新北市新店區園上園、玉上園全攻略－06.09.－園頂CD棟緊貼園上園B棟建造，寶路建設是想創造3輸？－市場反應.1.園系列房價趨勢.2

自從有了FB（非死不可），大家都專注在FB的即時、簡單、花樣之上，造成BLOG的式微。但是BLOG的好處是主題永遠是主題，插話或打槍，都只是題外話。所以西行者一貫的擁護BLOG，雖然沒有觀眾或聽眾，但是，主題永遠還是主題，主題可以提供討論的話題，不過發言人是主角，是主席。有意見的，可以當題外話。要當主題，自己創造、找自己，讓別人來參與話題。

「園上園」在2007年推案時的最低單價大約落在27-30萬/坪（既是大約，就表示沒有公告的標準依據，純粹依照詢問及估計所得），完工後歷經金融風暴及房價暴漲，目前的成交價大約在40-48萬/坪（不含低總價的2房格局），漲幅大約60%左右（（48-30）÷30），這麼一看，「園上園」上漲的主要因素似乎是全台灣房市的「共漲」，並非因為「園上園」有什麼突出的特色或優點而超脫於「共漲」基線之上。

由於「玉上園」有兩種主要構造，所以西行者單純以區位進行分類，暫時用「玉上園」集中建築的A-F棟20樓以上的構造為「集中區」，獨立建築的G、H棟14樓的構造「獨立區」，這種分類沒有任何價值褒貶的意思。

「玉上園」在2010年推案，2013年完工，西行者估計當時的最低單價大約落在36萬/坪左右，但是依據實價登錄記錄（2014/10/09查詢），「玉上園獨立區」的3房格局的最低單價出現在103年1月，單價30.8萬/坪，物件是14樓的6樓，權狀46.48坪（含車位約8坪），登記價格1 ,433萬，假設以相同14樓為目標，則最高單價出現在103年1月，單價58.4萬/坪，物件是14樓的14樓，權狀82.4坪（含車位約8坪），登記價格4,815萬。不過這間大坪數的頂樓是不是樓中樓？是不是合併戶？因為無法用一般條件相比，那麼較有比較性的最高單價數據則出現在103年4月，單價52.2萬/坪，物件是14樓的8樓，權狀38.34坪（無車位），登記價格2,000萬，漲幅大約在70%左右（（52.2-30.8）÷30.8），但是期間差距只有3個月，這種期間的漲幅顯然並不可靠。

「玉上園集中區」的3房格局（樓高23-27層）的最低單價出現在102年11月，單價31.9萬/坪，物件是27樓的16樓，權狀52.38坪（含車位約8坪），登記價格1,670萬，以相同27樓為目標，最高單價則出現在103年3月，單價54.8萬/坪，物件是27樓的10樓，權狀65.71坪（無車位），登記價格3,600萬，漲幅大約在72%（（54.8-31.9）÷31.9），期間差距只有5個月，這種期間的漲幅也不可靠。

因此，我們可以推測102年11月是「玉上園」結束銷售，依照【不動產經紀業管理條例第24-1條】代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。所以真正訂定契約的日期是從「玉上園」2010年推案開始，陸陸續續預購，到2013-2014年交屋為止。

對於西行者的文字，歡迎讀者閱讀、批評、指教及引用，今年西行者已經64歲，戴老花眼鏡撰寫文章確實十分吃力（龜頸症候群－電腦化加老花眼鏡，中年白領的悲慘世界- 西行者部落格 ...），因此會看情況決定要不要回答問題，但是希望是有正式身份及有意義的問題，對於打槍式的回應、任意的漫罵，就沒有回答的必要，所以已經限制非會員的回應及留言。

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