2018年09月27日 記者何堅報導

種種跡象顯示中國房市已進入多事之秋，地產大佬們斷言房市面臨拐點。中國房價，這次到底會不會跌？9月21日廣東省房地產協會發緊急通函，徵求對取消商品房預售許可的意見。當晚中共住房城鄉建設部稱徵詢意見情況並不屬實。不過住建部並未說明未來是否會取消預售。《時代週報》隨後從廣東住建廳了解到，現售（現房銷售）是趨勢。

市場成驚弓之鳥，港股內房股週一（24日）大跌3.78%。週二A股開市，房地產板塊再次領跌，A股地產板塊一日蒸發616.38億元人民幣。取消預售，到底是市場虛驚一場，還是政府放風試水？業界專家們對此是見仁見智，但地產大佬們心中可能早有謀斷。中國地產業領頭羊之一的萬科公司董事會主席郁亮，最近做出了充滿危機感的判斷：轉折點實實在在到來了，以「活下去」為最終目標。

各大地產商則興起了改名風潮，紛紛從公司名字上去掉「房地產」。資金雄厚的房企，例如恆大、碧桂園，甚至進軍汽車、機器人等全新領域，賭上身家未來。而更早時網絡流傳的地產商給出的價格折扣、清倉甚至一成首付，似乎顯示中國房地產市場已經迎來「拐點」。這一次，中國房價真的會降下來嗎？

房價這次是真跌 還是假摔

在中國房地產行業，秋天通常意味著收穫的季節，也就是所謂的「金九銀十」。然而今年市場卻釋放出詭異的信號：官方和民間公布的房地產數據嚴重背離。官方數據顯示房市一片紅火。8月份70座大中城市呈現「量價兩旺」，67個城市新房售價環比（同前月相比）上漲，上漲城市數量創下近年新高。今年1-8月份商品房銷售面積突破10億平方米，創下歷史同期記錄；銷售額8.9萬億元，比去年同期多出了逾萬億。

但業界數據透露房市開始降溫。貝殼研究院8月份監測的重點13城二手房市場，除成都成交低位小幅修復外，其餘城市均環比下滑，且7城降幅環比擴大。易居研究院楊紅旭認為九、十月份就是市場衰落的拐點，包括碧桂園、萬科、保利、恆大、金地都在全國多城市多盤聯動促銷，就是市場明顯降溫的跡象和信號。

不過，中國房市經常出現數據矛盾和房價真跌假摔的爭論。例如2014年70城房價半數環比下跌的數據，令不少專家相信中國樓市全面出現拐點，但地產業知名人士任志強說必會反彈、該買就買。2015年中共再次出台去庫存政策，房價引爆了新一波翻倍漲幅。那麼這一次，房價是不是真的要下跌？

中國房價誰說了算

在中國民間有「信志強、住洋房」之稱的地產名人任志強，多年來一直預測中國房價長期看漲，他認為只要城市化完成率沒達到70%，房價就不會真的下跌。任志強表示其觀點是基於供求關係，政府要提高城市化率，人口流向城市，住房自然稀缺，房價就會看漲。易居研究院報告顯示，截至2018年7月底全國100個城市新房庫存去化周期（銷售周期）僅為9.6個月，明顯低於12-16個月的合理區間。另據官方數據，中國2017年住宅新開工面積12.8億平米，明顯小於14.4億平米的銷售面積。也就是說，中國樓市已經進入了供不應求的「缺貨」時代。依據供求關係，提高城市化率意味著住房剛性需求看漲，同時新房庫存呈減少趨勢，一增一減，理應推高房價，形勢大好。為何地產大佬們如臨大敵，掙扎求生？任志強道出了關鍵：市場沒法決定房價，「政策決定了房價」。

房市「拐點」真面目

中國房地產拐點的到來以及背後的深意，敏銳的地產大佬們感受尤為深刻。萬科董事會主席郁亮在9月例會講話中暗批中國經濟改革大倒退：「在轉折點上，我們曾經相信不會出現的東西都在出現」，「買房憑票、賣房限制」。他認為「轉折點」超出了行業和經濟，是全方位的；明星被查的現象反映出全社會所有行業無一倖免。郁亮暗指房市和全社會的「轉折點」其實源自当局的政策改變。

