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| 2024/07/28 07:53:45瀏覽62｜回應0｜推薦0 | |
| 2024年5月21日 中文記者 陳岩
不到一個月內，中國發行1萬億元特別國債，多個二線城市取消實施七、八年的限購政策，甚至北京也放鬆了實施13年的部分限制，更為刺激的是杭州臨安區宣佈政府直接開始下場購買存量房...... 到5月17日，中國國務院開一個房地產工作會，一天之內放出三個「大招」——大幅降低首付比例；降公積金貸款利率、取消商業貸款利率限制；設立3000億元保障性住房再貸款，用於政府直接收購存量房用作保障房。 至此，中國多家媒體用「史詩級」來形容此次政策力度，路透社用「歷史性」來形容，中國知名經濟學家馬光遠則稱其為「歷史性轉折點」。在上述會議上，中國副總理何立峰稱，「深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。」 然而，中國上一輪大幅刺激房地產是在2016年，當時快速推高了房價，穩住了經濟，但是房地產領域的泡沫積聚，當2020年出台限制性政策時，多家房企違約、倒閉，留下大量「爛尾樓」。本輪刺激後，是否還會重覆這一過程？未來中國房地產會如何發展？BBC中文採訪專家，進行梳理和分析。 「歷史性」刺激：三箭齊發 在中國大部分城市紛紛宣佈解除購房限制的基礎上，5月17日集中刺激樓市，「三箭齊發」—— 降首付比。首套房商貸最低首付比例調整為不低於15%；二套房商貸最低首付比例調整為不低於25%。這一力度在中國地產歷史上前所未有，即便在2008年和2016年的兩次大力刺激時，首套房貸利率最低也維持在20%。 降利率。主要分為降公積金貸款利率、取消商業房貸利率下限。對於後者，以前中國為房貸利率設置了一個基凖LPR，然後在此基礎上小幅浮動，現在取消這一限制，銀行可以自由競爭，為了吸引貸款而大幅降低利率，有利於降低購房成本。 政府直接收購。設立保障性住房再貸款3000億元收儲存量房。用於支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 在這些政策宣佈之時，中國樓市低迷之態盡顯：4月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-22.8%和-30.4%，各線城市商品房銷售價格同比降幅均擴大。 「這些政策的綜合力度代表了迄今為止支撐住房市場空前低迷情緒的重大舉措。」ING銀行大中華區首席經濟師宋林向BBC中文表示，由於過去幾個月的房地產相關指標屢次低於預期，決策者加大了政策出台的緊迫性，希望能在今年為房價築底。 經濟學人智庫（EIU）中國經濟高級分析師徐天辰向BBC中文表示，「我認為政府正確地意識到了核心問題——幾家大型開發商可能破產，這給金融穩定帶來了相當大的風險。我們最近看到的所有需求方面的支持都是為了重振房屋銷售，穩定這些公司的資產負債表，以避免更廣泛的金融危機。」 「與之前的政策相比，此次清理庫存的政策可謂相當給力。」路透社援引一位不願透露姓名的上海違約開發商高管表示，「從心理上講，這會讓投資者覺得政府在『買單』，是在把風險從房地產轉移到銀行和地方政府身上。」 雖然力度強大，但徐天辰則擔心這些措施可能還不夠。他認為，在經濟嚴重下滑的情況下，降低首付比例和抵押貸款利率對銷售的影響有限且具有滯後性，而由國有企業實施的庫存回購計劃似乎也沒有得到政府足夠的財政支持。 「因此，結果更可能是長達數月的穩定，而不是決定性的轉機，受壓的開發商將繼續遭到銀行和潛在購房者的懷疑。最終，很可能需要國家將這些開發商國有化，或為他們找到願意購買的買家。」徐天辰表示。 2008年，美國爆發次貸危機，金融海嘯波及全球，中國沿海工廠出現「倒閉潮」；為了刺激房地產提振經濟，中國宣佈個人首次購買住房的契稅稅率下調到1%，並暫免印花稅和土地增值稅；貸款利率下限為基凖利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。這兩劑猛藥，使房地產的拉動效應十分耀眼。2009年剛過完一季度，30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅甚至超過50%。 到2016年，中國再次面臨相似情形，刺激地產提振經濟又被提上桌面上，中國開啟一輪「棚改貨幣化安置」，簡而言之就是將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。棚改貨幣化的加入，像是備齊了柴火，點著了火苗，再澆上一盆油——中國的房地產市場的火勢「騰」的一下竄了起來。 中國樓市「量價齊升」，包括恆大在內的一眾房企，通過激進的高槓桿操作，搭上政策的「東風」，瞬間膨脹。這造成房地產行業的地位愈發重要。中國北京和上海等一線城市的房價列入世界最貴行列，房價與居民的收入比，遠遠高出紐約、巴黎、東京、倫敦等世界大城市。在世界銀行估算，中國房地產投資佔國內生產總值GDP的13%，而經合組織國家僅為5%；「如果考慮供應鏈投入品，則房地產行業約佔中國GDP的30%。」因此，如果房地產出現問題，將對中國經濟影響重大。而此時，高速發展，讓中國的資產價格不斷上漲，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。 |
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| ( 時事評論｜兩岸 ) |
