文/怡克納米斯

最近讀到一篇雜誌的報導，主要是談政府打房是否能讓房價在短期內下降，雜誌社派出了兩位筆和官方代表對談。我承認我是被這個標題所吸引，但標題分明是談房價是否能在短期內下降的可能性，但文章一大半是兩造針對房價的議題展開交鋒，主觀上我認為內容可能有失焦的疑慮，但還是花點時間把整篇文章看了，簡單給個心得：兩條平行線，沒有交叉！

先廢話談一下，經濟學最主要的思想架構就是供給與需求，但我們也常見到很多專家學者開口閉口供給、需求和價格機能，這個現象非常普遍（不敢講很嚴重），正是因為薩默爾遜(Paul A Samuelson) 說過：「只要教會鸚鵡講供給需求，鸚鵡也會變成經濟學家。」（另一種說法是19世紀早期，英國經濟學家麥克庫洛赫(J. R. McCulloch)講過：「把一隻鸚鵡訓練成一位差強人意的政治經濟學家，只需教它一句話就行了：供求啊供求。」 ）就薩默爾遜的意思，我猜想是要我們小心眼皮下有很多偽經濟學家，因為他們只會講供給與需求。

經濟學談供給談需求，經濟問題可以一以貫之，但談到「供需自成市場」時就必須小心，因為這句話有很多假定的前提，通常經濟家會以為我們都懂了，所以這些前提也就當成廢話略去不談，但魔鬼就在細節裡，小老百姓千萬不可聽聽就算，最主要的前提是供需自成市場是假定在完全競爭市場下才有機會，但市場上很難找出一個完美的「完全競爭市場」。所以說房價是由市場決定的，條件放寬一點這句話可以為真，但說房價是供需自成市場這句話可得好好搖頭了。

一開始官方代表認為房屋並非一般商品，但雜誌社的主筆認為房屋與一般商品無異，一開始的兩條平行線，當然不會有交集，以後當然也不會有交集。

房屋，當然是個商品（財貨），然而是一個什麼商品？這點就必須好好定義一下。首先，經濟學認為商品分為兩種，正常財與劣等財，誠然，房屋一定是個正常財，對房屋的需求隨著所得增加而增加，所以房屋鐵定是個正常財沒錯。（我認為這裡把所得定義為實質所得會比較精確一點，但臺灣的實質平均薪資倒退，為何大家拚命買房，房價直漲，這是哪番道理？）

但什麼又是一般商品呢？這個形容詞我沒見過，大抵上我猜測是到處都有的商品，房屋當然是，但這裡有個限制就是每個建案的房屋都是唯一的，也就是說你找不到條件完全「一模一樣」，或者是趨近於一樣的房屋。舉個簡單例子來說，你可以很容易到便利商店找到一模一樣的任何產品，因為都是規模經濟下的規格化產品，但房屋就偏偏不是，所以房屋是一般化商品，這句話說不通，再說房屋是一般化商品且價格由供需決定，當然更是不通。

在供需自成市場中，買賣雙方一個巴掌拍不響，在價格機能中這個價格當然是彼此願意而且可以接受的價格，所以會成交，不用第三者去干預，就像你今天買一瓶可樂，你可以選擇去便利商店買，或者去一般超市買，或者去量販店買，你一定買得到，但面對一瓶可樂的價格一定有所差異，你或許可以接受，如果你接受這個價格，這當然是供需自成市場。便利商店方便，但貴了點，超市遠了點，但價格便宜一些，量販店可能最便宜，但你得一次買多一點，沒人逼你，所以供需自成市場，而且可樂一瓶多少錢，你心中一定有個譜。

但房屋偏偏就不是，光是你要比較就難了，而且決定房價的變數有好幾個，這些變數有些是不透明的，既然不透明，消費者就更難以比較，這就是資訊不對稱，對於有利資訊的一方，當然有誘因操縱價格，不能說這也是「供需自成市場」吧？也不會有人願意支持被操弄和被騙也是「應該」的，難道被騙與買貴了都是活該嗎？恐怕不會有人這麼想。

