如出一轍!


利之所在,業者趨之若鶩,結果建商賺飽,中低收入戶、甚至原參與都更者,卻被迫更往都市邊緣遷移,貧富差距更加擴大。而不願參與都更,妨礙建商牟利,影響市府政績者,反被扣上釘子戶惡名,甚至不時黑夜槍響,有人因而喪命。


近日,內政部正在研修《都市更新條例》,但卻僅針對技術細節性問題修正寥寥數個條文,對於上述引發重大爭議的制度性問題卻予漠視。民主政治,政黨輪替是常態。大選將屆,各政黨請別忘記,再弱勢的人民,手中也有一張等值的選票!


瑞奇
等級:8
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哎.....
2011/05/23 22:19

記得幾個月前吧.....

某直轄市也是通過類似

要去幫忙強制徵收,還『義務代為拆除』…

的條文...

還說是為了整頓市容及加速都更...

真虧他們想得出來...


大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 22:52 回覆:
台北好好看現場目擊

責任主編:張心華

五都選舉馬上就要到了,候選人迎風飄揚的旗幟,擠滿了大大小小街道的每一個角落,台北市永春捷運站旁邊,忠孝東路上,一處都市更新區,像是剛剛發生過戰爭,或者大地震一樣,被拆得滿目瘡痍,很難想像,在這片「廢墟」裡,還有拒絕搬遷的住戶住在裡面。在這裡住了20幾年的鍾老先生,因為身體有殘疾,靠著在家樓下賣「公益彩券」維生,現在房子被建商架起的圍離團團圍住,生意也不能做了。

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鍾家擺在樓下的彩券攤,已經停業,招牌下掛著抗議的布條。(攝影:孫窮理)

「我們聽說這個建商欠了一屁股錢,現在要蓋這個房子,可以貸款,我很擔心他錢借到了就落跑,說什麼都更,根本就是嚎洨的」鍾先生說。上個月,挾著市府的公權力,建商開始拆除鍾家左鄰右舍的房子,若不是鄰居們一起在怪手前面阻擋,現在還不知道會變成什麼樣子。而因為擔心他們會趁著人不在的時候動手,鍾家一家五口得隨時留守在這個四周已經成一片瓦礫的家裡(鍾家的故事:請參考這一篇)。

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就在照片裡房屋中間那棟的三樓,而四周已經成為一片廢墟。(攝影:孫窮理)

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政客五彩旗幟夾縫裡的家。(攝影:孫窮理)

都更,本是居民達成充份共識,並且跟建商談好條件,在充份相互信任的基礎底下進行的,但是現在卻發生「迫遷」的狀況,這是因為公權力介入的關係。

《都市更新條例》第36條賦與政府在都更權利變換範圍內代為拆除的義務,這使得建商得以公權力強行介入,拆除條件尚未談妥,或者拒絕搬遷的都更區住戶的房屋,也因此被稱為「釘子戶條款」,台北市政府並頒布了「補充規定」,擴大它的範圍。而今天(11/24),台灣都市更新受害者聯盟與備受「釘子戶條款」威脅的居民前往市政府抗議,要求市府不得繼續以公權力強拆民居,並廢除《都更條例》第36條與北市府的「補充規定」。

過去幾乎沒有陳情、抗議經驗的居民,在社運團體、學生的協助下,走到了市府廣場前,他們帶來家園被拆除後的瓦礫,想要演出一場行動劇,但是警方卻以這些殘磚剩瓦是「危險物品」為由,禁止他們使用當作道具,在一番爭執之後,只好把一袋袋的磚瓦放在一旁,繼續說明自己的處境和訴求。

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警方禁止居民以殘磚剩瓦作為道具。(攝影:孫窮理)

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沒有了磚瓦的行動劇。(攝影:孫窮理)

同樣在都更的威脅下,選後的12月5號開始,在士林世居五代100年的王家兄弟,說著自己的狀況,自從家裡的透天厝被納入都更範圍之後,就多次表達不願意參與都更的意願,但是以公共利益為名的多數暴力,卻不允許他們滿足他們的意願,協調會草草了事,「除了同意之外,根本沒有別條路可以選擇」,王家大哥說。而建商動不動就要政府幫忙拆房子,政府又在「追求效率」的目標下,枉顧了都更過程中居民的意願和公平正義的期待(王家的故事:請參考這一篇)。

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士林王家80多歲的阿嬤,在大太陽下抗議。(攝影:孫窮理)

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王家兄弟說明都更的狀況。(攝影:孫窮理)

打著「台北好好看」的旗幟,一場都更的狂潮,在台北市蔓延開來,愈來愈多違背居民意願的事情,由於中央法規與地方政府追求效率與政績、忽視人權的動作下,一件一件的發生,它的背後,是許許多多建商高額的利潤,以及土地炒作、套牢、再炒作金錢遊戲的循環,以及愈來愈多廢墟裡的「釘子戶」,這是在郝龍斌主政下「台北好好看」真實景觀。不過,換黨做做看就可以解決問題嗎?人民火大行動聯盟的陳星喬說,從民進黨台北市長參選人蘇貞昌的政見裡,同樣看得到「縮短都更流程、提升效率」這樣的宣示,而都更造成的問題,在選舉之後,勢必愈演愈烈。