中共經濟政策正在從以前在股市、債市、房市等市場上半遮半掩的「收割韭菜」（特指攫取財富），轉為對從草根、中產到富人，從明星到民企、全社會各行業各階層的大收割。體現在中國房市，中共的政策布局正在將地產商打入凜冬，令房價漲跌莫測。

中共房市政策背後的祕密

今年以來中共迫於中美貿易戰和經濟下滑的壓力，雖然減輕了去槓桿力度並放寬了貨幣，但加強調控以及收緊房貸的房市政策並未改變。前所未有的嚴厲調控和收緊房貸的結果，就是房屋銷售放緩。「活下去」已經成為房企眼下最主要的訴求。開發商開始重視現金回流和負債比率，體現在房市上，就是促銷行為增多，甚至不惜降價。不過，降低房價從來都不是中共房市政策的目標。恰恰相反，維持高房價才是中共的生存祕密。

以去年為例，依據中共官方數據，2017年中共從新房和二手房銷售中收取稅費約10萬億（包括賣地收入5萬億），而中共當年全年財政收入（不含賣地）總共才17萬億。也就是說，中共政權依賴房市才能生存。

對比政府成本在房價中的比例：去年新建商品房銷售額13萬億，加上二手房成交額約9萬億，22萬億元的房屋交易額中近半（???）被政府以各種稅費蒐刮走。尤其是新房，價格中約7成最後是流進政府錢包。（???）這就是中國房價只漲不跌的直接原因。

中共放風「取消預售」的貓膩

中共房市政策主要目的就是維持高房價和房市不崩盤。近期中共打算停止去庫存和棚改貨幣化，目的也不是抑制房價，而是企圖抑制房企和購房者越來越高的債務風險，避免房市失控崩盤。因此中共日前放風「取消預售」，也就不是無的放矢，而是別有用心。預售是中國商品房銷售最主要的方式，據中共統計局數據，中國40大中城市期房銷售（預售）面積占比始終維持在80%以上。近年來定金和預收款在房企開發資金中占比更超過3成，已成為房企開發主要資金來源。預售對房企而言相當於借錢開發，提高了槓桿率，加大了債務風險。

今年以來京鵬地產、恆盛地產等多家房企債務違約；上海寶龍、龍湖地產、富力地產等十幾家房企的債券發行中止；上市房企中弘股份「爆雷」（特指無力償債或破產倒閉）；這一切都顯示房企融資日益艱難，資金鍊緊張。如果現在就取消預售，地產業中占多數的中小型房企可能大規模倒閉，會引爆銀行風險。所以中共住建部立即「闢謠」，說明短期內不會取消預售。那麼中共放風取消預售，目的何在？中原地產首席分析師張大偉認為「取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業，對小企業來說是滅頂之災」。對多數房企而言，取消預售的風聲無異於催命號角。

也就是說，中共放風的真正目的，意在逼迫房企洗牌：通過現行的調控政策和緊縮房貸，加上預期的取消預售，雙管齊下擠壓中小型房企的生存空間。而房企中的民營巨頭們或許已領會到中共房市政策背後的深深寒意。所以碧桂園改變高周轉模式，開始降速。萬科要「收斂」，「活下去」。最後在中共政策傾斜和布局下，能夠從地產寒冬中收穫的，就只能是國有房企。

取消預售對房價的影響

如果中共真的取消了商品房預售，不但會阻擋沒有資金實力的房企入市，同時還會增大房企資金成本，意味著實際上減少了新房供應，從而推高房價。不過預料在地產業完成洗牌之前，中共不會取消預售。因此現階段房價可能會被中共暫時「凍住」：即明顯上漲可能性很低，但房價和銷量顯著下滑的可能性更低。（???）因為中國房市是「政策市」，中共需要高房價和穩定的交易額，才能從中吸金、維持住政權。對於民營房企而言，熬下來、活下去，就是勝利。換言之，中共利用房市拐點，實現了收割民企/整合房企、順帶降低槓桿率的目的後，應該會再度刺激房市，屆時房價可能再度上揚。