作家
 
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| 2008/05/24 21:24:49瀏覽7529｜回應1｜推薦11 | |
| ＜台灣的房子還能買嗎？＞ 日前在一場餐敘上，我和昔日＜蘋果日報＞的老同事談起了台灣房市究竟是多頭？還是空頭？以及，台灣的房子還能買嗎？等等之類的問題。 我用股票市場的投資道理，解說了一番當前台灣房市的現況，引起她高度的興趣，後來就乾脆採訪了我，談談房地產的投資之道。 我本來是專注談股票投資的，但看到這麼多人對台灣房市走勢這樣的徬徨與不解，乾脆也兼差來談談房地產市場了。 基本上，我覺得投資房屋跟投資股票沒什麼兩樣，基本的投資邏輯都一樣的，一者是供給和需求決定價格走勢；二者是資金面帶來價格上揚的機會。 台灣股市是這樣，房地產也是如此。 只是有一點不一樣的是，股票沒有辦法拿來住，房子卻可以住得爽歪歪的。 所以，要問台灣房子能不能買？對於自住型購屋者來說，當然能買，只要自己財力夠，房子屋相佳、交通便利、風水磁場好，人住在裡頭舒服、愉快又健康，千萬、億萬也能買，根本與價格高低無關。 但除此之外，想投資房子的人，可就得小心了，因為此時的台灣房市跟台灣股市一樣，都有高檔震盪的問題，不知是在拉Ｍ頭的頭部型態？還是箱型整理？還是整理後將續衝最後主升波的問題。 簡單來說，房市多頭走了五、六年後，此時房價拉回下彎，是很正常的。而且，按理說，從去年下半年起，房市就已經在走修正波了，這主要是因為蓋房子的人比買房子的人多，供過於求，價格自然下跌。 偏偏，台灣二次政黨輪替後，又替台灣房市帶來信心面與資金面的強心針，使得已經弧形倒轉的房市，又Ｖ型反轉，拉出新的上升趨勢，並引發學者與業者的多空大論戰。 我個人無意去碰觸房市是多頭或空頭的議題，只是提醒有意以＂房子＂為投資標的的朋友，認真考慮一下房市與股市的共通處，那就是，沒有一種供過於求與價格超漲的東西，其價格不會被地心引力拉回來的。 股票市場有大盤指數，房屋市場看似沒有，其實還是隱約有集體價格的漲跌趨勢。如果懂得拿指數與個股關係來研判市場行情的話，很多看似矛盾的現象都會清楚起來了。 1.個案漲，不代表房市為多頭：很多人看到台灣豪宅漲得一間比一間兇，新建案的價格一批比一批貴，就斷定這是個房市的多頭市場。這種說法，無異是看到某些新上市個股狂飆了，或者看到股王、Ｆ4等個股屢創新高價，就斷定指數必然上漲一樣可笑。 投資人要小心的是，即使是在一個步入空頭走勢的股票市場中，還是會有個股飆上漲停板，或者是有新股王的造山運動，單憑個股表現，怎能逕推論出大盤指數為多頭呢？ 2.賣價高，不代表會成交：許多人看到房市行情一日數漲，擔心將來買不到房子，因此心焦如焚，急著想卡位。但這些朋友可能不明白，股市盤中也會有空方惜售、賣單高掛的情況，或者盤中亮燈漲停，吸引投資人追漲，而實際上，買方有沒有意願追價上去，才是當日收盤成交的最後價格，盤中的股價短暫上揚，或者賣單高掛，都並非最後的收盤價格。 在房屋市場上，單單觀察賣價上揚，是不準的，房屋的實際成交價格，才是研判房價上揚或下跌的最後依據。但通常，房屋的看屋、撮合與議價時間會拉長到三到六個月，真正目前房屋市價如何，還得過一陣子才會明朗呢。 3.長期高點盤整，不代表不會下跌：許多人看到房價短期內就真的沒有下跌呀，因此就認為房市看來還會再漲，這基本上都是錯估了房市的交易型態與時間長度。如果股市一個小時就能成交很多檔股票的話，房屋大概要一季才算得上股市的一天。 股票市場上，高點價量背離型態發生時，股市都還會再高點盤整上三、五天了，那麼，就算房市走空了，以一季換算股市一日，高點盤堅個三、五季，是非常正常的，怎能逕以半年行情推論未來十年呢？股市一個多頭行情，三、五個月就走完了，房市的多頭走勢卻能走上五、六年或七、八年，所以要觀察房市走向絕對不能以短短數日或數月來論英雄。 因為投資房屋的成本驚人，買錯了要套牢很久，所以，提醒想以房屋為投資標的的朋友，千萬要深思熟慮，否則，套牢了還不打緊，預售屋若蓋到一半，房價就下跌了，廠商只好偷工減料來因應時，這種房子可就危險了。 房屋投資是門大學問，除非是自己要住的房子，否則，這門投資學可不亞於股票投資學呢，有許多要理解透徹的功課與陷阱，投資人還是多多小心為宜。 至於是自己要住的房子，一樣是套用投資股票的基本動作，選擇建商誠信好、符合自己居住需求、交通條件不差（這因個人是開車族、通勤族與soho族而異喔），且自己買得起或房價合理的房子來買，就肯定沒錯啦！ 王志鈞 資深媒體人http://www.wretch.cc/blog/solon8888 2008/05/24 |
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