「原本住得好好的房子,我們幹嘛還要貼錢買自己的地?」都市更新受害者聯盟會長彭龍三質疑。在「復甦都市機能」、「改善居住環境」、「增進公共利益」…等美麗目標下,都市更新已經由建商利益,加上公權力逢迎配合下,已經成為單一定義、缺乏居民共識與由下而上想像的一場災難,不過,抵抗災難的力量,也在一個個受害者挺身而出、相互串聯的行動裡,長了出來。而這條戰線,將在華麗的五都選戰之後,持續升溫。

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台北好好看,真的好好看。(攝影:孫窮理)

  1. 2010/05/26 苦勞報導 容積獎勵 學者批惡搞都市更新
  2. 2010/11/24 新聞你來搞 士林橋下王家五兄弟的艱辛祖產保衛戰
  3. 2010/11/24 新聞你來搞 鍾太太家的故事

資料來源:http://www.coolloud.org.tw/node/55985

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 22:58 回覆:
鍾太太家的故事

責任主編:張心華

走入鍾太太位於三樓的家,乍看之下跟一般台北的公寓沒什麼不同,雖然舊舊的但也小巧溫馨,感覺很舒適。直到上個月建商突然來斷水斷電,強拆隔壁鄰居的房子,造成鍾家的樓上樓下都只剩柱子在支撐建物的狀況,屋子裡的多處也出現大規模裂縫,自此鍾家的生活完全走樣。

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圖一:鍾家隔壁已被拆光光。

這一切都要歸功於近日台北市越發加速的都市更新政策。

這一切也要從十二年前所簽的「賣身契」說起,鍾先生回憶起來,這根本是條資訊不對稱的、把房子讓給魔鬼的不歸路。

鍾家五人之中,有兩人是有視障與手腳不方便的殘疾人士。鍾太太在公寓樓下賣彩券維生,這間房子是他們早期自雲林來台北打拼二十多年來唯一的資產也是唯一的住處。鍾爸爸鍾媽媽兩人靠著賣檳榔與樂透彩券的小本生意,以鍾媽媽的話說,是「用辛苦錢慢慢養大三個孩子、然後努力掙錢買這間厝」,在民國74年以當時市價155萬,向當時警察眷舍住戶購入目前這棟位於永春站忠孝東路五段的公寓。民國87年的時候,萬宇建設公司開始在他們的社區開始遊說居民們跟他們公司簽署「合建」的案子,根據鍾先生回憶,那時候他被建商那邊的人載去公司簽約,他還沒搞清楚狀況就不明不白地簽了約,而房屋真正的所有人是鍾太太,鍾太太對這件事後來才知情,鍾太太說:「雖然我不識字,也知道做人基本要誠實、實在,哪有合約這樣用騙的...」一家人開始覺得這建商不老實。

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圖二:忠孝東路五段拆除現況

從去年開始,新的一家名為「森業」的建設公司,以萬宇公司子公司的名義,欲用新的「商建」設計圖來要求住戶再簽一次,原本的設計都變了,十年前開出的SRC鋼骨鋼筋混凝土結構、十年後降成RC型鋼與混凝土結構,住戶可分得的房屋和土地也因為容積獎勵和權利變換的過程變得模糊不清,鍾太太和鍾先生覺得這十年來為何建商都不動作,但又突然改頭換面要他們趕快簽約和搬離?建商的種種做法加深了鍾家的疑慮,他們甚至無法從建商口中得知究竟未來的房子會長成什麼樣,更不願意就這樣把自己一輩子的心血交給這種出爾反爾的公司,於是鍾家拒絕簽新的都更合約。

他們要的只不過是想跟一家比較誠信可靠的建商合作罷了,沒想到卻被冠上「釘子戶」的帽子,甚至還被建設公司反告不履行合約。

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圖三:鍾家內部的裂縫情形

當所有疑慮和爭議尚未解決的時候,建商開始有了進一步動作。建商向市政府申請拆除執照已獲核准,但社區裡仍有幾戶未同意也未簽約的住戶,建商刻意先開始拆除那些仍有住人的家戶附近的空房,甚至在架設鐵皮圍籬時請警察來護航,將那些有住人的公寓房屋劃入「施工中」的一部分,就讓這些住戶住在被破壞嚴重、看似廢墟的社區裡,看住戶的心臟夠不夠強,看看你還可以撐多久。

今年十月十四日,建商憑一紙北市府核發的拆除執照,由北市府警察局「協助維持秩序」名義下,保護建商派來的拆除公司將該社區團團以鐵皮包圍。耗費了長達一整天的對峙爭執,換來的僅是幫鍾家留道出入口進出。鍾家頓時宣告進入「坐落於工地之中」的危險狀態。此後,工人們陸續進行其他空屋的拆除動作,該過程中將鍾太太一家的水電、瓦斯與第四台管線也一併破壞了,警察起初受理但建商未修,再度申訴後警察就不受理了。

最後一次是在三個星期前的周末動工的,建商一度欲拆除鍾家那棟公寓的頂樓,讓鍾家懸空在公寓的三樓。當時是鄰居彭先生的媽媽與肢障的鍾太太兩人費力爬到頂樓四樓,跨坐在斷垣殘壁上,以肉身抵抗怪手、看似不要命的行為才使建商停工的。目前鍾家的一樓和隔壁二樓皆已被挖空,施工過程中,基地旁邊的柏油路都像地震並發生龜裂現象。我們好奇的是:這段期間鍾家一家人是怎麼過生活的?鍾太太無奈表示家裡最近一直像在地震一樣,心臟不夠強,無法搬、想鞏固自己畢生辛苦換來的家,得要靠每天多吞幾粒藥來撐。白天無法像過往一樣自在地在住家旁邊散散步、夜間也焦慮無法入眠,現在每天活在害怕那句鄰居與建商告誡的:「現在不搬,到時候政府也會來強拆」的恐懼當中。

