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房價無法用供需自成市場來論
2014/05/07 20:51:05瀏覽4994|回應5|推薦22

文/怡克納米斯

最近讀到一篇雜誌的報導,主要是談政府打房是否能讓房價在短期內下降,雜誌社派出了兩位筆和官方代表對談。我承認我是被這個標題所吸引,但標題分明是談房價是否能在短期內下降的可能性,但文章一大半是兩造針對房價的議題展開交鋒,主觀上我認為內容可能有失焦的疑慮,但還是花點時間把整篇文章看了,簡單給個心得:兩條平行線,沒有交叉!

先廢話談一下,經濟學最主要的思想架構就是供給與需求,但我們也常見到很多專家學者開口閉口供給、需求和價格機能,這個現象非常普遍(不敢講很嚴重),正是因為薩默爾遜(Paul A Samuelson) 說過:「只要教會鸚鵡講供給需求,鸚鵡也會變成經濟學家。」(另一種說法是19世紀早期,英國經濟學家麥克庫洛赫(J. R. McCulloch)講過:「把一隻鸚鵡訓練成一位差強人意的政治經濟學家,只需教它一句話就行了:供求啊供求。」 )就薩默爾遜的意思,我猜想是要我們小心眼皮下有很多偽經濟學家,因為他們只會講供給與需求。

經濟學談供給談需求,經濟問題可以一以貫之,但談到「供需自成市場」時就必須小心,因為這句話有很多假定的前提,通常經濟家會以為我們都懂了,所以這些前提也就當成廢話略去不談,但魔鬼就在細節裡,小老百姓千萬不可聽聽就算,最主要的前提是供需自成市場是假定在完全競爭市場下才有機會,但市場上很難找出一個完美的「完全競爭市場」。所以說房價是由市場決定的,條件放寬一點這句話可以為真,但說房價是供需自成市場這句話可得好好搖頭了。

一開始官方代表認為房屋並非一般商品,但雜誌社的主筆認為房屋與一般商品無異,一開始的兩條平行線,當然不會有交集,以後當然也不會有交集。

房屋,當然是個商品(財貨),然而是一個什麼商品?這點就必須好好定義一下。首先,經濟學認為商品分為兩種,正常財與劣等財,誠然,房屋一定是個正常財,對房屋的需求隨著所得增加而增加,所以房屋鐵定是個正常財沒錯。(我認為這裡把所得定義為實質所得會比較精確一點,但臺灣的實質平均薪資倒退,為何大家拚命買房,房價直漲,這是哪番道理?)

但什麼又是一般商品呢?這個形容詞我沒見過,大抵上我猜測是到處都有的商品,房屋當然是,但這裡有個限制就是每個建案的房屋都是唯一的,也就是說你找不到條件完全「一模一樣」,或者是趨近於一樣的房屋。舉個簡單例子來說,你可以很容易到便利商店找到一模一樣的任何產品,因為都是規模經濟下的規格化產品,但房屋就偏偏不是,所以房屋是一般化商品,這句話說不通,再說房屋是一般化商品且價格由供需決定,當然更是不通。

在供需自成市場中,買賣雙方一個巴掌拍不響,在價格機能中這個價格當然是彼此願意而且可以接受的價格,所以會成交,不用第三者去干預,就像你今天買一瓶可樂,你可以選擇去便利商店買,或者去一般超市買,或者去量販店買,你一定買得到,但面對一瓶可樂的價格一定有所差異,你或許可以接受,如果你接受這個價格,這當然是供需自成市場。便利商店方便,但貴了點,超市遠了點,但價格便宜一些,量販店可能最便宜,但你得一次買多一點,沒人逼你,所以供需自成市場,而且可樂一瓶多少錢,你心中一定有個譜。

但房屋偏偏就不是,光是你要比較就難了,而且決定房價的變數有好幾個,這些變數有些是不透明的,既然不透明,消費者就更難以比較,這就是資訊不對稱,對於有利資訊的一方,當然有誘因操縱價格,不能說這也是「供需自成市場」吧?也不會有人願意支持被操弄和被騙也是「應該」的,難道被騙與買貴了都是活該嗎?恐怕不會有人這麼想。

