2009/03/05

案例：挺峰與阿菲熱戀時買了一戶房子，原本想兩人長相廝守共築愛巢，結果隨著兩人戀情隨風而逝，挺峰在無奈之餘只好將該房子出售，卻因房價下跌還賠了五十萬元。在買主付清了尾款交屋時，仲介公司經紀人提醒挺峰出售房子要記得申報財產交易所得稅，挺峰覺得很奇怪，賣房子已經賠錢了，還要繳納所得稅嗎？

 【何謂財產交易所得】

 財產交易所得，即凡財產及權利因「交易」而取得之所得，是以一般房地買賣，出賣人就出售房地的所得是要課稅的，不過土地在出售時因已經課徵了土地增值稅了，為免重覆課稅，所以土地部分的交易即不再課徵財產交易所得稅，現行須課徵財產交易所得稅係指房屋﹝建物﹞的部分。

 【房屋出售財產交易所得應如何計算】

 房屋出售其財產交易所得的計算，是以交易時的成交價額，減除原始取得的成本，及因取得、改良及移轉房屋而支付的一切費用後的餘額為所得額。而所謂取得的成本，即為買入該房屋的價金；而取得、改良及移轉房屋而支付的費用，包括繳納的契稅、印花稅、代書費、地政規費、公證費、仲介費及為出售房屋支付的廣告費、清潔費、搬運費等。

 不過，納稅義務人應注意的是，房屋使用期間所繳納的房屋稅，及向銀行借款的房貸利息等，均屬在使用期間所支出的相對代價，並不能列為成本或費用減除的。至於納稅義務人如欲主張核實認定出售房屋的財產交易所得，當然須負舉證的責任，亦即在申報時須檢附買賣契約，及各相關的憑證供國稅局審核。

 【未能核實認定即以財政部公布之所得標準核定】

 納稅義務人如果因取得房屋時間較長，或是其他原因未能提出上述所列的證明文件核實申報財產交易所得，現行國稅局得依財政部所公布的標準據以核定，而該項核定標準每年財政部會參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬定。

 而九十年度的個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件的財產交易所得標準，經財政部公布如下： 一． 直轄市部分：１． 台北市：依房屋評定現值之２０％計算。２． 高雄市：依房屋評定現值之１７％計算。 二． 直轄市以外之其他縣﹝市﹞部分：１． 市﹝即原省轄市﹞：依房屋評定現值之１４％計算。２． 縣轄市：依房屋評定現值之１１％計算。３． 鄉鎮：依房屋評定現值之９％計算。

至於房屋評定現值的數額，納稅義務人可以參考本次出售承買人所繳納的契稅繳款書，上面即有記載該房屋的評定現值。

 【核實認定與依所得標準核定的差異】

 就一般的情形而言，在房地產景氣熱絡時，因房地漲價出賣人多享有漲價利益亦即有高額的財產交易所得產生，反之在景氣不佳時出售房地可能會處於虧損的情形，而現行財政部所公布的財產交易所得課稅標準，係以「房屋評定現值」的一定比例據以認定其財產交易所得，所以實際上納稅義務人自行計算如核實認定的結果，其財產交易所得高於依所得標準核定的數額，則通常會依核定的數額申報財產交易所得，

 但如是屬虧損的情形，又無法舉出相關文件核實認定時，國稅局仍是會依財政部的標準核定課稅，所以房屋在買賣交易完成時，應妥善保存原買賣的相關文件，以做為核實認定之用，以免因房價下跌虧損賣屋，卻又要繳納財產交易所得稅的情形產生。

 【結論】

 挺峰因房價下跌的因素，以致造成虧損，他應檢具買賣契約書及繳納支出相關稅費的單據資料，主張以核實認定的方式申報財產交易所得，如經國稅局審核通過，就不須額外繳納所得稅，但如因資料不齊無法舉證，那就沒有辦法了須依核定的數額依法繳納所得稅。