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圖四:10月27日拆除當日現況。

鍾先生和鍾太太都年事已高,行動不便,若必須要搬走,要搬去哪?他們的經濟條件根本不允許他們負擔別的房子,而目前這個家雖小、也有點年紀了,卻很溫暖。對他們來說,是小本生意省吃儉用的老實錢辛苦攢來的。公寓樓下被圍上圍籬後,鍾太太也無法再賣彩券,再拆下去,房子塌了,行動不便要怎麼逃生呢?未取得100%住民同意就同時開始施工,施工過程對現住戶的生理、心理、社會與經濟成本的快速磨損,又是誰要來負擔呢?又或者,我們得問,在一切爭議尚未釐清前,政府怎麼可以繼續幫建商代拆房子呢?

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圖五:在鍾太太與鄰居協力阻擋怪手之後,鍾先生在頂樓上若有所思地抽菸。

他們現在要求的並不多,只不過是政府可以保障他們安居的權利,並且主持公道、讓居民有「實質權利」對惡質的建商說不。卻沒想到,對於沒錢沒勢、害怕不實都市更新的小老百姓,請求政府站出來主持公道,會是如此遙不可及的夢想。

取而代之縈繞著他們的都更夢,卻是中央政府今年五月公布的都市更新條例36條,以「不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務」,被建商奉為脅迫居民「遲早都要投降」的尚方寶劍。

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圖六:鍾先生在家中憂心未來。

若不是置身現場,實在很難相信首善之都的台北,會有如此魔幻寫實的場景,鍾太太一家就處在極其詭異的半空中,住屋附近的一切都已經被消磨殆盡,只有鍾家一戶,屹立不搖的在那裏透著熟悉的光亮,廚房還傳出菜香。而這種小蝦米對抗大鯨魚的故事,正在都更狂潮下的台北市各角落,持續蔓延擴大。

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 23:00 回覆:
士林橋下王家五兄弟的艱辛祖產保衛戰

責任主編:張心華

在台北市裡,已經很難想像會有人跟你說:這塊地是我們家的祖產,這裡就是我們住了五代的老家……。然而,在士林捷運站不遠處,高架軌道線狀公園邊,就住著這樣的「復古」人家。王家歷代已經在士林居住了一百餘年,但隨著這波都更浪潮而來的建商,也看中了這塊地的更新「錢」景,而這也讓王家的五兄弟費透心神,擔心祖產究竟會不會敗在自己這一輩手裡?

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圖一說明:王家兄弟自己手繪的基地圖,紅色框線為王家的兩塊地,綠色框線為不參與都更之建物。

王家表兄弟的地兩相加起來約49坪,所謂的祖產其實現在也所剩不多,過去王家阿公靠著在自家菜園裡種菜,一早把菜挑到士林市場去賣,養活王家一家子。然而在民國56年,隨著台北市改制成院轄市,北投士林也被納入台北市的範圍內,農地變市地,激發了前一代建商的收購慾,阿公識字不多,就在建商的半哄半騙下,將超過一半的土地賣給建商,菜園就這樣變成了建商的生財法寶。

現在,為了促成都更,建商與仲介慇勤地上門拜訪,歷經兩個不同的建商,王家五個表兄弟,從來沒有在任何同意書上簽字。然而這次,王家卻在完全沒有參與任一場公聽會,也沒有收到都更公聽會通知單的情況下,猛然發覺自己家的房子早被建商劃進都更單元,目前甚至連都更流程的最後階段---權利變換---都已經跑完了。而建商甚至以「房子我們都賣出去了」已沒有多餘的房子可選擇,要王家依已核定之權利變換條件,接受分配。建商已經拆除基地中絕大部分的建築物,僅存王家五兄弟仍然在孤軍奮鬥中。在王家兄弟堅決不願更新,而政府又無力居中協調,破綻處處的都更條例,在這種情況下,甚至沒有任何機制可以處理這種進退兩難的局面。政府只能消極建議兩造協調再協調,然而在數次協調未果的情況下,建商接下來極有可能會向台北市政府申請代為拆除,強行拔釘。

王家老大說:「阿公賣地的時候,自己雖然是17、18歲,但也不是不懂事的年紀了,那時我就覺得阿公做錯了,根本不該賣祖產!現在輪到自己了,怎麼會想要再重複做錯的事呢?」

「如果我們五兄弟有一兩個生活比較困頓的,也許意見會喬不攏也說不定,可是我們各自的環境也還算是小康,我們沒有要拿祖產來交易,我們就是只要我們的房子、不要錢,難道連這點權利都不能有嗎?」王家大哥這麼說道。然而這種不輕易妥協的態度,卻經常被簡化為只是價碼高低的問題。就連原本也不同意參與更新的隔壁鄰居,也已經拿了1800萬的補償金走人,在那之後,這樣的質疑更是赤裸裸,一般大眾壓根兒也很難相信居然有人不願意趁有機會都更時想辦法撈一筆。這種「不願參與更新=釘子戶=貪得無厭」的標籤,在政府無法面對都更爭議時,更加是一種好用的卸責工具,北市府都市更新處處長林崇傑還公開在電視節目中表示:住戶是因為對分配不滿,才不願意配合。反倒將政府的中介、監管、協調的責任推得乾淨漂亮。

