2016-06-06 張金鶚／政大地政系特聘教授

最近台北市議員質詢市府將市有地租金（三年累計）調漲四十％，根本是搶錢，柯市長則指出這是前朝副市長訂的漲價政策，「用膝蓋想也知道會造成衝擊」。沒想到這卻是柯市長自己核定的政策，凸顯柯市長的「膝蓋想」直覺反射欠缺施政理念，也未能全盤掌握政策。尤其當議員質疑前朝的房屋稅及今朝的地價稅不合理調漲時，柯市長立即反應是要檢討限制漲幅，更令人擔憂主政者是否欠缺居住正義的思維與實踐決心？

擔心中央與地方政府投入大量資源，只關注興建社會住宅的數量，以為如此即可解決居住不正義的問題，而忽略更重要的稅制、金融、租買巿場與居住安全等居住不正義問題。面對當前住宅問題的解決，政府應有如何思維與實踐？

首先，應認清當前的住宅問題不在「供給」，而是「需求」。台灣建築業一向興盛，預售供給反應迅速，反而過多建築業者，造成良莠不齊，供給過多現象；反之，台灣社會瀰漫「有土斯有財」的信念，過多的投資需求排擠了自住需求，造成供需扭曲的假象。因此政府應多投入資源，掌握並解決住房需求問題，而非投入資源增加住房供給。

其次，住宅需求應清楚分離自住與投資的差異。自住又應清楚界定基本居住面積的權益保障，大面積的豪宅自住需求並非在基本居住權益保障範圍。另外，住宅投資也應區別一般小額投資與專業大額投資的差異，給予不同負擔。進而透過稅制與金融手段以保障自住需求，同時減緩投資需求。

第三，解決住宅需求問題，金融手段較財稅手段更有效率。金融不需透過修法就可快速彈性的因應政策與市場需求而調整，同時容易選擇不同地區與產品，進行自住與投資不同的貸款成數與利率規範。只要政府明確住宅政策大方向，金融政策配合應可產生立竿見影效果。

第四，稅制調整影響住宅需求，其中持有成本又較交易成本重要。台灣住宅持有成本長期偏低，造成囤房囤地的投資誘因，透過持有成本的合理提高，將可促使房地有效利用。因此，房屋稅與地價稅的提高相較於房屋評定現值及土地公告現值的調整更能減緩投資需求。雖然持有成本的「稅基」合理反映市場價格而提升（此為地方職責），但透過「稅率」差異（此為中央規定），可促使自住需求不受影響，反之，投資需求增加成本，減少誘因。

第五，中央訂定明確的住宅政策方向，整合相關部會政策法令，地方落實執行政策。中央各部會與地方政府的溝通與合作是居住正義實踐的重要關鍵。中央與地方產生共識，居住正義才有可能實踐。

居住正義的實踐必須有明確方向，但須漸進推動。逐漸增加少數人（從百分之二到百分之十）有能力負擔且非自住需求者的住宅投資成本，而不影響大多數人（百分之九十）自住需求，如此可避免少數既得利益者的過度抗拒，並獲得大多數人的支持。居住正義的實踐，主政者的認知與決心，將是成敗的關鍵。