結論：出具土地使用權同意書，同意興建房屋，應屬處分行為，依上開執行要點第二點已有明定土地法第三十四條之一所稱之處分含共有土地上建築房屋（出具土地使用權同意書），因此不再適用民法第八百二十條之規定

發文機關：臺北市政府法規委員會

發文字號：臺北市政府法規委員會88.12.18.簽見

發文日期：民國088年12月18日

本件市民檢舉　貴處受理○○建設股份有限公司於○○區○○段三小段五五六地號等十八筆土地申請建造執照及畸零地調處未依法行政乙案，本會意見如下：

一、土地法為民法之特別法。又依行政法院78年字第1796號判決意旨稱，依土地法第三十四條之一執行要點第二點規定，該條第一項所謂之處分，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建築改良物之拆除等法律上之處分與事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分及共有物分割。是建造執照申請人申請之土地為共有時，如經土地共有人依土地法第三十四條之一規定處分共有土地，並出具土地使用權同意書供第三者建築使用，即合於建築法第三十條規定所稱之土地權利證明，建築主管機關應核發建造執照（請參閱附件一及附件二）。故出具土地使用權同意書，同意興建房屋，應屬處分行為，依上開執行要點第二點已有明定土地法第三十四條之一所稱之處分含共有土地上建築房屋（出具土地使用權同意書），因此不再適用民法第八百二十條之規定。

二、又土地法第三十四條之一第一項所謂「共有土地或建築改良物」似指土地為共有或建築改良物為共有或土地及建築改良物均為全體共有人所共有之情形始得適用。至於倘若土地為共有，而建築改良物為區分所有時，似不得適用該條之規定。揆請公寓大廈管理條例第四條第二項應可自明。

三、至於共有人申請畸零地調處合併使用，核屬共有土地之利用改良行為，應依民法第八百二十條第三項規定：「共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，不得為之」辦理，惟如其合併使用如係作為興建房屋使用，應亦屬處分行為，從而共有人依土地法第三十四條之一規定申請畸零地調處，應屬合法。

附錄

內政部95年1月3日內授中辦地字第0950724908號函

【要旨】停車塔及其基地無土地法第34條之1第1項規定之適用

【內容】查「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。……共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。……」為土地法第34條之1第1項及第4項所明定，復查停車塔為台灣地區特有建築形態，性質類似區分所有建物，每一停車位均有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，並得自由使用、收益及處分，排除他人（含其他共有人）之干涉，與一般共有物之各共有人係按其應有部分對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同，是以各停車位類似區分所有建物者，為貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合而為一之精神，於該停車位連同所屬基地應有部分一併出賣移轉時，得適用土地登記規則第98條之規定，本案當事人「○○工程股份有限公司」興建停車塔後，既已陸續出售予陳○○等人，現權利範圍130/144，係屬分別共有，非如一般共有物，僅有抽象比例，如准其依上開土地法第34條之1規定，於與第三人議定全部車位及其基地之買賣條件後，通知陳○○等他共有人優先購買，則陳○○等共有人不僅實際使用上無此必要，且恐非財力所及，倘於陳○○等共有人均不優先購買時，將全部車位及其基地出賣予第三人，則勢必損及權益，本案停車塔未能完全售出似屬經營問題，是以同意依臺北市政府地政處來函說明三所擬「本案停車塔及其基地不宜有土地法第34條之1第1項規定之適用」意見辦理。