王大哥對此尤其不滿,在協調會裡對都更處派出的官員說:「叫你們處長出來對質!我就是有這種骨氣,我們祖產就是不要賣掉!如果今天建商提出一個可以把我們劃出去,不需要參與更新的方案,我絕對立刻向法院撤回行政訴訟!」

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圖二說明:王家位於都更範圍中的背側,面臨捷運高架軌道,兩戶王家中間的住戶也已遷出,目前建商正在進行拆除施工。

在過程中,最令人心寒的是其實是政府的態度,只擺出形式上的公平,但卻忽略建商和一般居民在都更遊戲規則中根本上立足點的不平等,法規明顯向建商那一方傾斜,「政府根本就沒有在把關,他們根本是為都更而都更。」參與都市更新彷彿變成新一代的國民應盡義務,「但如果今天是政府要徵收作為公共建設那也就罷了,我會配合,但是都更只是圖利了建商,為什麼我要白白讓建商賺中間的差價,還讓建商吃掉自己的祖產土地?」王家老么不平地說。建商在說明會上也都提一些一般人看不懂的東西,王家兄弟剛好因為在鋼鐵工程公司工作,所以以還能看懂圖,「但若是一般的居民,哪有幾個會看圖?況且就算會看,字也很小!把資料寫得模模糊糊,根本無從監督起!」再加上都更流程中,疊床架屋又繁瑣的行政程序,一般居民在自己工作之餘,為了維護自身權益,徒然耗費大量精力在大量文件中自己摸索,如果沒有些專業知識加上行政團隊的配合,根本玩不過建商,政府只是作壁上觀,看建商與居民兩造何時爭到你死我活。

王家兄弟為了自力救濟,搜羅了建商在實施都更程序上的種種瑕疵,也費盡心思揪出建商更新方案中,消防逃生、停車動線等規劃設計方案不佳的種種問題。甚至當建商意圖來「協調」時,王家兄弟還想方設法提出一些看似刁鑽的條件,企圖用幾乎不可能達成的要求來堵住建商。但僅止是簡單且始終如一的「不參與都更」的立場,卻好像變成是一個難以企及的奢求。屢次建商還用「這次不參與都更,之後你們面積不足,想自己都更都沒辦法!」來勸進王家兄弟,而王家兄弟面對建商的威脅利誘,一開始即明白表示:「我家蓋不起來是我家的事情,不需要你(建商)來關心」!並表示:「除非建商願意將王家所有土地持分在權利變換後,百分之百完整歸還」,在沒有拒絕的選項下,最後一招殺手鐧就是開出建商不可能答應的條件,要其知難而退。但在政府與建商誤導下,王家的協商手段卻被簡化詮釋為「釘子戶的貪得無厭」。

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圖三說明:從文林路看過去的基地正面,右方的大樓為落成9年的郭元益總店。圖片中間為王家的建物。圖左的兩棟連棟店屋也不願參與更新。

而尤其詭異的是,建商所劃定的更新單元範圍本來就選擇性的排除了一些建物,沒有要參與更新,包括基地南側郭元益大樓(屋齡9年)以及一棟獨棟的四層透天厝(屋齡50年),南側還有一間有應公廟,北側則有兩棟五層樓連棟店屋(屋齡30年)也不參與更新,唯獨王家「不參與的心聲」不被當一回事,為什麼?

和王家相隔僅一公尺的50年老屋前,一位90歲的阿嬤每天下午都會坐在自家門前看著鄰居人來人往。我們上前攀談關於都更的事,阿嬤只是極其自然地說:「我們家不用更新。」不需要自證自己家不窳陋,不參與更新對阿嬤而言,如此自然而然而無須多作解釋,但對於「人在家中坐,禍從天上來」的都更苦主—王家兄弟們而言,這樣的篤定卻是求而不可得的。


Café
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受害角色之外......
2011/05/23 14:44

眾所皆知都更的大餅涵蓋面之廣,不只建商,更有一堆攀附都更企圖致富之人,都更讓人心之貪慾更蠢動了起來。

但以都更受害人的角色發起維權運動似乎不夠說服力,會讓社會大眾的落入利益分配不均的觀感中。應結合專業人士,以環保、建築法規及城市景觀再造等議題嵌入。

誠然這些都是公部門早該納入並提早規劃的,否則即便都更案整合完成,當推土機將舊建築夷為平地之後,便矗立起一幢幢如怪獸般之建築,那又是另一種對市民感情及歷史的傷害了。

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 19:07 回覆:

