淺談不動產買賣實價登錄的施行

 – 101年8月1日施行

行政院日前核定不動產買賣實價登錄制度將於101年8月1日施行，並已於101年6月28日發佈新聞稿。摘要內容如下：

“內政部表示，自8月1日起以下3種案件需要申報登錄:1.地政事務所所收買賣登記申請案件。2.不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。3.不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。”

分析內容如右，其中「1.地政事務所所收買賣登記申請案件」係泛指已登記不動產(房屋或土地)之移轉，其登記原因屬「買賣」者，常見的父母贈與子女不動產、繼承不動產即不在此列。所謂「已登記不動產」，中華民國境內之土地，已於60年代全面完成土地總登記，換言之，所有土地買賣皆需作申報登錄。也就是說僅有未登記之建物買賣可以不用申報。地上權房屋雖無土地產權，但房屋部分如屬有登記者仍須申報登錄。

在這裏，就先針對實作方面的資訊作分析：

流程部分：

從買賣發生，到登錄、民眾可公開查詢之流程列出如下：1買賣發生 → 2買賣登記 / 租賃簽約 / 代銷契約屆滿or終止 → 3三十日內申報登錄(更正) →4逾期未報(限改/裁處) →5抽查 →6申報不實者(限改/裁罰) →7資料篩選 →8公開查詢

申報義務人有三：

有地政士、經紀業(仲介、代銷業者)、權利人(買方或賣方)。大體上有委託經紀業者成交的買賣，權利人(買賣雙方當事人)應不必去作這個動作，受委託之地政士、經紀業者在主管機關的監察、抽查下，皆會作申報登錄動作；如屬於權利人自行完成，未委任地政士、經紀業者，則要記得自己亦屬申報義務人之列，勿忘記申報(相信地政機關亦會提醒).

二種不同申報方式、及其差異：

臨櫃申報登錄方式：需攜帶身份證明文件、委託代理之委託書。

網路申報登錄方式：自然人權利人、地政士用「自然人憑證」登入內政部網站後申報。法人權利人、經紀業者(仲介、代銷)則以「工商憑證」登入網站後申報。

差異：為節省行政資源及人力，地政機關比較推薦以網路方式申報登錄。如臨櫃辦理，則俟後有需更正、撤銷或重新申報，亦需循相同臨櫃方式辦理，因此於申報者來說，網路申報登錄則可同樣以網路方式作更正、撤銷或重新申報。

施行日起(101年8月1日起)

於施行日起送件到地政事務所登記之不動產買賣案件，皆需在完成移轉登記後三十日內完成申報登錄。

相關罰則：

如有逾期未報or申報不實者，權利人部分：限15日內改正，未於限期內改正，罰三萬至十五萬至完成改正為止。地政士或經紀業：罰三萬至十五萬並限15日內改正，未限期改正按次裁罰至完成改正。

成交價格查詢：

(新聞稿內容) “由於登錄資訊有1個月申報登錄之期間，且需就已完成申報登錄資訊之篩選、區段化及去識別化處理，並因可供查詢資料數量尚待累積，101年10月以後就可以查詢相關成交案件資訊。”

未來可以查詢到的實際買賣成交價格，將會先由網站篩選資料，拿掉離群值(顯著異於市場正常交易價格的特殊交易)然後區段化、去識別化處理之後呈現，大抵與目前各大仲介業、內政部既有的查詢資訊相同，類似「大安區信義路四段1-50號」這樣的格式呈現。底下附上未來正式上線網址的聯結：

http://clir.land.moi.gov.tw/cap

茲擷取內政部新聞稿結尾內容如下：

“不動產成交案件實際資訊登錄制度施行後將可促進不動產交易資訊透明化，減少不動產交易雙方之交易成本，降低不動產交易糾紛，避免不動產價格哄抬現象。內政部表示，將全力推動，並密切注意後續須改善事項，亦請民眾配合辦理，使房地產市場發展更為健全，實現居住正義。”

確實這個制度能減少房價哄抬，然而目前施行的修法內容，在代銷業者這塊的規範卻比較鬆，建商如拉長委託代銷業者之期間，便可製造出很長的「空窗期」來大力作價，讓推案的成交價格層層疊高上去。這塊就要期待立委諸公的努力來填補這個缺失了。

1.資料來源：內政部網站新聞稿

不動產成交案件實際資訊申報登錄制度將於101年8月1日施行

http://www.moi.gov.tw/chi/chi_news/news_detail.aspx?type_code=02&sn=6453

2.臺北市政府地政局宣傳手冊「第一次實價登錄就上手」 101.06