2012.10.18  普賢

　　停車位的登記方式大致區分為三個時期：

    第一個時期為 民國80年9月18日 以前，此一時期停車位的登記方式未作限制，建商可將地下室登記為獨立一戶，停車位持有人擁有獨立所有權，地政事務所依法核發停車位的土地及建物所有權狀，不致產生問題。

    第二個時期自 民國80年9月18日 到82年6月10日之間，此一時期所興建的建築物係發生停車位產權糾紛最多的時期。內政部地政司宣佈，「建築物法定停車空間不得與區分所有建物分離，應為全體區分所有權人或合意由部份該區分所有建物區分所有權人所共有」，使原可個別出售或處分的法定停車位的登記方式發生變化。其中包括:登記為公共設施 　　

一、登記在共同使用部分（俗稱公共設施），無法與區分所有建物分離，單獨出售。 　　

二、不能出售給大廈或公寓住戶以外的人。

    這個時期的公共設施登記方式，除了起造人協議分配的住戶以外，沒有分配到持分的住戶要持有某一建號的持分，必須經過原有的所有權人全部同意。如此造成的問題是，一開始沒有購買車位的建號持有人，以後即使再購買，車位的公共設施持分也不能移轉到你名下。舉例來說，如果某大樓的住戶有十戶，車位的建號是A建號，五戶購買五個車位，其餘五個車位則保留於建商手中，附屬於B建號之上，但若C建號的住戶購買一個車位時，因為A建號的共有人只有六個，要增加一個共有人，需所有的共有人同意，此時如原有購買車位的住戶與建商發生不愉快時，建商就不容易取得同意，車位就無法由建商名下移轉到新購車戶的名下。 　　

    為避免這種困擾，建商會將所有的公共設施與車位合併為一個建號，即全部的住戶都有持分時，則原有共有人間的移轉無需再經全體共有人的同意。此時法定停車位既登記為共同使用部分，自然就沒有建物所有權狀，僅能從登記簿謄本上的共同使用持分多寡來計算。又由於法定停車位大多係與配電室、機械室、水箱、電樓梯間合併登記為同一建號，如果缺乏一份對於法定停車位具體權利分配的書面說明如地下室的分管協議書，極易引起使用糾紛。 　　

    當然也有部份建商順勢將法定停車位分為二個部分，停車格為車位本身，依車位的價格出售，車道的部分則作為大公的面積，讓所有的住戶來分擔，不明究裡的屋主花了買車位的錢，卻用不到完整的車位，因此發生糾紛與困擾。 登記為獨立建號

    第三個時期為民國82年6月10日之後。內政部地政司為減少停車位產權糾紛的發生，規定「共同使用部份權利範圍，在不影響善意第三人權益之前提下互為調整，地政機關應予受理」，此時才解決了前一個時期的困擾。登記在共同使用部分的停車位權利持分，從此可在各個區分所有建物之間任意調整。建商也可以將停車位範圍單獨登記為一個獨立建號，與其他共同使用部分分開，而不影響其停車位產權的移轉，解決了不少停車位買賣糾紛。 　　

    以目前各地政事務所的作法，核發的測量成果圖上會詳列每一建號所包含的建物範圍及面積，可了解停車位的登記方式。測量成果圖上如果除了停車位的面積以外，還包含有水箱、樓電梯間及台電配電室等全棟大樓共用設備的面積，則很可能是前述第二時期所興建，購屋人應特別注意其停車位的產權登記方式，以避免不必要的困擾。

    依「建築技術規則」規定，合法建築物的停車位可分為三種：法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。一般而言，法定停車位不得外售給非大樓或社區的所有權人，自行增設停車位及獎勵增設停車位，只要有獨立權狀就可以單獨買賣。 若權狀上已註記樓層別和車位編號，消費者可至縣市工務建管單位調閱使用執照圖和竣工圖；若權狀沒有標示停車位及使用權，則依「分管協議」或是「管理規章」來保障，若使用權要外售或外租時，則需經管理委員會同意；若權狀無標示權利，又無「分管協議」或「管理規章」確保使用權，僅能以「使用慣例」轉手，但若日後發生使用糾紛，也很難有解決之道。