房屋是不動產,在不動產的市場中,無法用供需自成市場來論,但是房屋價格仍受供給與需求影響,這樣的論點或許比較切近事實。

既然,房屋價格無法用供需自成市場來論,到底什麼才是合理的房價?官方代表認為國際上有很多指標,譬如說房價所得比,超過這些指標太多,可以論定有泡沫化的傾向。但媒體主筆認為所謂的泡沫並非有所本,是主觀的定義。兩造的說法當然沒太大的問題,如果我們認為泡沫化是機率的話,我們也不能去質疑機率的問題,就像我說今天的天氣看起來陰陰的,夏天吹南風,溼度計上相對濕度是90%,有點刮風,我幾乎可以斬釘截鐵的說「今天會下雨」,然後我決定出門帶把傘。至於,是否一定會下雨呢?我可不敢保證,放寬一點說每個人的認為的機率當然不同,只要氣象報告說下雨機率大於40%,我出門就得帶傘了,然氣象局也不敢斷言有四成的把握會下雨,就一定會下雨啊!

所以房價當然可以有個指標,物價也有指標,貨幣供給也有指標,只是經濟學家沒辦法給你一個很精確的定義,超過什麼門檻「一定」會出事,那麼經濟學家就是預言家了。

所以咯,官方與媒體兩造的對話,簡直是兩條平行線。

談到房價時,媒體主筆認為房價是反應服務未來的現值,一般來說我們會認為股價是反應一段時間獲得股利的現值,同樣的,房屋若是拿來收租的,租金的現值就會反應房價,所以他認為房價所得比豈能用現在的所得來反應未來的房價?這之前其實提過了,房價是反應未來租金的現值,所以房價反應的當然是現在的價格(因為已經折現了),所以房價所得比的時間點並沒有錯,所以官方代表才會說已經都考量折現了,這種比值可以反應現實(這語氣好像是說你不相信我也沒轍)。

接下來兩造討論的是打房的手法與影響,如果界定房市有泡沫的傾向,這個泡沫可以說是需求端的泡沫,那麼,政府打房應該是從供給端動刀,還是需求端動刀?徵稅的方式是對商品課稅,如果是對供給端課稅,在其它條不變之下,供給減少當然會提高價格,提高地價稅就是一種方式。若課奢侈稅呢?那是對需求端在一定時間內「賣出」時徵稅,可能會降低需求(但對自住者沒有影響),在其它條件不變之下價格會跌落。但如果要轉手賣出,原來的買方變賣方(供給端)後,會不會對價格加碼呢?房價如果反應當時的需求與供給狀況,賣方是不是要完全轉嫁就得去判斷時機點(還有折舊的因素等),當資產價格大幅度跌落時也許連轉嫁的機會都沒有。

我比較能夠接受房屋市場有泡沫的風險,這個泡沫是需求泡沫,所以得讓市場降溫,要從需求端著手,然這個泡沫是政府、銀行與房地產業者所共同製造出來的,而且缺一不可,但卻是全民必須承擔的「共業」。過去這三者從市場中拿到很多錢,現在一打房,市場受挫,這三者又是連環船,任何一方都可以出來恐嚇手段萬萬不可過度激進,一不小心就是「火燒連環船」,全民必須去承擔這個災難(就像過去雙卡事件),但吊詭的是錢都這些人賺走了,萬一市場崩潰,這個苦果要全民承擔,是不是也太超過吧!

如果你問我政府打房要在兩三年內讓房價下降三成,是不是玩真的?我可以簡單說,以預期心裡來說,如果政策讓人民猜到的話,效果會打折,如果政府真的讓市場信以為真(打真的),市場一定會有所「動作」,譬如說趕緊把囤房便宜賣掉,先獲利了結,這種氛圍一旦成真,房價均價也許有機會下降。但怎麼讓房價一下子下降三成呢?提高貸款利率不妥,對現有房屋但非自住者課徵高額屯房稅是一計絕招,但多絕?就看政府的絕心,而不是決心了!

那麼,之前投資買房者不就賠啦?我想用央行彭總裁一句話來總結,投資有賺有賠,風險自負吧!


