國立中央大學93年期碩士在職專班

台灣房屋仲介業之產業分析

報告人：Wang and Sun

指導教授：Tsia

壹、緒論

房地產買賣牽涉相關的法令、稅費及過程等相當複雜，一般民眾在尋找房屋、簽約到交屋的過程相當繁瑣複雜，且費時冗長，同時最重要的是所涉及的交易金額龐大，稍有疏失便可能衍生出許多的糾紛。於是，透過有經驗的中間人之介紹，減少買買雙方間的疑慮，加速房地產交易的過程，以求順利安全地取得交易價金及房地產權，在現代乃成為一門十分專業的一種業務，房屋仲介業便是在現今工商業時代下，人人無暇兼顧的情況下應運而生。

一、房仲業之歷史沿革：

所謂房屋仲介業，指的是過去被稱之為「掮客」，或是俗稱的「報馬仔」或台灣地方俗稱的「牽猴仔」的人。早年由一些地方人士在趁日常生活串門子之便，將房地產的交易信息傳遞與有興趣的人士知悉，因屬於兼差的性質，亦無一定的服務收費標準，因此其介紹房地產交易信息的報酬，大多數由買賣雙方隨意給予意思、意思的「紅包」之情形。長久以往，無形中便形成介紹房地產交易訊息可收取「紅包」以為報酬的行為，乃逐漸演變為約定俗成的民間習慣。

房屋仲介業的出現，與房地產買賣的交易制度有十分密切的關係，應可追溯至西元九百多年的西周時代，從陜西岐山董家村出土的歷史文物「衛盉銘文」中有以玉章、皮幣交換田土的記載。後經春秋戰國、秦、漢等朝代，逐漸建立起土地買賣制度。現存漢代的買買契約中，則已有「中證人」的記載，或為早年「掮客」的始祖。

不過，以往不論是「中證人」、「報馬仔」、「掮客」、「牽猴仔」等名稱，均是一些私人藉由其廣闊人脈交往，為他人介紹房地產買賣，還沒有所謂企業化有組織的行為，及至民國六十、七十年代，隨著台灣工商業的發達，經濟發展及國民所得突飛猛進，產生住屋的大量需求，建築業因而興旺並帶動原本以行銷廣告為主的「代銷業」出現，轉而以介紹銷售「預售屋」為主業，形成所謂「代銷人員」及「代銷公司」，可謂風光一時。隨後一些代銷業的資深人員有鑑於房屋買賣的次級市場--「中古屋」的交易仍由所謂的「中人」來處理，而在市場中流通的中古屋有越來越多的趨勢，乃以建設公司或是廣告公司等名義，建立起先期的房屋仲介制度，此為現今房屋仲介業的前身。

大約於民國六十年代中期以後，以建設公司及廣告公司名義成立的房屋仲介公司開始出現，此時期屬於「暗賣」階段，主因在於所從事的居間仲介行為尚於法無據，及至七十三年經濟部方准許以「房屋仲介」名稱辦理公司登記，此時登記者許多是由原來已從事仲介買賣的「代書事務所」、「建設公司」及「廣告公司」等，而多數更名的仲介公司，在八十年代前期之前，大多數業者集中於台北市、縣，且以在辦公大樓中之公司樓面式，採人員集中管理方式的經營型態為主；現今以店面式經營房屋仲介業者，大約興起自七十年代末期，在八十年代初期蓬勃發展，間接迫使樓面式經營轉向一樓店面式經營或是退出市場。目前全台灣的房屋仲介業者已形成店面式經營為主，而以「直營」與「加盟」兩大主流的市場結構。

二、房仲業法制化現況

房屋仲介業在七十三年至八十八年之間，從事此一行業的業者雖已棄「暗賣」為「明賣」，但除了已經正名的房屋仲介公司之外，代理買賣及登記業務為主的「代書業」及市面上一些裝璜、廚具及雜貨等有機會接處較多民眾的業者兼營房屋仲介業務，當然其中仍不乏「跑單」之掮客，自然也就存在三教九流的人物混跡其中，對於民眾買賣房地產等財產交易之權益當然影響甚劇。

為避免不肖業者影響消費者買賣房屋的權益，並為了提升產業形象，乃由有識之士籌組房屋仲介公會，透過公會組織的整體力量，向行政及立法機關請求協助，以導正混亂的市場秩序，並引進美日等先進國家行之有年的優良房屋仲介制度，經多方協調後，終於民國八十八年一月十五日催生「不動產經紀業管理條例」之三讀立法，自此宣告房屋仲介業法制化的時代正式來臨，房屋仲介業(簡稱房仲業)，正式之法定名稱為「不動產經紀業」，立法管理的業者包含代銷業及仲介業，並規定「人必規業、業必歸會」的立法原則。

由於本條例通過之時，適逢台灣不動產市場於民國八十六年最高點的交易量反轉向下，至八十八、九年間方始到達谷底。由於房地產不景氣，導致許多代銷業者退出市場，因而難以形成公會組織，所以目前除台北市以外，台灣省各地代銷業者大多數均無代銷業之同業公會。按不動產經紀業管理條例第五條至第七條之規定，經紀業應依法設立公司辦理公司登記及商業登記，並加入登記所在地之同業公會、且繳存營業保證金後方得營業。此即為「業必歸會」之意思。故無法依本條例規定成立地方公會之代銷業，則必須依附於不動產仲介經紀商業同業公會下始得營業。