房屋是不動產，在不動產的市場中，無法用供需自成市場來論，但是房屋價格仍受供給與需求影響，這樣的論點或許比較切近事實。

既然，房屋價格無法用供需自成市場來論，到底什麼才是合理的房價？官方代表認為國際上有很多指標，譬如說房價所得比，超過這些指標太多，可以論定有泡沫化的傾向。但媒體主筆認為所謂的泡沫並非有所本，是主觀的定義。兩造的說法當然沒太大的問題，如果我們認為泡沫化是機率的話，我們也不能去質疑機率的問題，就像我說今天的天氣看起來陰陰的，夏天吹南風，溼度計上相對濕度是90%，有點刮風，我幾乎可以斬釘截鐵的說「今天會下雨」，然後我決定出門帶把傘。至於，是否一定會下雨呢？我可不敢保證，放寬一點說每個人的認為的機率當然不同，只要氣象報告說下雨機率大於40%，我出門就得帶傘了，然氣象局也不敢斷言有四成的把握會下雨，就一定會下雨啊！

所以房價當然可以有個指標，物價也有指標，貨幣供給也有指標，只是經濟學家沒辦法給你一個很精確的定義，超過什麼門檻「一定」會出事，那麼經濟學家就是預言家了。

所以咯，官方與媒體兩造的對話，簡直是兩條平行線。

談到房價時，媒體主筆認為房價是反應服務未來的現值，一般來說我們會認為股價是反應一段時間獲得股利的現值，同樣的，房屋若是拿來收租的，租金的現值就會反應房價，所以他認為房價所得比豈能用現在的所得來反應未來的房價？這之前其實提過了，房價是反應未來租金的現值，所以房價反應的當然是現在的價格（因為已經折現了），所以房價所得比的時間點並沒有錯，所以官方代表才會說已經都考量折現了，這種比值可以反應現實（這語氣好像是說你不相信我也沒轍）。

接下來兩造討論的是打房的手法與影響，如果界定房市有泡沫的傾向，這個泡沫可以說是需求端的泡沫，那麼，政府打房應該是從供給端動刀，還是需求端動刀？徵稅的方式是對商品課稅，如果是對供給端課稅，在其它條不變之下，供給減少當然會提高價格，提高地價稅就是一種方式。若課奢侈稅呢？那是對需求端在一定時間內「賣出」時徵稅，可能會降低需求（但對自住者沒有影響），在其它條件不變之下價格會跌落。但如果要轉手賣出，原來的買方變賣方（供給端）後，會不會對價格加碼呢？房價如果反應當時的需求與供給狀況，賣方是不是要完全轉嫁就得去判斷時機點（還有折舊的因素等），當資產價格大幅度跌落時也許連轉嫁的機會都沒有。

我比較能夠接受房屋市場有泡沫的風險，這個泡沫是需求泡沫，所以得讓市場降溫，要從需求端著手，然這個泡沫是政府、銀行與房地產業者所共同製造出來的，而且缺一不可，但卻是全民必須承擔的「共業」。過去這三者從市場中拿到很多錢，現在一打房，市場受挫，這三者又是連環船，任何一方都可以出來恐嚇手段萬萬不可過度激進，一不小心就是「火燒連環船」，全民必須去承擔這個災難（就像過去雙卡事件），但吊詭的是錢都這些人賺走了，萬一市場崩潰，這個苦果要全民承擔，是不是也太超過吧！

如果你問我政府打房要在兩三年內讓房價下降三成，是不是玩真的？我可以簡單說，以預期心裡來說，如果政策讓人民猜到的話，效果會打折，如果政府真的讓市場信以為真（打真的），市場一定會有所「動作」，譬如說趕緊把囤房便宜賣掉，先獲利了結，這種氛圍一旦成真，房價均價也許有機會下降。但怎麼讓房價一下子下降三成呢？提高貸款利率不妥，對現有房屋但非自住者課徵高額屯房稅是一計絕招，但多絕？就看政府的絕心，而不是決心了！

那麼，之前投資買房者不就賠啦？我想用央行彭總裁一句話來總結，投資有賺有賠，風險自負吧！

已出版書籍：

1. 《發現虛擬貨幣藏寶圖》：華人世界第一本虛擬貨幣專書。
2. 《巷子口經濟學》（二版）繁簡中文版及韓文版，博客來十大趣味經濟學選書，金石堂2008趨勢行銷年度排行NO.22，2010年簡體中文版獲大陸福建省政府選為年度100本推薦選書。
3. 《搞笑經濟學》繁簡中文版，博客來十大趣味經濟學選書，與亞當斯密之《道德情操論》同獲選為大陸上海市政府2009年50本推薦書。
4. 《火星人經濟學》繁簡中文版，大陸國家圖書館港澳臺文獻推薦書。
5. 《老百姓經濟學》繁簡中文版，2010年正體中文本獲香港特區政府教育局推薦。
6. 《經濟學下午茶》
7. 《神鬼經濟學》（出版中）

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