2014-10-06 政治大學社會科學學院副院長

在無殼蝸牛運動歷經二十五年後，匯集超過一百個民間社團及學會訴求全民居住權利的巢運在上週六捲土重來，筆者身為地政學者及社會科學教授，親臨現場了解在場民眾的心聲，其中除了「反金權、反囤房炒作、爭居住公平、要求住得起的環境」外，尚有一「反強拆迫遷」的訴求。適逢當日下午筆者參加台灣法學雜誌於台大所舉辦的「區段徵收爭議問題」研討會與談，感受到台灣土地與政商間之關係及問題盤根錯節，有必要深入剖析，讓讀者了解台灣高房價的根源、並提供政府在未來政策規劃之解決方案。

國內各大都會區房價在2003年世界通貨緊縮時期結束後即開始一波漲勢，至2008年次貸風暴前每年約有一成的漲幅；而次貸風暴後量化寬鬆的政策，更使漲幅加劇，至去年底止約年漲兩成。相對地同期間內的經濟成長極微，民眾所得更是停滯，結果導致民眾購屋貸款壓力大增，台北市貸款負擔為所得的63％，勇奪世界第一；新北市則為54％，亦遠高於國際認知可接受的三分之一。

此高房價的惡果正腐蝕著民眾在其他民生必需品的消費能力，在目前國內總產出（GDP）中消費高居六成的情況下，消費下滑也使經濟成長疲弱不振；同時房貸壓力亦引發生育意願的下滑，日益嚴重的少子化趨勢終將再次衝擊國內的經濟及社會永續性。以往被稱為「經濟火車頭」的不動產業，已因高負擔成本反噬著台灣的生命力，巢運訴求的正當性也不言而喻。

根據經濟學原理，價格由供給及需求所決定，若是供給不足，則價格勢必上漲。但根據2010年主計處統計，全台約有兩成、近160萬戶的不出租、不出售及未經常居住的「空閒住宅」或「囤房」，其中以合併前的原台中市為最，高達二十六％的囤房率。這些不以正常的租屋報酬為投資目的、僅以未來增值為考量的囤房目的，遂造成了超額但無效的供給。而誘使囤房動機的原因，就是長期以來的低稅負及次貸風暴後的超低利率引發的雙低持有成本，使得囤房者有恃無恐地期望未來被動所得，也排擠了原應進入其他產業、增加工作機會的直接投資。

台灣的房產持有稅負成本約為市價的千分之一至二，僅為國際平均的一成，且受公告現值調整期間之影響導致短期買賣逃稅情形嚴重，而祭出的奢侈稅則因兩年的閉鎖期又影響流動性及市價的反映，雖然實價課稅為一正確之修正方向，但認定三房內為自有住宅及微調的囤房稅，則可能是此次稅改的最大敗筆，若不能正本清源，則台灣囤房求利的風氣將無法導正。又央行政策常以匯率、利率及物價穩定與經濟成長為目標，然在寬鬆貨幣政策下通常伴隨著房價上漲，對不動產投資者雖為獲利之福因，但卻是對無屋者及年輕族群的懲罰。因此貨幣及財稅政策勢必需在短期內修正，以導正長期房市之運作。

而長期的政策亦需自增加公租屋供給著手，以為政府調節被囤房者扭曲市場之工具。公租屋的服務對象以中等收入以下國民為目標，最低供給量應為總住宅存量的一成，除了提供家戶在進行租買決策時之另一選項外，亦能在長期扮演購屋的替代品，以有效抑制房價飆漲。

而囤房現象亦是政府持續地向百姓徵收土地引發民怨的根源，由於囤房未能有效釋出，使地方政府食髓知味地藉「土地財政」攫取民眾的土地，除了真正必要的公共建設外，地方政府濫用土地徵收職權以低價取得土地的現象已不勝枚舉，更引發高度民怨，名義上雖為增加土地供給，但實際原因除了土地是地方政府稅收主要來源外，縣市長因選舉產生，高成本的選舉導致選後自土地利益回收的需求更是選舉及徵收制度下的惡果。我們除了期盼政府有心調整居住政策、導正房市外，選民更需以選票淘汰濫用徵收及重劃、心中卻無百姓居住權利的候選人，才是子孫之福。