北市豪宅市場已宣告死亡

 過去幾年台灣房市市場氣氛好，任何打房政策對投資客來說都不痛不癢；直至去年(103年)九合一選舉之前，積蓄已久的民怨爆發，直接或間接影響政府作為。加上房市價格已攀近頂峰，於是市況開始反轉。目前的房價可以說已經坐上緩降機，呈現緩緩下降的趨勢。其中盛行一時的豪宅市場，市況更可以冰凍三尺來形容。最近松江路某豪宅就出現買方不願交屋，或情願賠錢出場的狀況。源起於近期一連串的房屋稅稅制變革，使契稅、房屋稅大幅跳升的緣故。而且，這些變革形同宣告了北市豪宅市場的死亡。

民國94年，台北房市因帝寶的出現，全面帶動了新屋即豪宅的風潮。大坪數新成屋都訴求自己是豪宅，是住宅產品中的Gucci、LV。於是大的是大豪宅，小的是小豪宅，再也找不著平民的新住宅。但隨著去年(103年)台北市透過一連串的修法，將房屋稅稅制作大幅度的更動，對豪宅市場已丟下震撼彈。

房屋稅的計算公式如下：

房屋現值 x 稅率

房屋現值的計算公式如下：

房屋現值＝核定單價(元)×面積(㎡) ×(1－折舊率×折舊經歷年數) ×地段調整率×分層分攤率

北市府透過幾個方式來提高稅基(房屋現值)：一是地段率調整，二是重新制定”核定單價”的計算方式，全面性調高各種建材的單價。三是加計豪宅加成(幅度為該房屋所在適用的地段調整率)，以北市精華路段而言，大抵都在200%以上。

單單只是第三項措施，就會讓房屋稅跳漲到原來的三倍！(因為乘上”1+200%”，即增加兩倍成為過去計算出房屋稅額的三倍)

(附註：以北市仁愛路為例，調整率落在240%-250%。又松江路延線除民族東路以北飛航管制區為100%外，落在200%~270%區間。)

搭配上新制的囤房稅，如果是屬持有的第四戶，稅率更從1.2%變為三倍3.6%，這無疑是致命的一擊！因此才出現有預估每年房屋稅達三、四百萬。(104年5月開徵房屋稅即可看到。)這樣高的持有成本，縱使房屋拿來租給人，出租收入繳完房屋稅後連房貸利息也付不起。這無疑是在豪宅投資市場上引爆一枚核彈。

在這樣的情況下豪宅投資市場大概離崩盤不遠了。而惟一的解，只剩放寬對岸有錢人來台置產的限制。相信此時建商已開始積極運作。豪宅市場的急凍，對其他類型的房屋市場必然有所影響。然而豪宅與其他類型的住宅市場有段很大的價位差，後續仍有待觀察。