日前立法院已三讀通過房地合一稅一案，預計105年施行。過去數個月以來，掀起廣泛的討論，頗讓人有霧裡看花的感覺。筆者茲依個人淺見，剖析一下房地合一稅。 

先就一般房子買賣切身的問題著手，這裡先避開稅率不談。下面列出幾個大家比較關心的問題：

「現在到底有幾套課稅的制度？」

「我們家房子要賣會適用房地合一稅嗎？」

「我應該趕在實施房地合一稅前賣掉嗎？」

分析如下：

問題一、「現在到底有幾套課稅的規範？」

答：誠如筆者一直以來的預測走雙軌制，新制(房地合一稅)及舊制並行。舊制是指土地的部分課徵土地增值稅，房屋的部分則課徵財產交易所得稅。(財產交易所得則又分：有的適用評定現值乘上一定比例；有的採「實價課稅」)

「實價課稅」過去一兩年其實已默默在實施，是指出售總價扣除買價，減去稅捐(契稅、土增稅、奢侈稅)及仲介費等費用，再按加權平均比例算出房屋部分的獲利，就該獲利部分併入個人綜合所得稅課稅(財產交易所得)。

問題二、「我們家房子要賣會適用房地合一稅嗎？」(另一個問法：什麼情況下的房子出售適用房地合一稅？)

答：

一、105年1月1日以後買入的房子，俟後再行出售，一律適用房地合一稅(新制)。

二、103年1月2日至104年12月31日期間買入的房子，在105年1月1日以後出售者，則分成兩部分來看

   (a)持有已滿兩年者，適用舊制。

  (b)持有未滿兩年者，適用房地合一稅(新制)。

三、103年1月1日以前即已買入的房子，不管何時賣皆與新制無關。

問題三、「我應該趕在實施房地合一稅的105年1月1日前賣掉嗎？」

答：

情境一、

如果你持有房子未滿兩年有奢侈稅問題，當然應該之後才賣！新制是有獲利才課稅，而奢侈稅則不問賺賠一律課稅。這個鐵定是急不得的！

情境二、你的房子無奢侈稅問題，亦即已持有滿兩年，回推可以知道這房子是103年1月1日前買入的，也不在房地合一稅適用範圍內。那就也沒必要趕時間啦，請依市況判斷出售與否(…分析另續)

另外來說，為何要雙軌並行？

) 102年12月31日以前就已經持有的房屋如採新制課稅，稅收可能反而不如課徵土地增值稅。再者過去成本難以舉證，而用前次移轉公告現值、房屋評定現值當成本，也不盡公平。所以才有雙軌並行的情況產生。

延伸閱讀：房地合一改革方案進展探討-奢侈稅的退場」http://blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=vectorchu&aid=21780075