吵的沸沸揚揚的文林苑都更拆屋案，有人從法律角度、有人從社會角度、有人從都市規劃角度，當然還有政客為了撈取政治利益的角度，讓人眼花撩亂，不知所從。我倒是想拉開距離從更宏觀的歷史角度來看，為什麼一個人在偶然下擁有了地球上的一塊空間，可以讓他世世代代子孫繼承，成為永遠不可改變的禁地？

土地私有並且可以繼承，這是許多人對文林苑案認知的基礎，但歷史並不一直都是這樣，否則在中國理當可以追溯許多從商朝、夏朝傳承到今天的地主，問題是連明朝到現在的案例都很罕見，因為戰亂的原因、政治制度的原因、家族興衰的原因，土地的擁有權一直在改變，尤其近現代因革命帶來的政治制度改變影響最大。

很多人以為中國是「嫡長子」制，事實上歐洲才是，也就是只有長子一人繼承全部土地與家族勳位，其他庶子都要向外發展，這樣的好處是永遠不分田，保持了領土的完整，而且產生了向外拓展的力量，造就殖民帝國的產生。中國正好相反，所有兒子都要分田產，本來已經不大的土地再一分全都變成小農，無力養活繼續增長的人口，這是中國從過去到現在最大的問題。

中國歷史上的封建皇朝雖說「普天之下，莫非皇土」，但中國向來沒有西方三權分立的觀念，官派縣令雖然手握行政權與司法權，但並不及於地方民事領域，對於私人財產糾紛通常尊重鄉紳耆老組成的會議來裁決。本來這應有助於土地所有權的穩定，但中國戰亂頻繁造成許多次人口大衰減與遷徙，加上滿清入關圈地與貧富不均造成的財富集中，讓土地所有權不斷重組，地主與佃戶矛盾激烈，事實上土地問題也是近代革命發生的重要原因之一。

孫中山倡言革命，在其平均地權理論中雖然沒有明言土地公有，但透過「漲價歸公、照價收買」其實已經隱含土地公有的概念在內，譬如開徵土地稅就等於向國家租土地所繳的租金，漲價歸公以收增值稅的方式收回因土地開發產生的超額利益，而照價收買更使當國家建設需要土地時可以合法徵收，不至有今日釘子戶的問題存在。

中華民國政府雖奉孫中山為國父，言必稱三民主義五權憲法，但在土地問題上因既得利益的扭曲，實際無法實現這種理想。譬如漲價歸公與照價收買都牽涉到對土地價值的認定，但因政府不相信民間交易所提供的市場行情因而制定了所謂的「公告地價」，然公告地價長久以來普遍低估，造成依之徵收的地價稅與增值稅偏低讓地主獲得暴利，而依公告地價徵收時因不符市場行情而引起抗爭。為了解決這個問題又把公告地價加碼加成計算，治絲益棼，卻離孫中山的理想愈來愈遠。

相對的在公有地的運用方面看來比較不會有這個問題，台灣其實有不少案例，譬如50年期限BOT的君悅飯店，「地上權」的台北京站，與許多只有使用權沒有所有權的眷舍等等。由於土地公有，沒有增值利益就沒有增值稅的問題，權利非屬私人也較無徵收的困難，很多的建設就可以加快速度，減少爭議，降低社會成本。

說到土地公有化對推動建設的便利，我們一定會想到中國大陸。在中國大陸由於土地公有，大家都是地上權承租戶，只要寫個拆字連夜就可拆掉。當然還是有少數牛逼釘子戶，或聽說徵地就搶種果樹領補償之徒，但至少法律上站不住腳，剩下只是要不要和諧的問題。

大陸還有一點與台灣很不同的是，建商拆屋要先替拆遷戶蓋動遷房，由於動遷房是先到先選，所以拆遷戶爭先恐後，為的是可以選個較好的位子，如果賴著不走，等到大家分完了可能什麼都沒有了，所以雖然大陸全國到處一片「拆」字，問題卻好像沒有台灣這麼多，這可能是原因之一。