Café

您說到這,我心裡又不禁難受了起來,前幾年建商想進行溫州街都更,將台大位在大安區的2500坪校地改建成12層的豪宅,一旦成局,位在同一區的古蹟殷海光故居(台北市溫州街18巷16弄1之1號),將埋沒在豪宅叢林中。當時,溫州街已有一棟日式木構建物(溫州街16巷1之1號)被拆除殆盡,還有拆了一半的溫州街22巷2號,所幸當時中華紫藤文化協會祕書長張維修發現溫州街巷內的拆除行動,於是立即通知平日非常關心這些建物的龍安國小家長會會長郭麗雪與台大城鄉所的學生,大家火速趕到現場制止,並且打電話詢問建物所有人台大總務處,最後台大與文化局人員先後到現場,文化局人員質問台大職員為何沒有知會文化局即拆屋?台大職員說不出個所以然,最後台大職員推拖是施工人員擅自行動。

專業人士很重要,但緩不濟急,一旦有事,還有賴附近社區民眾的警覺與團結,溫州街提供了一個很好的絕不妥協的示範。但多數社區則會如哇卡奈依所言,在孱弱因循的公務系統一盤散沙的城市性格的老住戶,建商暢行無阻。因為建商鑽都更法第27條漏洞,條文規定公有土地將納入都更範圍,於是建商只要能夠掌握公有土地附近周邊的土地,即可以少量的私有地加上大量的公有地,很容易達成過關的四分之三門坎。

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 18:44 回覆:
    • 天下雜誌
    • 2010-04-21
    • 第445期

    三大怪象!都市更新等於亂拆、賤賣你家?

  • 2010-04-21 第445期

三大怪象!都市更新等於亂拆、賤賣你家?

  • 陳一姍.熊毅晰

有一天,你一覺醒來,你的家被劃定都市更新;有一天,你翻開報紙,你家旁邊的土地標了天價,你再也很難換屋。曾幾何時,我們的土地,變成了別人的豪宅。當薪水不漲,房價節節攀升,我們該向誰發怒?要如何抑制炒地、炒房?

怪象:十年的房子被都市更新

趙醫師:我沒有什麼條件,只是房子不要拆

對台大醫學院畢業,太太還當過衛生署高官的趙醫師而言,活了七十年,從來沒有這麼弱勢過。兩年前,一位陌生人找到他板橋的診所說,相中他仁愛路杭州南路附近的房子要做都更。「我的房子蓋好才十年,兩個小孩住的好好的,根本沒興趣,就不理他。」之後,他收到說明會通知,也都沒去。

直到有一天,他收到通知,十年新的房子已被台北市政府以「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全」劃定更新。

過了沒多久,他又收到建商的通知,知道自己雖然沒有出席說明會,但「在律師的見證下,已被代抽,分配到後棟六樓,與地下第六層的車位」。原本幽靜的生活環境,突然變成二十八層住商混合大廈裡的二戶。趙醫師這才知道,即使沒有他同意,五分之三的鄰居就可以決定他的命運。而他的房子,關係到面積可否達一千五百坪,建商能否拿更多容積獎勵。

「我已經老了,根本不在意賺不賺錢,我沒什麼條件,只是想保住自己的房子而已,」已經退休的他,為了保住自己的房子,第一次變成陳情人。在會議上,他得以陳情三分鐘。

怪象:市價兩千多萬,建商估價只有八九六萬

機車行老闆彭龍三:我是用肉身在擋推土機

彭龍三用他指縫間有著油污的手,翻著手上一大本一大本的都更資料。第十年了,從民國八十九年,位在捷運永春站旁的機車行及二樓住家,被政府劃定為都更區後,彭龍三生活從此大亂。

彭龍三是住在這裡的第三代,當年阿公從新竹走了三天三夜落腳到台北當佃農,靠著耕者有其田翻身,分到土地。到了父親這一輩除了種田,又開了機車行迄今,一家人吃穿都靠這間店面。
新設計,都更建商分五一%,地主住戶分四九%,他原本二十二坪的店面,都更後只分到十五.六坪,與補償金一八○萬。很難再開店,一家居住空間也變小。他更氣的是,目前市價兩千多萬的店面,在建商五年前的估價裡只有八百九十六萬。他不平,向政府索取估價報告,卻不行。

負責該案實施的森業營造建設開發部經理李政道說,這個案子是九四年送的計劃,當然是以當時的估價。目前森業和彭龍三正在相互提告中。

彭龍三感慨地說,住戶陸續都遷走了,加上漫長的抗爭,老社區已經瓦解了。他的生意也大受影響。「我知道,這個案子拖最久,推土機要推,我們一定是第一個,我是用肉身在抵擋推土機,」他說:「但我要保住我的家。」

怪象:綠地消失,豪宅聳立

作家古蒙仁:此生已註定無望

三月底天母聖道兒童之家的標售,被譽為天母新地王的誕生,作家古蒙仁憤怒地在報上喊出「此生已註定無望」。三十年前,古蒙仁從大直一直找到天母,看上天母到處都是綠地,矮矮的台銀美軍顧問團宿舍,低密度開發的特質。許多天母人都跟他一樣。但這十年,天母的天空快速被遮蔽了,先是《中央日報》被標走,蓋了三十層的大樓;士林紙業也蓋起來;天母公園旁的台銀宿舍全被買走,現在都在蓋一棟又一棟三十多層樓的豪宅:「我不知道為什麼都市計劃沒有限制高度,現在走在天母會覺得自己好像走在曼哈頓,到處都是摩天大樓。」

古蒙仁只有一間房子。對他而言,房價上漲毫無意義,他不可能賣掉,因為賣掉之後,就再也買不起了。「對土地問題,政府一點因應對策都沒有,我真的很痛恨政府沒有一點社會正義,沒有一點作為。」

