2012-11-19中國時報

    　第二波九月實價資訊再次公布，依然引發大量關注，《中國時報》頭版：「台北豪宅膨風現形對折賣」，信義區豪宅每坪喊價二百萬，成交僅一一三萬。另外，台北巿有五區都有每坪二十多萬成交個案，房價並不如想象中的高；最重要的訊息是全國北、中、南各地發現，高、低成交單價，普遍九月大多較八月下跌，幅度約有一~二成。上述第二波實價揭露後對房巿的影響為何？值得評論關注。

    　從過去二次實價揭露成交個案發現，同一地區或相鄰街道附近個案，成交價格每坪高、低單價差距很大（從一、二十萬到二、三十萬以上都有），業者都宣稱因個案條件不同，彼此不可相比較。但相同地區差距如此大，難道不是反應有不少人買貴了！過去房價之所以越炒越高，即是業者與媒體利用只揭露最高價成交個案，讓購屋者買貴了都不自覺。如今，大家都可以看到所有高、低成交價，再也不當冤大頭，購屋者要「比低不比高」，用力殺價，相對過去不合理的高成交價，房價自然明顯下跌。

    　過去這幾年，房巿投資客炒作盛行，推出個案均見投資客不斷轉手買賣、炒高價格，案子交屋後，面臨貸款緊縮、以及奢侈稅與實價揭露的壓力下，投資客多的個案陸續拋售，紛紛降價出售（但仍有相當賺頭）。如典型的捷運宅，包括南方之星、美河巿，每坪下殺十五萬出售，新莊重劃區、林口、三峽、淡水等大量推案，投資客聚集、晚上不點燈的個案，也陸續出現房價大幅下跌個案，如此將產生骨牌效應。結果是：不合理的房價個案（投資客炒作、房屋沒人住），在資訊透明下，怎麼上去，就會怎麼下來！

    　過去業者均宣稱台北巿、新北巿為首善之區，房價不會跌，豪宅是給有錢人住的，也不會跌。然而實價揭露後，首善之區不少個案，包括捷運宅下滑明顯，下殺一~二成，豪宅更是膨風，下殺四~五成。如此訊息反應業者說法在實價揭露後，房價不攻自破！因此，當民眾發現（實價揭露）不合理的房價現象後，自然會群起抵抗（不再相信業者），大家會逐步邁向（要求）回到合理房價現象，這就是所謂「巿場力量」的發揮。

    　過去業者還宣稱實價揭露後，賣方將調降開價，如此將使議價空間縮小，甚至不二價，同時因為實價揭露，買賣雙方容易形成共識，交易時間也將縮短，無論如何，實價揭露將不會影響成交價格，房價不會因此而下跌。如此說法在房巿正常情況下，的確可以成立。然而根據仲介業者最近調查結果，實價登錄後，議價空間及交易時間反而都擴大！當然房價下跌現象也因實價揭露而呈現「國王新衣」。顯然業者並未釐清在過去長期不合理上漲下，當前不正常房巿已產生下滑的實價揭露結果，形成「買方巿場」的情境。

    　這二波實價揭露後，各種訊息顯示房巿已進入修正期，然業者仍大力鼓吹未來房巿一片榮景，現在不買會後悔，購屋者惶恐不安。業者宣稱房價不可能跌二、三成，過去幾年聽信某學者不買的，現在都後悔，千萬不要重蹈覆轍。然而這幾年陸續買在投資客與業者炒作高點個案的自住客，發現當實價揭露後房價逐步下滑，未來是否會更後悔？值得自行深思。換言之，購屋者應掌握實價揭露資訊，認清業者行銷立場，判斷未來趨勢變化，自行負責購屋決策。

    　最後，這第一、二波只揭露八、九月實價登錄結果，此資訊並未反應十月十六日實價揭露後的效果，因此實價揭露後的房價衝擊要到明年一月才能略見端倪。如果購屋者對未來房價的漲跌仍有疑慮，何妨等待觀望到明年，房價揭露個案更為豐富完整，如此更見真章，才不致判斷錯誤後悔。 （作者為政治大學地政系特聘教授）