搞笑經濟學

已出版書籍:

  1. 發現虛擬貨幣藏寶圖》:華人世界第一本虛擬貨幣專書。
  2. 巷子口經濟學》(二版)繁簡中文版及韓文版,博客來十大趣味經濟學選書,金石堂2008趨勢行銷年度排行NO.22,2010年簡體中文版獲大陸福建省政府選為年度100本推薦選書。
  3. 搞笑經濟學》繁簡中文版,博客來十大趣味經濟學選書,與亞當斯密之《道德情操論》同獲選為大陸上海市政府2009年50本推薦書。
  4. 火星人經濟學》繁簡中文版,大陸國家圖書館港澳臺文獻推薦書
  5. 老百姓經濟學》繁簡中文版,2010年正體中文本獲香港特區政府教育局推薦。
  6. 經濟學下午茶
  7. 《神鬼經濟學》(出版中)

怡克納米斯信箱:e-mail to me

( 時事評論財經 )
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Norma
等級:7
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2014/10/16 08:26
的確,用供需法則來處理房價真的是外行人的想法,這種做法漏洞百出,利息不升以外,發給有交情的建商建屋許可不也是一個黑洞?評估哪一區供需的標準又在哪裡?這一切都是黑箱作業,也從不辦公聽會,民眾不能參與,只能等著被耍....

madara
等級:2
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2014/05/29 00:52

胡扯了半天看不到重點。

重點是台灣的民代和公職選擧要花很多錢,有錢才有可能當選。候選人的經費來自於財團既得利益的政治獻金(這算是明的, 當然還有暗的),非來自選民。這些官員上台後自然要為特定階級服務。多年下來的土地政策就是這樣扭曲的。

你認為這些官員和民代會努力的改革制度和法律而違抗他們背後出錢的主子嗎?當然是不會。在這種假民主下面,投票給誰都一樣,不過是請鬼拿藥單。

媒體上的不管是官員還是所謂學者的言論基本上都不值一看,因為金錢可以收買媒體,製造輿論。


陸比歐(沈兩津)
等級:8
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2014/05/16 12:11

蘋果日報:
賴士葆批自住屋3戶太多應下砍至2戶

胡市長 應 讓 統聯 豐客 聯營 63路 發揮
6字輩的潛力。

例如:65路 就是 唯一 經由 台三線,又
能到達 中興大學 的路線,橫跨 崇德、
中山 兩大幹線。

我在 五一勞動節 去 豐原,發現 進豐原
市區 的 部份,中正路 塞得 很嚴重,都
塞到 成功路 那邊了。

放眼望去:中正路 就有 12路、63路、235
路 塞在 同一小段。

往 台中: 慈龍寺(中正路)→圓環南中正路口
→ 轉進 安和路 →再 轉向 成功路、西勢路。
往 豐原:西勢成功路口 →轉進 安和路 →
轉向 圓環南路 → 轉進 西安街(瑞穗國小)
→左轉 進 中山路 (豐原電信局、原救國團
中山中心)→再轉 中正路

這樣 可減少 假日 中正路 塞車的情況。



ski
等級:8
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2014/05/12 10:14

台湾有钱人炒高房价

就是要逼死年轻人 穷人

三民主义挂在国歌的国家

做的却是朝代末世不公不义的狗屁时代!


專宰小人
等級:7
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2014/05/11 08:55
嗯...可是現在房價動則千萬起跳???請問一下,回歸基本面.誰有辦法買得起這樣的房子??二十年貸款一千萬,那一年最少要交五十萬.請問一下,你如果還要養家庭,照顧父母,養小孩??哪來的這樣多錢??你月薪是多少錢??而房子,本身就是內需市場.國內的人根本都買不起???那誰來吃下這些房子?就算有錢人買這些房子?那他們不用擔心...資金被鎖死??就算,國內的有錢人每個都和郭董一樣有錢??他能夠住幾間房子??多餘的屋子,是要養蚊子?而你租給人家.問題又來了,你一千多萬的屋子,除非你全部改成套房..才能夠租給比較多人.改成套房??就有人要租?還有不會遇到奧客???所以....扣除掉,地堡等等有錢人的專用監獄豪宅.剩下的東西?最後還是會回歸到平價的.