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住戶不繳管理費原因：當初建商有預收六個月
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提問者: 豪仔組長 已解決 (無人處理)
點閱率 : 3560 回應篇數 : 2
發文時間 : 2011/1/16 上午 08:12:28
目前社區有一個住戶不繳管理費，原因是當初建商已經也預收六個月了，我們是11月開始收~不繳的住戶說，預繳半年就是五月才開始要繳。管委會是三月底成立，三月到十月沒有收管理費，因為物業管理是建商的專案所以費用是她們負責，但大公水電費是用當初住戶繳的預收管理費~
因為現在還沒點交結束又因為買賣契約上有註明等點交完公共基金及預收管理費才會交接給管委會。
那碰到這種情況 該怎麼跟那位住戶說?
如果寄存證信函 會有用嗎??
補充日期 : 2011/1/16 上午 08:14:40
住戶認為 99年11月開始繳，100年5月才要繳
回應者姓名 : rex
日期 : 2011/1/17 09:26
這種問題還蠻常見的
建議
1.委員會收取管理費的起點全體應該一致
2.起造人於售屋跟區權人預收的費用有兩種作法：
a.起造人於委員會成立之前屬於臨時管理負責人，所以跟大家收取若干費用支付管理支出
b.起造人預收的費用屬於代代付制度，於委員會成立後應將所收的費用轉給委員會
3.如果住戶預繳的管理費用已經超過了委員會開始收取的日期，應該請起造人將該區權人所預繳費用轉給委員會即可萬一起造人不給，這是起造人與區權人之間的關係。
4.委員會收取管理費用與是否點屬於兩件事，應該沒有衝突或者關聯。
回應者姓名 : 大好人
等級 : 初等會員
日期 : 2011/1/17 17:11
建商不該「代收」「公共基金」(摘自：宅得安心-公寓大廈管理原理與完整解決方案)
許多建商在領到使用執照、通知交屋時，會向購屋者收取一筆管理基金及三到六個月管理費，並約定在公寓大廈管理組織成立後移交管理委員會。可是由於建商沒搞清楚公寓大廈法令規定，經常替自己和社區大樓的管理委員會和住戶惹來麻煩。
公共基金是公寓大廈全體區分所有權人所共有的一筆錢，由管理委員會或管理負責人管理運用，支應公寓大廈管理組織從事各項管理維護與公共設施修繕所需要的費用。
在公寓大廈管理條例制定前，這種由建商向社區大樓區分所有權人收取一定金額設立「管理基金」的做法非常普遍。因為當時法律並沒有規定建商或起造人必須提撥「公共基金」；因此為了讓社區大樓公共事務順利開展，這種由建商出面要求區分所有權人每人出個萬把塊錢的做法其實無可厚非，算是沒有辦法中的辦法。
只是當時因為缺乏法律依據，沒有強制力。所以如果出現區分所有權人不配合，除了道德勸說以外，不論是建商、管理委員會、還是其他願意或是已經繳交這筆錢的區分所有權人，對於拒繳基金乃至日後拒繳管理費的行為都完全無能為力。只能眼睜睜看著維繫公共事務正常運作的「公平原則」從社區大樓成立開始就遭到棄置破壞，從此紛擾不斷，管理無法步入正軌。
為了解決這個問題，八十四年通過的公寓大廈管理條例規定起造人必須按照建築物工程造價提撥一筆公共基金，在公寓大廈管理組織成立後移交管理委員會或管理負責人，好讓管理維護工作順利啟動。這筆錢起造人得先提存公庫，等管理委員會完成公設點交後由主管機關直接撥付管理委員會。常有人擔心建商拒絕撥付公共基金或金額短少；其實建商如果未按照規定金額提存公庫，根本領不到使用執照。公共基金由公庫直接撥付管理委員會，完全沒有遭挪用之虞。
至於區分所有權人，則必須經過區分所有權人會議，共同以民主方式決定後續全體區分所有權人經常性的繳費標準。公共基金功能就像個蓄水池，能夠為公寓大廈蓄積日後足以應付各種狀況所需要的存量。當蓄水池開始啟用之際，起造人必須先提供大半池水，讓使用人立即有水可用，然後再由區分所有權人接棒自行決定要不要把水池加的更滿，還有後續間隔多久該注入多少，以維持蓄水池的存水量。
問題出在建商搞不清楚、未按照公寓大廈管理條例規定，由區分所有權人經會議自行訂定公共基金的標準；而是自作主張依循立法前慣例在管理組織成立前向區分所有權人收取。可是這筆錢沒有法律依據，於是當懂法律的人質疑建商收這筆錢的適法性或直接表明拒繳時，建商無言以對，也很難因為收不到這一點不屬於自己的小錢而拒絕交屋，乾脆把這燙手山芋丟給管理委員會。問題是管理委員會同樣沒有處理這個問題的能力，收到建商提供的「公共基金」與附帶的未繳住戶名單，想追討依法無據，不追討又不曉得要對其他人如何交代。使公寓大廈從成立開始，就先面臨公平性的嚴酷考驗。