每個人都該有一首屬於自己的心曲。曾幾何時,台灣中產階級的心曲,因為土地,正慢慢地變調為一首首無奈、憤怒與絕望的歌。

連前中研院長李遠哲,上週末都在建商好友的慶功酒會上說,「現在台北的房價高得連中研院士都買不起。」影響所及,連中研院想請海外學人回國擔任院士,他們都因買不起房子而拒絕。
三月二十六日,二十一年前帶領群眾夜宿忠孝東路無殼蝸牛運動的李幸長,再度與群眾走上街頭。

「政府只會徵詢企業大老、建商公會的建言,從未聽聽大多數想有個住所安身立命百姓的心聲,更未曾對中下勞工、弱勢族群的房事有過關愛的眼神,因此我們只好自救,集結公民社會的力量,讓總統馬英九、行政院長吳敦義正視我們這些『庶民』的苦痛,」無殼蝸牛聯盟聲明:「年底要用選票表達憤怒。」

吳敦義卻回應,房價是市場供需決定,台北精華區房價,「我沒有能力也不該打壓。房地產是火車頭工業,現在好不容易有點火苗,要是打下去,全民經濟會『down』下來。」

地價、房價狂飆,真的是一句「供給與需求」就能解釋的嗎?為什麼從老醫生,機車行老闆,到作家,這些原本不是弱勢的人,都這麼憤怒?

資料來源:http://mag.chinatimes.com/mag-cnt.aspx?artid=3735&page=3



大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 19:07 回覆:

我們想想

為什麼會有汐止阿嬤家會有不明大火?

為什麼會有正義國宅槍擊案?

為什麼永春捷運站旁,阿嬤為什麼老淚縱橫急得想跳樓?

還有最近在台北市政府前,為什麼會有數百人抗議市府都更審議不公的事件?

為什麼有這麼多因都更所造成的悲劇,有很多爭議案件招惹民怨,居民陳情也沒用。

所以,這恐怕不只是彭龍三個人維權個案。

我們要問的是,都更案是圖利建商財團,還是圖利百姓?

如果都更對小老百姓是好的,為什麼有這麼多的爭議?

「依法行政」,如果這一個法是不正義的法,是一個向財團建商政客資本家傾斜的法,那麼都更法要被嚴厲的審視與停止,不管政客再怎麼的花言巧語,不管官員建商的粉飾太平,都掩蓋不了政商勾結謀取暴利的事實!

這算是我悲觀吧,或者是讓各位預先打預防針。總之請記得張大眼睛看,多一點防範,如果未來有人說要你們家要都市更新的時候,請記得不要一次簽二份同意書,請記得住戶們要團結,要組織起來。

哎,都更猶如一個人為的南亞海嘯,讓很多老百姓失去他們世代熟悉的家園


哇卡奈依
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超完美詐欺案
2011/05/23 14:24
謝謝老鷹姐姐的貼文,讓格友分享了都更實際的醜惡面目。上述報導詳實精采,不再累述,謹以為將實施者改為建商一詞,頓覺神來一筆,也豁然開朗了其中緣由。

很難想像天底下有如此暴利且責輕的事業好撈,蠶食鯨吞著老舊市區,左手拿著別人土地抵押的錢,右手賺著先挑來的好店面和樓層,大做炒高房價的黑心事業,一本萬利,在孱弱因循的公務系統與一盤散沙的城市性格的老住戶中,暢行無阻,如果不以道德公義為前提下,真該說是君子愛財,有為者亦若是吧!

我常向周遭的朋友說,別開心你家的房地增值,那不過是意味著往後你的子女在經濟上立足更為艱困,即便你家賣地會帶來可觀的收益,然而待建商與銀行一轉過手,你要重拾回之前等值的不動產時,勢必要花費數倍的代價⋯。建商和銀行都懂得人性,知道用溫水慢慢料理青蛙的手法才是高段,待有一天我們驚覺房價已經熱到足以衰竭致命時,離我們被煮熟的日子也不遠了。


大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 17:40 回覆:
是呀....

JKTsai 老鼠嫁女兒
等級:8
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說一聲謝謝
2011/05/23 12:44
您們一直為社會公義用心用力,偶慚愧只能秀才給口惠,祝福,能量不竭!
大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 17:39 回覆:

Dear JK, 謝謝您不時關心國內公共政策與人權議題,

公視記者鐘聖雄真的把複雜抽象的都更條例用很淺顯活潑的文筆,

讓我們很快的進入狀況

真要感謝阿雄!


大老鷹姐姐
等級:8
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台北市萬華區
2011/05/22 19:39
大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 19:41 回覆:

台北市  建國中華

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 19:47 回覆:

全民的綠地  遭台北市政府賣給建商    變成毫宅後花園

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 19:52 回覆:

釘子戶遭到近距離行刑式的槍決

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 19:52 回覆:

釘子戶遭到近距離行刑式的槍決

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 19:52 回覆:

釘子戶遭到近距離行刑式的槍決

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 21:52 回覆:

【民視即時新聞】實際走訪古亭市場,攤商一被問到都更案涉及陳鴻源家族,大家幾乎都是三緘其口,恐怕是因為這個都更案疑似和槍擊案有關,又牽扯上百億利益糾葛,而且都更案­還未進行就有房仲預估,未來房價每坪上看150萬超過百億元。

