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日本房價 崩盤30年 中國有可能步上後塵?(下)
2020/10/06 13:39:00瀏覽141|回應0|推薦1

作者:人神共奮 2020 / 09 / 03

頑強的房價最終倒下

1986 ~ 1989 年期間,日本的房價漲得有多可怕呢?它在過去二十年已經累計上漲十倍的高基數之上,只用了三年時間就又漲了一倍,東京等大城市三年間的漲幅更是超過 200% ,在日本房價的巔峰時期,東京 23 個區的地價總和可以買下整個美國、一個小小的皇居地價就可以買下整個加州。 房地產作為民生必需品,它和政策、土地等因素相關度很高,因此也更容易得到控制。但日本沒有去主動控制,也沒有人提出“逆週期”的說法(所謂逆週期的做法就是一個東西往下掉的時候我托一下,往上跳的時候我壓一下,這樣可以穩定市場)。 相反,日本主動刺破自己已經搖搖欲墜的資產泡沫。 1990 年,日本央行在行長三重野康的領導下繼續加息、收緊貨幣政策,基準利率從 4.25% 大幅提高到 6% (在 1987 ~ 1989 年間,這個數字只有 2.5% );一年之後的 1991 年,日本政府又頒布了地價稅,同時強化了特別土地保有稅,目的是提高土地持有成本,控制地價過快上漲。但其實從 1991 年秋季起,日本的經濟泡沫已經破滅,地價稅的頒布造成稅負加重,加速了地價下降的速度。從特別土地保有稅看,徵稅對象主要集中在地價泡沫嚴重的中心城市,對中心城市地價下跌影響更大,六大城市地價的下跌幅度遠遠大於全國平均地價的跌幅。所以,日本房價之所以在當時跌的這麼快,最主要的原因是幣政策和土地政策的聯合打壓。在這麼狠的組合拳之下,房價不跌就怪了。

避不開的高齡化,保不住的高房價

日本之所以選擇主動炸掉這個泡沫而不是選擇保房價,其中很大的一個可能是因為當時日本的決策者心裡清楚,這個泡泡他們即使是想保也不可能保得住。 因為日本當時的都市化率已經接近 80% ,可以料定未來城市的新增人口非常有限,更重要的是 1991 年時日本的高齡化正在快速加重……站在 1991 年向後展望,日本未來的住房需求鐵定是越來越少的,所以在這樣的位置保房價又有什麼意義呢? 日本在 90 年代初房價下跌的直接原因是央行收緊貨幣政策,但日本房價能持續下跌二十年最大的原因就是高齡化。 還有一點可以證明日本的高房價不可能持續,那就是現在日本已經進入負利率時代,雖然當年日本用加息的方法把泡沫刺破了,但今天負利率時代日本房價還是漲不上去,說明日本的基本面確實不再能再支撐當年那種高房價了。

中國房價何去何從

很多人擔心中國房價會像當年日本一樣,但從時代背景和主觀意願來看,這個可能性並不大。 因為日本房價下跌的最直接原因是當時的日本央行強力加息、收緊銀根,而今天的中國沒有加息的需要;另外主觀上來看,日本當年是主動給房價泡沫開刀切除腫瘤,中國則是保守治療、以穩為主、房住不炒。 從客觀環境來看,中國都市化程度比 1990 年日本要低得多(目前大約 60% 出頭),說明未來一些年中國城市仍然有人口成長的潛力;再者中國的住房沒有房產稅這種持有成本,日本房產的持有成本每年相當於房價的 1% – 1.4% ,房產稅也是日當地方財政收入的大頭(佔總收入比例約 40% ),持有成本對於市場心理有很大影響,相比日本業主,中國業主持有房產時有更高的安全感和一勞永逸的感覺。 所以中國可能的路徑是以時間換空間,引導資金發展實體經濟,用經濟成長和通貨膨脹逐漸消化高房價,起到緩慢洩氣的作用,而不是主動刺破。要做到這一點並不容易,是一個考驗。

丟卒保車、輕裝上陣

如果我們以股票和房價為參考,日本確實失去了二十年。但我們也應該看到,三十年前日本面臨一個選擇,在資產泡沫和產業進步面前二選一,日本果斷選擇保住產業發展、捨棄資產泡沫,所以我們今天才看到日本實體經濟穩固,在汽車、機械製造、半導體、光學儀器等多個領域仍然處於世界領先地位。 雖然股市很難控制,但對於房地產來說,日本完全可以通過房貸利率優惠、降低房產稅、減少房產流轉來鎖盤、降息等措施來穩定房價,但如果日本這麼做,就意味著在高齡化和經濟放緩背景下,強行提高全社會的運作成本和負債率,這麼做對經濟發展而言有百害而無一利。 經濟發展是有周期的,到了周期就應該出清一次風險。距離我們最近的一個例子就是美國次貸危機,美國刺破了次貸泡沫、美股腰斬,但新的動能在科技領域得到培養,有了這次風險出清,之後才有納斯達克指數的十年十倍。 為了讀者更好理解,我這裡舉個最通俗易懂的例子…經濟成長與風險累積同人的身體非常像:一個人吃了很多東西,第二天自然要拉大便,也只有把大便排空,把風險出清,這個人才能繼續活蹦亂跳、繼續享受美食、變得更加強壯更有活力。 日本在出清泡沫之後,在諸多領域也獲得了很大進步,如今日本人安居樂業的成本低了很多,東京目前的房價收入比為 10 倍出頭,意味著一個東京的平均收入者 10 年的收入就可以在東京買下一個平均總價的房子,如果是大阪,只需要 6 年多。 在這失去的快三十年時間裡: 日本人的壽命越來越長,如今已穩居世界第一;日本保持了強大的出口競爭力,外匯儲備在過去三十年裡成長了 1,200% ;日本在海外的資產規模也大幅成長,連續三十年排名世界第一;日本是已開發國家中貧富差距最小的國家之一,健康的橄欖型社會帶來良好治安和友好環境;日本物價二十年保持穩定,日元信用良好,它的低息和穩定使其成為國際金融市場最典型的避險貨幣…… 這些成就,比維持高高在上的資產價格要有意義的多。

日本房價是一個傳奇、更是一個見證者,它見證了《廣場協議》後日本寬鬆的貨幣政策、視而不見的金融監管、以及最終醞釀出來的資產泡沫,它也見證了面對泡沫時日本央行果斷刺破泡沫、引領經濟轉型,在重度高齡化背景下不斷探索的過程。

( 時事評論兩岸 )
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