從法律角度檢驗，這樣的「公共基金」既不是起造人依工程造價比例提撥，也不是區分所有權人經區分所有權人會議決繳納，而是由建商另闢第三管道，在公寓大廈管理組織正式成立前，另外向搞不清楚狀況的區分所有權人「募集」而來。建商收了這些錢轉交管理委員會，或許本身不必擔負任何法律責任；甚至於對充實社區大樓經費而言還小有功勞，但這樣的做法卻會替公寓大廈帶來嚴重的後遺症－即在社區大樓管理運作的一開始，就製造出住戶與管理委員會之間的緊張、困擾、爭議、對立與不信任，並且從此向後延伸擴張。
實務上，從交屋到公寓大廈管理組織成立通常有一段時間差。建商必須在管理委員會成立運作前進行「代管」，建商雖然可以依公寓大廈管理條例第十八條規定主張起造人提存公庫的公共基金目的係用於「就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項」，先行墊支各項費用並待管理委員會成立、完成公寓大廈管理條例第五十七條政府規定移交事項、政府撥付起造人所提存的公共基金後向管理委員會要求給付。但大部分社區大樓居民習慣把起造人所提撥的公共基金保留起來做日後重大修繕更新準備，不願意在管理組織成立之初就加以動用，再加上交屋後通常彼此互信薄弱，建商若想要回自己墊支的錢恐怕會困難重重。
因此這段代管期間建商較佳的選擇是以管理負責人的身份向區分所有權人收取「管理費」，並依管理負責人權力決定要請哪家物業管理公司，要設置多少服務人員，要從事哪些管理維護服務項目。但這筆錢不是法律上「應繳納之公共基金」，而屬「應分攤之費用」。建商不是「代收」，而是以管理負責人身分「收取」。其依據是建商在房屋銷售時一併提供給買受人，並經買受人同意簽字的「規約草約」。只要規約草約中訂有管理費的繳交金額與繳交方式，區分所有權人就有配合繳交的義務。建商收取這筆錢，應該定期公布這筆經費的使用與結餘狀況。
因此建商據此向購屋者預收幾個月管理費的確是依法有據，但若稱此為「公共基金」，或另收一筆「公共基金」，就很容易惹來麻煩。
常見的糾紛是建商在向購屋者收這筆錢時。說這是依法律規定「代收」的「公共基金」，等管理委員會成立，建商將扣掉各項管理維護支出的「公共基金」交給管理委員會時即遭到抗議，質疑建商沒有權力動用「代收」的「公共基金」，「公共基金」必須經過區分所有權人會議或至少管理委員會同意方可動用，因此建商代管期間雇請保全、環境清潔美化、公共水電費皆應由建商自行吸收。建商先前既未說清楚將「代為支出」，在代管期間又未公佈收支與結餘狀況，碰到住戶挑戰有理說不清，雙方關係由此再多生一道裂痕。
有時社區大樓公寓大廈管理組織未能按計畫順利成立，建商代管期間拉長。必須向購屋者繼續收取管理費以支付各項管理維護費用，但建商收錢的態度不夠積極，存心把麻煩留給住戶自己解決，住戶也搞不清楚建商到底有沒有權力收這筆錢。於是又創造出一個有人有繳、有人沒繳，而且要催繳又依法無據的尷尬局面，為難新成立的管理委員會。
另一種相反的狀況，是建商收了住戶六個月管理費，結果三、四個月後管理委員會成立，建商把結餘轉交管理委員會運用。管理委員會把這些錢視為公共基金、另外開始向住戶收取管理費。但住戶們認為自己已經繳給建商半年管理費，接下來幾個月管理費應該拿這些錢抵扣，不必再繳；管理委員會卻因為本位主義，認為建商移交的全是公共基金，不能退還住戶、也不能抵扣管理費，住戶得重新開始繳交。兩邊立場不同，誰都不願意讓步。居民與管理委員會關係從此陷入緊張。
建商是社區大樓的創造者，應留給居民一個良好、互信關係，或至少不能成為居民關係的破壞者。住戶在交屋忙亂之際把錢交給建商，以為日後會給個清楚交代。誰曉得查對相關法規發現不對勁想要追回或要求抵扣，錢卻進了管理委員會再也要不回來，原本的善意信任變成「不樂之捐」，當然會忿忿不平。此後向管理委員會交涉要求抵扣，或管理委員會向住戶進行問卷調查、召開會議討論決議等等過程，都是在提高社區大樓內部交易成本，是得不償失的作法。
由於沒人能夠準確預測管理組織何時能夠成立，因此建商最妥當的做法是在規約草約中載明管理組織成立前，住戶有按月依建商所訂標準繳交管理費義務。交屋後建商像一般管理委員會一樣按月向住戶收取並公布使用狀況。管理組織成立，建商盡速將當月管理費收齊、結算清楚並將餘額移交管理委員會，好讓管理組織能立刻展開運作。
要避免日後爭議，起造人（建商）應在建案推出前搞清楚公寓大廈管理條例規定、規劃社區大樓代管期間詳細的管理方案、使用正確的法律名詞，並在銷售中主動供購屋人審閱、簽認，把代管期間與購屋人的權利義務關係事前說清楚，日後和管理委員會的爭議以及住戶與管理委員會之間的不愉快就不會發生了！
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