雷思海：這件事，意味着中國房市的財富乾坤大挪移，走到了終結階段

政經縱橫談2017-07-13 12:23:38

     深度政經號：打通政經，尋找趨勢，預見未來。獨家原創解讀。   

        這兩天，老王借錢給老孫收購自己的資產的消息，刷屏了。

      這確實有點稀罕，其中內情外人難足為道。不過，更重要的的一點，也許是另外一面：那就是它可能意味着，這一輪房市的財富乾坤大挪移，走到了終結階段。

       1、降降降槓桿

      根據媒體的報道，孫宏斌的融創中國，收購王健林的萬達文旅的錢，631.7億當中，有295.75億是萬達借給孫宏斌的。

       萬達將因此拿掉一筆很大的負擔，也就是媒體常説的去槓桿。萬達這個中國地產業的標杆企業之一，終於開始了去槓桿。

        雖然看起來只是賣了600多億的資產，但是，考慮到萬達文旅名下巨大的國內二三四線土地儲備，萬達如果不賣的話，意味着未來必須借更多的錢，才能開發，這一增一減的對比，未來減少的槓桿規模，起碼是在千億以上。

        與此前的李嘉誠、潘石屹等房地產大亨，先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿，到這次萬達在地產市場壓低槓桿，恐怕不難看出，大佬、富人正在有步驟地退出國內房地產市場。

        2、高處不勝寒

         其實，對於國內房地產企業來説，要去槓桿真不容易，不到萬不得已，是不會幹的。

        因為這是自己砸自己的場子。

        為什麼這麼説呢，且聽慢慢到來。

        國內的房地產企業，有一個特點，就是高槓杆運轉。

        這裏看一個2016媒體披露的數據：

        2016上半年，千億級房企中，綠地控股資產負債率為88.36％，與去年同期基本持平；萬科A資產負債率為80.6％，同比上漲近3個百分點；碧桂園負債率為78％，較去年末增加了3個百分點；恆大的負債率高達81.79％，保利的負債率也近80％。

       （這次收購萬達資產的）融創中國，2016年的中報也顯示，當時的融創中國的負債總額高約1279.57億元，淨負債率高約85.1％。

        高槓杆意味着高融資，80%的負債率，也就意味着，100億的資產，其中80億是借來的。

       若是1萬億的資產，那麼其中8000億可能是借來的。

        3、最怕倒過來重演

        那麼，這些房地產企業，是怎麼借來這麼多錢呢？

        奧妙是拿地。

       拿到土地了，一旦土地價格上漲，等於公司的資產增值了，公司的可抵押資產也就多了，於是又拿此前拍到手的土地，去銀行做更大的抵押，再拿地，土地價格再漲，於是，各路房地產企業的資產繼續上漲。這就構成了一個正循環，貸款融資拿地——地價上漲、資產增值——土地抵押再融資再拿地——地價再上漲，資產再增值，就這樣一路下來，我們就看到了今天的各路房地產巨頭們。

        知道這一點之後，我們就不難知道，這些房地產巨頭們，最怕的事情是什麼了。

        那就是地價停止上漲！或者下跌!

        因為土地價格一旦停止上漲，甚至下跌，那麼公司的資產就會停止增值，利率的損耗將不可承受。更壞的情況就是地價下跌了，那將是資產的雙重損耗，而債務卻是硬的，一個針眼都抹不掉。

