最近因為士林的文林苑拆除「釘子戶」事件，整個社會擾擾攘攘地。這是個特殊的案件，其實更貼近市民的是都更的運作模式不合理，這是都更難以進行的主要原因。

舉一例言之，我家是位於內湖的屋齡32年公寓，上個月有建商來做都更改建的意向調查。該建商並沒有召開住戶大會，只在每個樓梯門上貼了改建後的配置圖，所以每個住戶並不清楚改建之後的持分變化。我會深思這個問題是考量遇過多次地震的公寓，結構應該受損，所以我傾向同意改建。不過當我把建商的配置圖仔細看了，並推算出改建後的持分，竟然平均每一戶只有14.4坪的室內面積，不到我目前室內面積30坪的一半，由三房二廳變成小套房了，這可怎麼住人？

我想很多都更的問題就在於改建之後持分銳減，所以都更無法推動，實在是因為現在的都更方式不利於舊住戶。

台北市是全台灣最早實施容積率管制的地區，現在要都更改建的大多是容積率實施前的房舍。以現行的容積率，扣除建商要分的部份，原住戶分到的面積可能不到原來的一半，要不就是把新房子賣掉，搬到房價便宜的地方，就業與生活也全面更新；要不就是跟建商再買一部份，但是能負擔的人不多。台北市雖有獎勵都更，但是勉強算來，對四樓以下的公寓是比較划算的。高於四樓的，通通不划算，都被建商賺走了。

要解決這個問題，最好的辦法就是跳過建商，由住戶自行改建，但要克服的是：

第一、要有熱心住戶出面整合全部住戶；

第二、新建房舍的設計仍須委由專業建築師來做；

第三、改建資金—建築融資—的取得；

第四、改建時的前置作業，如舊住戶的安置、舊房舍的拆除；

第五、委託營造廠進行改建。

當然，改建的問題千頭萬緒，還有更多細節須要討論。目前的都更運作是所有的利益都被建商拿走，我粗估一下，我家要是依建商的條件改建之後，房屋的坪數縮水，但總房價小幅增加，那是因為每坪單價提高 (目前每坪市價約30萬，以30坪計算，總價是900萬；改建後室內面積14.5坪，推算公設面積為4.85坪，全部面積是18.85坪，每坪市價以50萬算出總價為942.5萬元，只增加42.5萬的價值)。但是這種改建方式對原住戶不利，因為要不是居住面積減半，要不就是要搬家。如果有更大的誘因讓住戶願意改建，恐怕就是要讓改建後面積不變的房價大幅增值才有可能。