中國大陸小區的物業和我們台灣的大樓管理不同，他們全都是代表政府的，當上海要辦世博會要求全市小區外觀拉皮整容，換做台灣一定行不通，因為要每戶攤錢永遠擺不平，但在上海重新油漆、建築照明、重新鋪路與綠化，甚至加蓋公共設施，一年之內全部搞定，因為全部由政府買單，不必住戶破費。為什麼由政府買單？因為政府才是物業主，他不買單誰買呀？這就是大陸城市愈來愈亮麗，台灣城市愈來愈灰暗的原因。

土地既是公有，想要開發的公司就來向政府批地，有些是標售，和台灣標售國有地方式差不多，只不過標的是50年使用權。有的是配合政策的特殊項目，這就要根據提案來決定優惠條件，有些地方為了招商引資不但土地免費，還每畝補貼整地費甚至加蓋公共建設相送。

「批地」是中國大陸絕大部份地方政府的主要收入，因為是無本生意，所以有時不免浮濫；而牽涉利益龐大，不免影響官箴；由於條件有彈性，當中就有許多灰色地帶，大陸許多億萬富翁或貪官污吏就是這麼來的。另一方面當政府打房時，首先打到的卻是這些靠土地養活的地方政府，所以有人一直懷疑中國政府打房能打多久，因為地方政府一旦發生破產潮，中央的位子就坐不穩了。

很多人以為中國大陸在解放後就是實施土地公有制，其實不然，在80年代以前的大陸其實是土地私有制的。由於解放戰爭中吸引農民的口號是「分田」，所以解放後鬥爭地主所取得的土地自然得分配給貧下中農，只是當時沒有炒地皮的時空環境，土地對農民只是生產的工具而非價值不菲的不動產。

直到80年代改革開放，鄧小平看出土地私有對國家未來發展將是重大阻礙，所以趁大家還沒有注意時悄悄一紙命令就把全國的土地變成國有了。當時剛自文革脫身的一般民眾對於財產權的法律觀念還非常模糊，竟沒有人注意到鄧小平的乾坤大挪移，就這麼把中國變成了土地公有的國家。

不僅中國大陸，香港與新加坡基本上也都是土地公有制，這當然是殖民地留下的歷史痕跡，因為原來的私人土地全部被殖民者佔有，等到殖民結束時已經自然形成土地公有。不過港英政府在末任港督彭定康時代卻大筆拋售政府土地套現回英，引起很大爭議。

說到殖民地，我們都以為當年共產黨是以沒收資產的方式把在中國的西方人掃地出門，這其實不完全正確，事實上中共是以孫中山「平均地權」的手段趕跑外國人的。話說1945年戰爭結束後雖然列強在華的租界名義上已經取消，但西方人的特權並沒有減少太多，直到1949年解放後還有許多西方人留在上海等地觀望。

在原國府的經濟專家獻策下，中共的對應策略是開徵高額土地稅與房屋稅，由於過去西方人向不理會中國政府的行政權力，採取相應不理的態度，於是中共再加上高比例的滯納金累進罰則，不出兩年罰款已經超過資產的總值，西方人最後不得不放棄資產回國。這也讓共產黨看到，經濟手段可能比使用暴力更管用。

美國是土地私有的國家，美國人捍衛自家的決心從槍隻管制法一直未獲通過可以略知一二。但他的結果就是擁有最好景觀的湖邊、山頭、海灘全部被私人圍起，只讓少數富豪獨享外人不得進入，你要膽敢硬闖，上次那個問路遭擊斃的日本學生就是血淋淋的例子。

我寫本文並非對文林苑都更拆屋案本身有什麼高明的看法，而是利用本案為引題，發表我對土地所有權歷史的認知與探討，還請各位專家指教。