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中國出台「歷史性」措施刺激房地產:未來樓市何去何從(下) ---- BBC
2024/07/28 08:10:19瀏覽76|回應0|推薦0
2024年5月21日 中文記者 陳岩
2017年10月中共十九大報告中首次出現「房住不炒」,原話是「房子是用來住的,不是用來炒的」。而真正有力的監管措施是在2020年,尤其是當年8月提出對重點房企融資的「三道紅線」,深刻改變了幾乎所有中國房企的生存狀況,包括恆大在內的房企剎住了瘋狂擴張的步伐,也背上了令人瞠目的巨額債務。此後「房住不炒」幾乎變為一個當代成語,代表政府對樓市最強力的監管。整個2021年,房地產行業都處在深度下跌中,恆大、融創等風光一時的大型房企,也在這一年不斷掙扎地應付債務壓力。2022年,嚴格疫情防控下,經濟預期迅速惡化,樓市銷售「腰斬」,跌入谷底。
2023年7月的政治局會議,沒有再提「房住不炒」,政策取向開始掉頭,但此後刺激政策一直不溫不火。直到2024年5月,才放出力度空前的刺激「套餐」。
本輪刺激後,輿論關注,這是否意味著重覆以前的過程?與2016年的刺激又有何不同?
「這一次的差別很大。」ING銀行大中華區首席經濟師宋林對BBC中文表示,最近經濟衰退,購房者信心極大動搖,這不是價格的週期性調整。變化主要體現在三個方面:
其一是人口結構,人口已經達到頂峰,並且連續兩年下降。
其二是城市化:雖然人們還在爭論我們是否已經看到了城市化的頂峰,但幾乎沒有人爭論城市化的步伐已經放緩,從而限制了對住房的需求。
最後,也是最微妙的一點是,有跡象表明一代人的價值觀發生了轉變;雖然歷史上購房被視為結婚的先兆,但這種習俗在年輕一代中似乎並不常見。購買房產是積累財富的最佳途徑這一隱含假設也日益受到質疑。
經濟學人智庫(EIU)中國經濟高級分析師徐天辰也認為,儘管2016年和當前的刺激都是在「去庫存」的大背景下推出的,但性質卻截然不同——
政府態度上,2016 年的刺激計劃將房地產作為提振需求、支持增長放緩的手段,而 2024 年的刺激計劃主要是為了挽救中國,避免因大型開發商倒閉而引發潛在的金融危機。
支持規模上,2015-17年的財政支持佔中國 GDP的3%以上,而這次幾乎不會超過GDP的1%。具體措施而言,除了降息等常規措施外,2016年的計劃還通過直接補貼居民的方式成功重啟了需求。2024年將不再有如此大規模的補貼,部分原因是領導人決心讓中國擺脫對房地產的依賴。
「不可否認,這其實在一定程度上加大了金融風險,」浙報傳媒地產研究院院長丁建剛向中國媒體表示,但當下的情形,是需要激發有真實需求和購房能力的人加快進入房地產市場,從而緩解當前的低谷局面,好比是給一個快結成冰的水加熱,讓整個行業和經濟緩一口氣。
未來:樓價會再上漲嗎?
「一旦底部確立,我們預計可能會出現一個相對短暫的價格上漲期,因為被邊緣化的潛在購房者會採取行動,最終趨於穩定。」宋林稱,一二線城市的表現會更好,而小城市仍然存在非常嚴重的供過於求問題。
宋林總結,除非經濟基本面發生重大變化,否則不太可能看到房地產泡沫大幅再膨脹。總體而言,即使出台支持性政策,過剩的庫存也需要時間來消化,在這些庫存消化之前,房地產投資不太可能復蘇。因此,預計2024年房地產仍將嚴重拖累經濟增長。
這一輪房地產危機中,中國經常被比作上世紀末的日本,後者在地產泡沫破滅後,經歷了「失落的二十年」。野村證券首席經濟學家辜朝明長期研究日本這場曠日持久的停滯,提出了「資產負債表衰退」(Balance sheet recession)的概念,即泡沫破裂後,進入全民"負資產"時代,日本突然沒有人借款了,企業的首要任務不是借錢擴張,而是賺錢還債,不追求利潤最大化,而追求債務最小化。
結果就是,任憑政府怎麼降低利率、超發貨幣,企業就是借錢還債,而不是用來投資,最終日本政府甚至一度將利率降為負,依然無法提振經濟,出現了罕見的貨幣政策失效現象。辜朝明將其概括為「借款人的消失」,也就是日本經濟長期停滯的根源。中國在2023年不盡如意的疫後復蘇中,同樣面臨消費信心不足,投資不斷萎縮的窘境。
「中國的家庭資產負債表嚴重集中於房地產,而且在整體經濟放緩的情況下出現了調整,因此強有力的政策行動表明,政策制定者很可能從日本失落中吸取了一些教訓,正在採取行動避免陷入資產負債表衰退。」宋林還提醒,雖然一些城市的房地產出現了較大幅度的下滑,但總體下滑幅度仍遠小於日本開始失落時的情況。
經濟學家們雖然積極評價此次救市的力度,但還是認為長期趨勢並未改變。
「未來幾年,住房供應將適應人口和經濟現實。與此同時,市場模式也將發生轉變,現房(二手房)交易將越來越多地取代新房銷售,置換和升級需求將取代首次購房需求。」徐天辰說,房地產的低迷往往是長期的,就中國而言,這可能只是低迷期開端的結束。
( 時事評論兩岸 )
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