【新公寓大廈法律問題】建商提列之公共基金，完成公設點交後，才能撥款？區權會決議否決之事項，是否可以再次提出？

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱 / 【台灣法律網】

【案例事實】

一、建商當初有提撥公共基金給政府相關單位，現在管委會正式成立，也已完成開戶，請建商撥款，建商「這筆要等到完成公設點交後才能撥款」之說法，對嗎？而且建商目前的公設明細不清？（案例事實二省略，需要詳細內容，請自行前往【台灣法律網】）

【解析】

一、建商提列之公共基金，完成公設點交後，才能撥款？

依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依公寓大廈管理條例第57條：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備，由公庫代為撥付。

是建商說「這筆要等到完成公設點交後才能撥款」，尚屬合理；起造人或建築業者苟違反公寓大廈管理條例第57條之規定，則本案管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理，由直轄市、縣 (市) 主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項第8款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。」之規定處理之。

（解析二省略，需要詳細內容，請自行前往【台灣法律網】）

【註解】

註一：內政部100年722台內營字第1000805799號令修正，自中華民國一零一年一月一日生效之公寓大廈規約範（http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/1000805799-1.doc）第17條：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣      元整外，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：(一)公共基金。(二)管理費。…」、第18條：「…二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、現行之公寓大廈規約範本（http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/0950800996-1.doc）第10條：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。…」、第11條：「…二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、臺灣臺北地方法院98年度訴字第564號民事判決：「另按公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第18條第3項有所明文；又依喜○門大廈區分所有權人及住戶規約第6條第2項規定，管理費用途 如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定專用及約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分之經常管理費用。依此可知，喜○門大廈之公共基金，係在上述規約所規範之用途範圍內，授權管理委員會為運用。」等可資參照。

（註解二、三省略，需要詳細內容，請自行前往【台灣法律網】）

永然聯合法律事務所＞專欄文章＞公寓大廈住戶如何向建商索求公共基金?

作者： 李永然

問題：建商依《公寓大廈管理條例》的規定所應提撥的「公共基金」要如何計算?又如建商不依規定提撥時，公寓大廈管理委員會應如何處理?

解析：按《公寓大廈管理條例》第十八條第一項規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內的管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列;二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納;三、本基金的孳息;四、其他收入。

而《公寓大廈管理條例》第十八條第一項第一款起造人所應提列的公共基金依該條例同條第二項規定，起造人於申請使用執照時，應提出已於金融業者設立專戶儲存的證明。

惟《公寓大廈管理條例》第十八條第一項第一款所定公共基金的提撥比例或金額，由「中央主管機關」定之，而內政部又遲至民國八十五年十月二日始於所公布的《公寓大廈管理條例施行細則》第六條規定：本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計之：一、新台幣一千萬元以下者為千分之二十；二、逾新台幣一千萬至新台幣一億元者，超過新台幣一千萬部分為千分之十五；三、逾新台幣一億元至新台幣十億元者，超過新台幣一億元部分為千分之五;四、逾新台幣十億元者，超過新台幣十億元部分為千分之三。由於《公寓大廈管理條例》係於民國八十四年六月二十八日由總統公布並自同年六月三十日生效，所以凡是民國八十四年六月三十日以後取得建造執照者，其起造人即負有依《公寓大廈管理條例》提撥公共基金的義務，雖然《公寓大廈管理條例施行細則》第六條遲至民國八十五年十月二日才公布，致有些使用執照的申請，建築主管機關並未命起造人提出已於金融業者設立專戶儲存的證，但承購戶於建商交屋後，發現起造人有未提撥公共基金並將之移交管理委員會者，承購戶即可依《公寓大廈管理條例》的規定，召開「區分所有權人會議」，選出管理委員，組成「管理委員會」，並由「管理委員會」出面向起造人請求（註）。

請求的方式可先以郵局存証信函催告，如建商置之不理，可再委請律師代撰律師函催告，或向法院聲請利用督促程序發「支付命令」（參見《民事訴訟法》第五百零八條）；或向法院提起「民事訴訟」（參見《民事訴訟法》第二百四十四條）。

以上說明供讀者參酌!

【原註】：參見李永然律師著公寓大廈管理條例與你，頁53～55，永然文化出版公司出版。