＜第一次買房子就上手！＞

第一次買房子，有沒有辦法馬上上手呢？不管你有沒有辦法，都一定要讓它變成有辦法，因為錯了重來的代價實在太高昂了。一檔股票買錯了，就算股價腰斬一半，也頂多賠五、六萬元而已。一間房子買錯了，房價跌三成，就可能是一百五十萬元到三百萬元的驚人損失！

一個上班族，能有多少籌碼在房地產上置產失利呢？

所以，既然要買房子，就一定要買對來，千萬別衝動購屋，也別盲目購屋，甚至不敢購屋。這三種狀況都是錯誤的置產觀念。

想買房子的人，一定要先弄清楚一件事情：我為什麼要買房子？是要自己住？還是投資？還是投機？

自住，牽涉到理財行為。投資，牽涉到房租收益率問題。投機，則攸關房價是否會繼續上揚。我看市面上過半數的人，都被房屋的投機觀給拉著鼻子走，剩下三成，會謹守租金收益率的教條，而只有不到兩成的人，會從正確的理財觀念來看購屋問題。

何為正確的理財觀念？理財牽涉到生活，生活牽涉到個人生涯規劃與家庭規劃問題。如果一個人連自己的事業方向都弄不清楚，我會建議這種年輕朋友，千萬別購屋置產，因為你的後半生只會被房子綁住，而不是人生擁有一間舒適的屋子。

我看過不少人，買了間房子以後，工作、配偶、家人、小孩都要遷就屋子，而不是屋子牽就生活的發展。這就很怪了，為何人生要被房子給綁住呢？究其原因，當初可能是貪圖郊區房價便宜而買到鳥不生蛋的地方，又或者急於在市區購屋而買了捷運周邊會漲的小屋子。結果，被套牢與沒被套牢的結果都一樣---不捨得賣房子以配合新的生活樣態。

信奉把房子當不動產，終身都不該賣掉的人，這想法並沒有錯。但它的配套觀念是：第一次買房子就要買對，就要買到十全九美，一輩子都不能有遺憾才行。

否則，我們應該把房屋變成投資觀與投機觀：把自己住得不理想的房屋出租出去，或者，高價脫手給他人。

我看多數的購屋者，很少有弄清楚房地產理財、投資與投機的差異。包括專家在內，也把房屋投資客與投機客給弄混淆了。比如說，最近中央銀行積極打房，其實打的是房屋投機客，不是投資客。

從投資觀點看台北市的一般住宅，購屋款當分母、年租金收益當分子，除下來，幾乎都低到2%以下，跟買張公債的收益率差不多，也接近定存水準。養一間屋子，要花時間收租金、修繕與容忍沒租出去的空窗期，2%的租金收益率合理嗎？哈，相信頭腦好一點的投資客都不會做這種0報酬或負報酬的生意。

但你一定會反問：但房價有可能再漲個一到三成啊！

對！這就是很好的房屋投機觀，簡單講就是在房價上進行低買高賣。低買高賣的成本與風險有兩個：房價下跌與資金積壓成本。就跟投機股票一樣，最大的成本除了股價下跌外，就是融資成本了（或者說資金的機會成本）。

很多人連股票投機都不太內行了，我們就很難相信他在房地產投機上能撈到什麼便宜。既然根據我的觀察，半數以上的上班族都是被房市投機觀給拉著鼻子走，而從十個投機往往八個失敗來看，40%的購屋者是失敗、套牢者，便不難想見（這類人多數摸摸鼻子，自認倒楣，不敢上報宣揚自己的失敗，所以很少人覺悟到房地產投機的可怕）。

至於三成會根據房租報酬來當包租公、包租婆者，往往只有一半成功率。為何如此呢？因為上班族平常在＂上班＂，如何有餘裕管理房子呢？一旦一間房子收不到租金三個月，損失率將非常驚人。空窗期半年，幾乎就算賠錢。空窗期一年，則就算房價上漲率也往往很難壓過一年0現金收入的損失。

所以投資房屋也不簡單。但如果好好做功課，成功率可以提高到一半以上。折算起來，有15%的房地產投資者算成功者。加上10%的投機成功者，則在房地產市場真正賺到錢的人（是指真正有現金到手，而非紙上富貴），大約有25％。這25%當中，不乏投資加投機兩得意者，將成為房市最大獲益者，投資的報酬率將大幅躍升到五成、一倍或兩倍、十倍以上。

因為房地產的購屋成本高，即使是五年賺五成，也是非常驚人的資本利得。這就是為何，房地產投資人人都愛，因為賺得很快。

但可惜，能第一次上手投資（與投機）房屋，就能成為25%成功者的人，並不多，失敗率則高居55%（40%投機失利＋15%投資報酬不佳）。

對了，您可能會懷疑我漏掉了20%的理財者，也就是自住者。其實自住是最簡單的買屋觀了，衡量自己的生活方式，再掂掂自己的荷包，在住得舒服與購屋預算間，折算出一個平衡點，然後積極在房地產市場套套看，看哪裡有合適的標的。等標的浮現，價格又在自己能接受的價位裡，就果斷出手，何必管未來房價是跌？是漲？房屋租得出去？或租不出去呢？

從理財的觀念看房地產，是最簡單的觀念了。自己住得舒服、買得起又住得健康的房子，就是好房子。但能這樣想的人，竟然只有20%。這20%的人，只要不看走眼，不買到漏水屋、海沙屋、輻射屋、偷工減料屋與樓下有特種營業屋，大概都能住得開心又滿意，購屋成功率也高達8成以上。

換言之，16%的自住屋者，都算成功購屋者。只有約4%的人，算失敗者。至於16%的自住者，因為房價增值而賺到帳上富貴，固然很開心，但別忘了，你賣掉了中古好房子，可無法再用同一筆錢買到一模一樣的新屋好房喔！所以，看得到卻用不到的紙上富貴，根本不能算賺。

不過話說回來，理財的價值往往最高。如果上班族能拿一間好房屋當核心資產，則無論何時，當他發生資金調度困難時，房屋就是最佳的融資工具。根據＜管好你的錢--一生受用的理財計劃＞一書所述，理財的重點是在控管＂現金流量＂，而一間好屋子，就絕對是能創造現金的好標的---不管是融資、出租或售出。

從理財的角度看購屋，其實非常簡單，就是從自己的居住需求與購屋預算下手，多去看房子，但卻別被房價給矇住眼睛。不管房價會漲、或跌，都不關你屁事。永遠掌握一個心法---讓好房子自動與你相遇，則你的購屋成功率會極高，煩惱率會極低。

如果找不到你買得起的好房子，那就得等。跟等一個好男人或好女人一樣，等待永遠是值得的。但別忘了，是敞開心房等，而不是每天罵高房價，消極地等。

從理財的角度看購屋，第一次上手就變得非常簡單與容易。只要明白自己的需求與預算，然後堅守忍耐原則，一直給他看屋看下去。想著這是一輩子只許成功一次的事情，相信你會謹慎許多，也積極許多。

第一次買房子，忘掉投資與投機，會是我給新手購屋者的最佳建議。

王志鈞　外星地球人
2010/10/04

延伸閱讀：＜管好你的錢---一生受用的理財計劃＞http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010412939