2017-05-31 黃鵬䛥

「地上權宅」並非新興詞彙，早在民國64年就有公有地以地上權方式釋出開發的案例，但對購屋族而言是嶄新的名詞，買房子不買土地，對絕大部分人民來說簡直不可思議，更直接挑戰國人有土斯有財的觀念，地上權宅在不動產業並不陌生，回顧2009年遭遇美國次級金融風暴，但半年光景不到隨即反轉而上，全台房地產一片漲聲到2013年中，政府祭出奢侈稅才嗄然止漲，雖然國外行之有年，但國內並不普遍，這是由於政府財政窘迫，為了籌措財源使出權宜之計，在當年也成為最夯的房地產新聞話題，地上權宅逐漸受到高度矚目。

國外地上權宅概念行之有年，例如新加坡、日本、香港、韓國、荷蘭等國家，大約可分為兩種模式，其中一種是歐洲的社會住宅，以荷蘭為例，荷蘭人擁有房子的比例非常低，該國80%土地屬於國有，其公共住宅存量及比例為全球最高，政府補助興建採只租不賣，且以低於市場租金租給所得較低或弱勢對象，由政府、非營利組織或者是兩者共同管理。另一種以新加坡為例，約有82%的人都是居住在政府的組屋裡，居民在購入公共住宅「組屋」，可購買建物所有權及土地的地上權，且住滿5年就可轉賣，此住宅類似臺北市政府在1997年試辦的三處地上權國宅。

「地上權宅」從實務面來看，優點是房價比同區段的便宜大約2到3成，不必繳地價稅，出售時也不用繳土增稅，相對成本較低租金報酬率就較高，由於行情較市價低，租金報酬率有相對比市場行情高一些，因此曾有一段時間讓此種住宅成為房市新寵。雖有上述優點，但缺點也不少，包括，沒有土地所有權不能世代傳承，雖不用繳地價稅但須繳地租，如果政府調漲公告地價，地租就會跟著調漲，房貸成數通常都不高僅有4到6成，且隨著屋齡越久市場價值轉售性越差，這些是不爭的事實。

大台北區房價高，因此政府採地上權住宅政策，利用房地分離手段，希望降低房價，曾引發搶購風潮，但隨著公告地價不僅逐年調整且是大幅度的漲，形成地上權宅土地租金飆升，讓住戶苦不堪言，莫名其妙被加稅，甚至提告政府政策荒謬，引爆預售戶退屋潮，開發商面臨賣不出去的困境，搞得進退兩難，受此衝擊，紛紛慘遭套牢無語問蒼天，與搶購當時形成天壤之別。物以稀為貴，各大都會區一地難求，價值更加彌足珍貴，乍看之下，地上權住宅購屋成本較便宜容易入手，提醒注意需負擔不同的稅賦，及是否接受其缺點，避免購買而後悔。建議政府可參考其他國家對於此項住宅的相關規定與政策施行，不然看似可協助民眾輕鬆購屋，但卻適得其反，頗值得深思。