        如果地價下跌成立，那麼，房地產巨頭們，就要把當初做大的那個過程，倒過來重演一遍。

        基本路線就是：土地價值縮水——資產縮水——債務負擔加重——被迫賣出資產（主要是土地與房子）——房價地價下跌——資產進一步縮水。

        若沒有外來干預的話，高槓杆的房地產企業，最終難免會資不抵債，破產了。

        首富很容易就變成了首負！

       4、給韭菜們解套麼？

         所以，土地價格上漲，是全體房地產企業的共同利益所在。

        也是因此，我們總是能夠看到，只要監管層稍微放鬆點，那麼各地的地王就會層出不窮。一個比一個高。為什麼？

      這就是房地產企業的龍頭打法，用幾十億甚至上百億資金拍出一個地王，小小代價鎖定的收穫則是，手頭千億、萬億的土地增值更多，就可以融到更多的錢，貸到更多的款。

        所以，萬達這次卸掉部分槓桿，絕非尋常。以它的巨大體量，其負面影響將是很大的。

        這恐怕也是這次收購，安排比較特別的原因之一，就是要將其負面影響，壓縮到最小。

        而融創中國來接盤，雖然有加槓桿的意思，但從老王借錢給老孫的角度來看，則有萬達與融創一起分攤這部分槓桿的意思。兩個房地產巨頭，顯示出抱團取暖的跡象。

        這麼做是有理由的。

        近期三四線城市房價的大漲，一大批三四線城市的房價，已經突破萬元1平米。而與此同時，一二線城市，則出現了滯漲的情況。

       這種情形，或許並不秒。

       做股票的談友們知道，當一線的龍頭股炒得差不多的時候，資金會炒作二線三線股，最後是垃圾股，當垃圾股大漲之後，則意味着聰明資金能夠收割的地方，基本就收割的差不多了。

       一輪韭菜割了，一輪財富的乾坤大挪移，自然就會走向尾聲，因為新一茬韭菜的生長，需要時間。

         前兩天，有篇文章，説現在居民淨存款只有26萬億了，因此不夠炒房了。其實，這個説法完全是錯誤的，房價上漲不會導致居民儲蓄的減少，只會導致居民儲蓄的轉移。以前這26萬億，分散在更多的居民的手裏，現在，它不過轉移了主人而已，集中到了少數的房地產企業以及富人手裏。

         也就是説，房地產市場的這四年狂歡後的再狂歡，並沒有去槓桿，而只是轉移了槓桿而已，以前很多房地產企業身上的槓桿，也包括一部分地方融資平台的槓桿，轉移到了借錢買房的居民身上，富人的槓桿轉移到了窮人身上。

        當垃圾股炒上天之後，一地雞毛的階段來臨。那些成功收割了韭菜的資金，會立即衝回來給韭菜們解套麼？除非股價再次大跌，才有可能讓這些資金進場，重新玩一輪財富轉移的遊戲。

          所以，當前這26萬億的居民存款，它們中的不少，或許正是這輪房地產市場財富乾坤大挪移的贏家，是不會輕易再回到房地產市場的。

         5、生平第一遭

           因此，當萬達這個地產的標杆企業之一，開始主動在國內房地產市場上降槓桿的時候，我們或許需要看到，它背後的風。

           近幾天的幾件事，也在佐證這個風向，不是向上螺旋，而很可能是另外一個方向。

          一個是2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，城市人均住房面積37平米。2013年這個數據分別是35平米，與32平米。這個人均面積，已經非常可觀了。

          另外一個事則是，7月4日，上海發佈了兩宗土地出讓的公吿，分別位於浦東張江和嘉定的兩宗土地，要求競得人須100%自持70年。這意味着這兩宗土地所開發的房子，只能用於出租，而不得出售。在上海這樣一個高房價的城市，大家的常識，感覺政府應該增加商品房土地供應，實際卻。。。。因此，這個自持政策是值得反覆品味的。

         不難推論，這個政策的一個客觀效果，就是阻止更多的新商品房入市。它或許意味着有關方面認為，新房若再持續入市，會對現有房價格局構成較大負面影響。

       當然，這些都算是國內的小氣候。

        而國際大氣候，則是全球主要央行貨幣寬鬆政策，都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味着歐洲央行結束零利率的時刻，不久將會來到。

      需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補了全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關閉。

        一葉落後，是天下葉落。

       剛剛過去的這起房地產的收購，雖然帶有盛夏火熱的意味，但更多的或許是意味着這十年來，房地產市場的這輪財富乾坤大挪移的終結階段，已經來臨。

       當然，真正的趨勢是無聲的，並伴隨着諸多讓人產生反向沉醉的亮色，只有這樣的趨勢，才會盛大而不可逆轉！

       就如寒冬的肅殺，人類也是經過了千百年，才最後摸出了這季節輪迴的規律。而我們的房市起落，所導致的財富乾坤大挪移，對絕大部分國人來説，都將是生平第一遭。