2015/06/11 出處：財訊趨勢

    對於想買房或賣房的人來說，最好奇的應該是：「到底舊制比較划算還是新制呢？」常有仲介說：「新制上路後，要繳的稅變多，最好在年底前買房子才划算」是真的嗎？為了回答這個問題，我針對不同的房屋類型與特性，試算了幾種情況，歸納出以下幾個心得：

1.一般的華廈或大樓：

    舊制之下，由於房地未合一，所得稅僅針對房子的部分計算，所以獲利必須先乘以「房地比」（房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例），再乘以「個人稅率」，才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高，所以繳的所得稅一向不高，賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅，而非所得稅。不過，房地合一之後，雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額，卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額：「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」，如果「優惠住宅稅率」下，土增稅要繳 10 萬，就表示獲利可以扣除 100萬（因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%）對於降低所得稅也有非常大的影響。

對於一般的華廈或大樓，如果是自住且滿 6 年，因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除，加上有 400 萬的免稅額，超過 400 萬的部分也才課 10%，所以，雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額，但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內，完全免稅，就算超過 400 萬，試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。

如果不符合自住滿 6 年的約定，則依持有時間決定稅率為 45%（1 年內）、35%（1-2 年）、 20%（2 年以上）或 15%（10 年以上）。如持有 2 年以內，因舊制有搭配「奢侈稅」，有二屋以上者，2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%，而新制是依所得課稅，稅率雖高，但比舊制好，如果平盤賣出，也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。

不過，如不符合自住條件，但持有期間在 2 年以上，到底新制還是舊制比較划算呢？答案是：依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高，且「土地漲價數額」高，則新制較為划算，如「房地比」低，或「土地漲價數額」低，則舊制較划算。

2.特殊精華地段的大樓：

如果是精華地段或建設多的區域，因為政府的土地評定現值調的很快，將「土地漲價數額」計入扣項後，會大幅降低報稅所得，甚至報稅所得會變負的，不管是自用或投資，都不用繳所得稅，新制比較划算。

房地合一怎麼稅最好 專家提建議 ---- 中央社

2015年08月26日 記者蔡怡杼 台北

    房地合一稅制在各界高度關注下，今年6月正式入法，自105年1月1日起實施，會計師提醒，外籍人士適用稅率達35%，明顯高於本國人的20%稅率。

    KPMG安侯建業聯合會計師事務所今天舉辦「房地合一課稅之影響與因應解析」研討會。KPMG安侯建業副總游雅絜表示，除了應留意新舊法令變動的適用外，因境內居住者適用稅率20%與非居住者適用稅率達35%，兩者差異較大。游雅絜提醒，根據我國戶籍法規定，離開台灣2年，就會被除籍，在新制下，民眾除非復籍，否則將適用35%的稅率。

    KPMG安侯建業副總經理葉劉順裕表示，此波房地改革下，投資者房地產持有成本及交易成本增加，影響投資意願，對於建築業及房地產代銷業造成衝擊，且對金融業而言，可能有呆帳損失之虞。葉劉順裕除了分析不同投資身分的整體稅賦負擔外，亦特別提出買方、賣方及地主的因應策略。

    葉劉順裕說，傳統上，第一代購屋贈與第二代，贈與時點雖只就不動產公告土地現值及房屋評定，但第二代出售時，可能產生鉅額的所得稅負擔；相較而言，若是由第一代售屋，再以現金贈與第二代的稅賦負擔，可能就有稅負差異，所以代際間不動產移轉，應妥善評估總體稅負的影響。

    KPMG安侯建業專業組織策略長張芷提醒，比較新舊制時，應同時考量奢侈稅及所得稅的負擔，因此，不見得適用新制的稅賦負擔一定比較重。