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 21:55 回覆:


李深耕
等級:8
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容積獎勵 毀了都市計畫及都更美意; 容積獎勵 獨厚建商 建商獵地 殺遍全台
2011/05/22 19:21

引用文章【 藍綠 一個樣 房價飆漲元凶 】 容積獎勵 獨厚建商 (建商獵地 殺遍全台) 2010/11/13

考文章都市計畫、土地分區無罪 將大幅鬆綁 嚴重傾向財團 2009/11/24

【 藍綠 一個樣 房價飆漲元凶 】 容積獎勵 獨厚建商 (建商百億跨區獵地 殺遍全台)

建商百億跨區獵地 殺遍全台 2009-11-26 中國時報

檢視十二年容積政策利益 建商獨享 【聯合報】 2010.11.04
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/BREAKINGNEWS1/5952549.shtml 

馬喜為財團 大鬆綁法令?
https://blog.udn.com/glee/3526307
*********
檢視十二年容積政策利益 建商獨享 【聯合報】 2010.11.04
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/BREAKINGNEWS1/5952549.shtml

監察院檢視12年來容積率政策,容積獎勵利益多由建商獨享。以五都中的「新北市」為例,建商提出申請的增加容積,是賣給消費者「法定容積」的3.89倍,地方競相加碼的結果,建商獲利卻由社會埋單。

監院3日通過監委劉玉山、程仁宏提案,糾正內政部。劉玉山在記者會指出,台灣從1999年全面實施容積率,這10多年來的亂象,台灣都市計畫缺乏容積總量管制機制,地方政府爭相加碼各種容積獎勵計畫,因中央也放任,各式各樣的獎勵容積的累加,完全沒有上限規定,都市計畫法定容積制度,早已名不符實。

【2010/11/04 聯合報】
...


大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-22 19:30 回覆:

感謝深耕兄早已關注到此問題

昨日與聽龍三兄與小紅聊起,才稍進狀況

誠然如深耕兄所言  藍綠政黨都一個樣  嚴重向財團傾斜

大老鷹姐姐(mayersu) 於 2011-05-23 22:48 回覆:

090513「失控的都市容積」座談會

「都市計畫法第83-1條」修訂通過學術界與專業界的擔憂與質疑
立法院於九十八年一月七日修正公布「都市計畫法第八十三條之一修訂案」,未來容積移轉得以「折繳代金」方式辦理,意即建商只要繳錢給政府,就可以蓋高樓。此法通過後讓都市計畫學界大嘆荒謬,都市計畫法已然名存實亡!

都市計畫法意在保障都市之安全、衛生、便利、舒適、環保等公共利益,並以容積率為管制手段之一。但83-1條修訂通過後,建商只要繳錢給政府,即可多增加30-40%的容積率,對建商而言無疑是大利多,對政府來說所收之經費更是「天上掉下來的禮物」,完全無須付出成本,而實際上所增加的環境負擔,卻是全民買單!舉例而言,原本可蓋20層的大樓可增加到28層(若加上各種獎勵容積甚至可以蓋到40層樓以上!),但附近的公園綠地卻不會增加,道路容量、平均每人停車空間、附近地區之學校空間、上下水道容量、防災空間等一概不會增加,地區內建築及居住人口密度暴增,居住環境品質將劣化,交通服務水準更將隨之降低。都市綠地與防災空間不足、環境的壓迫感、惡劣的交通品質,高樓間相互影響的陽光、風速、空氣對流,都將變成是市民們所必須承受沈重的環境代價。

本修訂案之修訂原意為「增加公共設施開闢之財源並提升開闢速率」,意指政府收取代金後,可用於開闢公共設施,對政府長期缺乏資金開闢公共設施的問題是一大抒解良方。但專業者都市改革組織理事長黃瑞茂質疑:現行公共設施劃設數量皆未考量因修法而遽增之30-40%開發量,即使區域內公設全部開闢完成,也不足以平衡整體地區環境。就此而言,此修法根本是欺瞞社會,以增加公共設施財源之說法掩人耳目,使容積移轉變成增加政府財源之手段,行圖利特定對象與私相授受之實,棄市民安全與權益於不顧,早已喪失政府存在的必要及正當性。

都市計畫學會楊重信教授更是沈重的提到,「公共設施用地」上原本是沒有容積的,政府居然可以無中生有產生容積來移出,根本就是買空賣空經營無本生意;容積是一種土地發展權,其主要由是社會之努力所創造,理應屬於社會所有,不應淪為政府與特定對象私相授受的工具。容積移轉或是容積銷售變法若不能增進公共利益,而徒衍生嚴重之都市環境惡化問題,那還不如廢除容積移轉以及所有容積獎勵制度!

從都市設計角度來看,此法修訂後都市裡將出現越來越多不合理的高樓,而原本在都市平衡發展下市民能公平分享的陽光、風動、景觀,都將被破壞,未來居住的陽光權,可能要住在高樓的人才能擁有;在都市防災方面,公共設施例如道路、公園綠地,不只是提供交通、休閒使用而已,更是都市防災中的關鍵角色。台灣公共設施本來開闢率就低,此法修訂後都市高樓將快速崛起,過量移入的人口、不足的公共設施,一旦災害來臨根本沒有應變能力。
台灣容積移轉制度原為保障全民共有的古蹟而實施,轉變至今對古蹟的保障幾乎消失,早已喪失立法原意。且從法律觀點來看,本條修訂案甚至有違憲之嫌!

