[狀況與需求]

首先解釋：我們剛買房子，付完頭期款後，打算貸款600萬，因為目前手邊已無現金，不過有股票可以變賣（現在賣不是好賣點），老公覺得似乎也不用馬上還清所有的貸款，因為目前房貸的利率並不高，若拿跟銀行借的房貸來投資固定收益的基金，其收益應該剛好可以繳房貸，又可以節稅，但不知這樣想是否有未盡之處？

(註：主人翁手上已有購屋資金--股票，只是當時房貸利率低，想借貸買房，而手上原本的資金可靈活運用。當時房貸利率約 2%~3%，而新興市場債與公債收益好像都還在 6% 以上。)

[分析]

借低利率的錢，買高利率的商品，聽起來穩賺不賠…。只是，一般人懂得其中的操作細節嗎？

先聲明，我個人並不贊成借貸投資這種模式！借貸投資失敗的原因除了投資策略缺陷以外，操作者心理素質不佳也佔了很大的比例。因為期間的心理壓力可能會讓原本定下的策略無法貫徹執行，進而中斷策略造成實際虧損。

撇開心理素質，光從投資策略來看，在這個時間點選固定收益型基金而非股票型基金，我覺得版主跟她老公還蠻有sense的！只是標的物可能要穩健一些，且時間點可能要再緩個一年以上看看(後記一)。

假設三個方案：
一是賣股票付錢給建商，而跟銀行借的房貸拿來投資固定型收益基金，但每個月要還銀行三萬多元的債款；
二是跟銀行借的房貸付給建商，而手上的股票續留，但每個月要還銀行三萬多元的債款；及，
三是賣股票付錢給建商，買了房子並消除債務。

我個人會選第三個方案，然後再重新存錢投資，因為我覺得這樣子可以每天睡得很安穩，不用擔心20年內突然發生無法還款的狀況(ex.投資失利、中年失業、其他"天上掉下來"的債務、…)。

以版主的語氣，她認為手上的股票還有增值空間，但是，我覺得她可能也希望找個可以放著不管的投資管道，所以她傾向先評估買固定收益型基金取代股票的可行性。

那買固定收益型基金，有那些因素要考量呢？可以看看下列因素。

一、匯率：
台幣雖然以一籃子貨幣組合調整對外幣匯率，但以國內央行的態度，對美元的匯率變化大約在長年均值的正負10%之間。以國力觀察，因全球主要貨幣在未來10年內傾向對美元升值(誰主導就不一定)，所以，推測台幣對美元也是如此。此意謂，台幣升值會使固定收益減少，版主必須另備匯差支出，最糟也許到10%，即每個月約3000元的可能額外支出。

二、房貸利率：
為了控制通膨，國內利率應該會逐次調高，我個人推測定存利率3~5年內應該會回到4%以上的水準，也就是說房貸利率會比目前高出2%以上。版主必須另備利差支出，粗估未來會有每月約1萬元的可能額外支出。

三、美國利率：
你確定美國FED主席不會再宣佈升息了嗎？美國FED利率曾有20%的歷史記錄。美元未來若無法強勢，要控制通貨膨脹的話，美國利率長期是很難下降的。升到20%雖然不太可能，但從現在的5%再往上調到7%是有機會的。也就是說版主必須承受帳上本金縮水的可能。

四、高收益債的風險：
景氣好的時候，高收益債的利息收益比政府債好很多，但遇到大空頭的時候，高收益債的部分組成可能會變垃圾債券，此時本金損失會遠大於利息收益。誰能確保20年內全球債市相安無事嗎？

綜合以上四點，可能會面對每月支出增加個萬把多塊，且帳上本金縮水這種不理想的狀況，版主跟你先生能夠接受持續10年實質經濟力縮水及帳上虧損嗎？這只是就現況推估，未來有可能更糟糕哦！對我而言，這種心理壓力是很大的。

風險評估過了，當然，我也可以講好的方面給大家看，房貸利率下降2%，美國利率也從5%下降2%的話，扣掉房貸還款，版主每個月可以增加1萬塊的收益，帳上本金可以從600萬膨脹到更多。多棒啊！只是，就我所看到的，我不敢這麼樂觀…。

我個人推估，在這個時間點拿600萬房貸投資固定收益型基金，期望20年後能夠還完600萬房貸後還繼續保有600萬基金是不容易的事！但若能忍受期間的額外支出及帳上本金縮水的心理壓力，這種放著不管，扣掉額外支出及本金縮水的的結果(二者合估個300萬損失)，20年後還完600萬房貸並淨賺300萬，然後，每個月還可以繼續領3萬元收益應該是有機會的。

借貸投資，富貴險中求，個人純欣賞！^^

後記一：

此篇筆記發表於 2006 年年中，"碰巧"於 2007 年年中，美國 FED 開始降息。有興趣的人可以去研究 2006 年年中至今，期間股市與債市的變化。