記者吳孟庭╱台北報導  2010/02/04

惠譽信評示警

【警訊1】台灣房價上漲 有擴散現象 

【警訊2】亞洲房地產 近年漲幅達1倍

【警訊3】北市精華地段 有扭曲現象

中國甚至台灣的房市是否出現泡沫危機？惠譽信評金融機構評等資深副總經理李信佳表示，泡沫是無法預測的，但亞洲房地產近年價格漲幅高達1倍的現象，可成為一個警訊。李信佳指出，整個亞洲尤其東北亞，從2003年第二季到現在，每個國家的房地產漲幅都是一倍以上，包含台灣去年年增率2成，台北市房價平均複合增長率更是11到12%，香港漲幅則達130%，中國4年間更達170%，「泡沫本來是一個發展階段，沒人知道什麼時候會破掉，但這種種跡象有這麼快的漲幅，就是一個徵兆。」

台灣另外一個泡沫徵兆就是「上漲有擴散現象」。雖然台灣沒有全面性上漲，但他說，台灣在早兩年，剛開始漲的只是精華區域，但最近中古屋的漲幅很大，另外，從精華地段也擴張到二、三線城市如新莊、板橋都開始上漲，這是從去年下半年就已經發生的，他擔心以後可否控制。

由於漲幅太大，各國國家都開始做行政介入，他舉例香港去年中要求銀行貸放成數降到6成，2000萬港元以下房子貸放成數不超過8、9成，韓國去年底也有調整，例如漢城去年貸放成數降到5成，精華區降到4成，其他地方稍微鬆一點到6 成。另外，中國不但要升息、準備率也要調升、並採取加稅手段等。不過這些措施有沒有效果，他認為還要再觀察，因為今年1月份放款就超過1兆。

而台灣，他表示在貸放成數是有控管，但目前除了豪宅稅，也沒其他明顯措施讓漲幅冷卻。因此目前來看房市是否有泡沫化危機，他認為這個階段尚無法定義是泡沫形成初期還是中期。因此，未來他認為應該要關注的是升息問題，過去房貸付1.5%利率，租金回報率2%，很多人買房再租，但升息可能造成租金回報率越接近房貸利率，造成房屋賣壓出現，買方需求量小，房價會疊，背房壓力變大。

而大經濟體的貨幣政策會牽動到其他國家的貨幣政策，台灣央行的貨幣政策也不能單獨做決定，因此升息問題將是關鍵但又複雜的。

◎中央社 記者高照芬 台北 2010-02-04

惠譽信評表示，7年來，台北市房地產每年以年複合成長率11%速度上漲，漲價區域自市中心菁華區擴延至二線城市；台灣可仿照中港對房市短線交易課稅或縮減房貸額度等措施。惠譽信評資深副總經理李信佳今天發表「亞洲資產泡沫化（Assets Bubbles in Asia）？」為主題的產業報告，分析亞洲各國在金融海嘯後，房地產的價格變化。

李信佳指出，市場利率過低，使過剩資金追逐有限資產，亞洲地區包括中國大陸、香港及新加坡的房市飆漲；台北市房地產價格自嚴重急性呼吸道症候群（SARS）後，即2003年至今，年複合成長率11%，去年北市房價更上漲2成，值得政府高度警戒。此外，近二年，大台北地區房地產上漲區域不只限於市中心菁華區，更擴延至橋板、新莊、土城等二線衛星城；另在都市更新的題裁下，中古屋愈漲愈貴，但是受薪階段的薪水卻不漲，購屋痛苦指數升高。

李信佳表示，亞洲各國對於遏止過熱的房市均採取抑制措施，包括中國大陸發佈行政命令，限制5年之內，房產交易將課徵房產交易稅，推出低價平民住宅，並將平抑房地產例為地方政府首長的考核績效。香港政府去年也將2000萬港幣的房產交易，縮減房貸成數至6成；韓國政府去年也縮減房貸放款成數，並針對首度首爾地區的房地產貸款成數下調至5成。

李信佳表示，2003年至今，北市房地產由豪宅起漲，富裕人士握有現金，進場買2、3棟房地產，帶動中古屋房價的比價效應，受薪階級根本買不起房子。

他認為，現在談台灣房地產出現泡沫化危機，可能言之過早；但是這種房價上漲現象若一直持續，一旦央行升息，市場利率反轉，租金報酬率低於實質利率，房地產將大幅下修，不僅危及金融機構放款品質，也拖累經濟成長。