「都市計畫容積移轉實施辦法」修訂草案之弊病
立法院通過「都市計畫法第83-1條」修訂之後,內政部營建署緊接著配合修訂「都市計畫容積移轉實施辦法」,並於九十八年四月份提出修訂草案。然而,都市改革組織認為此草案有以下幾點重大缺失:
一、未明確定義適用折繳代金辦法對象;
二、送出與接受基地範圍過於廣泛,未顧及對等地價與地區容受力;
三、未顧及對私有古蹟、歷史建築之實質補償的保障;
四、代金計算方式與用途定義模糊;
五、未明訂地方政府收取代金後應落實公共設施開闢之辦理原則。

以上的缺失若未於草案中修正,將淪於圖利私人財團、代金效益不彰之情形。尤其在代金計算方面,依目前之草案計算方式渾沌不明,使得代金依不同計算方式有高達五折之落差,且未規範地方政府應於收取代金後限期開闢公共設施。以上兩點給建商及地方政府極大的解釋空間,不得不使人聯想有圖利私人財團之嫌。

容積不當放寬的災害處處!
綜觀都市計畫法83-1修訂及其移轉辦法草案的種種弊病,其實就是變相放寬容積。自台灣實施容積管制至今,財團與政府聯手以各種獎勵、移轉措施為名,巧立名目偷渡利益,早已喪失容積管制維持都市平衡發展的美意,更是變相成為政府與建商私相授受之「合法途徑」,而長期住在都市地區的市民百姓,卻鮮少知道已背負了原不屬於自己應承擔的環境之惡。

列舉以下二則與容積相關的社會新聞:民國九十二年九月,台北縣蘆洲大囍市社區一場大火,造成十三死、七十一傷慘劇,就是使用了容積獎勵加上周邊公共設施(道路)未開闢所造成的災害,在僅四公尺寬的巷弄中興建了八層樓住宅,住進約二百名住戶,大火發生後消防車因巷弄狹小而無法進入救災。另外在九十六年間,台北市信義商圈旁住宅居民群起抗議,表示區內將興建起超高樓豪宅,原本只能興建十四層樓的土地,因容積移轉將興建二十層樓,引發附近居民不滿,質疑如此大規模容積移入,信義區的交通承受得了嗎?未來消防與公共生活品質難道不會受影響?他們認為台北市都發局不負責任地允許建商大規模移入大量容積,完全不考慮當地生活品質,如果發生高樓大火,消防車開得進來嗎?!

「違章建築般」的容積制度
台灣目前有關容積之法令,大略分為獎勵、移轉、放寬、提高、免計等五種,這些措施都將使一塊土地的容許開發量高於原來都市計劃所允許的法定開發量,但弔詭的是,這些措施卻都分散於不同法令中,脫離都市計畫法管制。依照以上種種措施辦理,建商在原法定容積之外最多還可取得多出一倍以上的容積,例如讓原本可建十四樓的土地,變成可建二十八樓以上,大大降低了土地成本。若以社會公平正義及房產供需平衡角度而論,因政府放寬容積而使建商降低開發成本,建商應有對等回饋社會機制,例如較低的房價、社會住宅等,但卻只見都市房價居高不下,甚至有越炒越高之趨勢。回到政府角度而言,放寬容積的速度遠高於都市計畫通盤檢討速度,都將致使都市環境急遽惡化而面臨容受力的崩解。

在容積獎勵範疇內,包含了都市更新獎勵、開放空間獎勵、停車空間獎勵等眾多名目,深入探究才發現許多獎勵措施之荒謬!地方政府雖然以委員會進行把關,但是許多措施早已溢出了委員會可以置喙之處!以「開放空間獎勵」為例,大門深鎖與警衛處處已經宣告獎勵的目的已經蕩然無存!

最近臺北市政府以「台北好好看」為名,獎勵建商在水岸等特定地區開發,並給予容積做為誘因;都市未興建之私有空地環境清理、綠美化,也給與獎勵容積。台北縣獎勵興建「創意建築」即給予10%容積,沒有什麼東西不能獎勵。

綜觀這一連串新容積獎勵措施及都市計畫法第83-1修訂,我們看到政府長期以容積為手段獎勵、交換…等,來完成政府本來應盡的職責,逐漸喪失了發展行政設計與協調的能力。以容積為誘因這種無須支付成本的手段,如同因政府財源困難即以印鈔票的方式抒困,喪失政府存在的必要性與正當性,背後更存在政府與財團間以立法合理化私相授受情事,卻讓全民共同承受環境惡果之實!

專業呼籲:回歸都市計畫保障都市生活品質權利

從法律層面探究,都市計畫法第83-1條修訂違背憲法「立法目的與禁止不當聯結原則」及「折繳代金與比例原則之考量」等問題,立法機關應立即檢討。

都市計畫法主管機關應善盡職責重新檢討容積相關措施,將分散於個別法令之獎勵辦法全面回歸都市計畫法,謹守都市計畫法改善居民生活環境、促進都市合理發展之立法原意,適度運用容積獎勵、移轉措施,不要把容積制度變成政府的印鈔機,惡果讓全民買單!
資料來源:http://burningmap.blogspot.com/2009/05/0513.html