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| 2014/06/10 02:26:57瀏覽2675｜回應0｜推薦6 | |
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你在澳洲的權利 - 租房Renting 非商業用租賃 系列 2
認識 維多利亞州租戶聯盟協會The Tenants Union of Victoria的社會功能
《維多利亞州租戶聯盟協會The Tenants Union of Victoria》資料來源： 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 原版中文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/chinese/
澳大利亞聯邦國 各州省聯合 最具規模及權威性的 租房官網 realestate.com.au homepage 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.realestate.com.au/rent
認識【維多利亞州租戶聯盟協會The Tenants Union of Victoria】
《維多利亞州租戶聯盟協會The Tenants Union of Victoria簡稱：Tenants Union租客聯盟》成立於1974年，是以改善和保護維多利亞州所有形式的住宅、樓宇的租用戶和租客居民維護合理居住條件的一個澳洲主流社會組織。
《維州租客聯盟Tenants Union》的社會服務，旨在宣傳和教育 (租客tenants) 了解自己的權利，改善 (租客tenants) 居住條件，提高 (租客tenants) 的權益，代表 (租客tenants) 的法律和政策制定的集體利益。
《維州租客聯盟Tenants Union》是只針對在維多利亞州的 (租客tenants) 提供免費和保密的信息，並為(租客tenants) 和 (公民residents) 在維多利亞州租用住宿的安排，提供基本的意見。
為避免(租客tenants) 和 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent)之間的利益衝突，《維州租客聯盟Tenants Union》是不會向 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 提供意見
就 (租客tenants) 與 (聯合共租物業co-tenants或轉租的二房東) 之間的糾紛，《維州租客聯盟Tenants Union》也不會給 (聯合共租物業co-tenants 或轉租的二房東 ) 物業主，提供建議。
(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 以及 (聯合共租物業co-tenants或轉租的二房東的物業主) 可以致電維州消費者事務1300 55 81 81，聯繫 (維多利亞州爭端解決中心the Dispute Settlement Centre of Victoria) 尋求解決紛爭的方法。
(租客tenants) 申請所有租賃事務糾紛審裁表格，都可以在《維州租客聯盟Tenants Union》和(the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 的官網中下載。
VCAT官方網址：http://www.vcat.vic.gov.au/ 查詢 VCAT司法審議範圍 或http://www.vcat.vic.gov.au/contact-us 查詢 VCAT 不同司法審議部門的連絡
【聯邦及州政府承認 (維多利亞州租戶聯盟協會) 的單位及支持項目】
1. Department of Human Services funding for publications and specialist work on public tenancy 1. 司法人權服務部提供公共租賃專家解答所有 (租客tenants)和 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 的爭論糾紛，和資助翻譯印刷，與租賃相關法令常識的出版物。
更多與租賃相關法令常識出版的小冊子，可在全國各 (免費法律諮詢Australia National Legal Aid 簡稱NLA)的服務處免費取得。
查看(澳大利亞聯邦國免費法律諮詢Australia National Legal Aid 簡稱NLA)各服務處的位置地址 點按網址，即可進入瀏覽：http://www.nationallegalaid.org/ ( 有中文版本)
2. Victoria Legal Aid (Community Legal Services Program) funding for advice and specialist legal services for tenants 2. 維多利亞州法律援助（社區法律服務計劃）租戶的意見和專業法律服務基金資助。 (維多利亞州法律援助) 點按網址，即可進入瀏覽： http://www.legalaid.vic.gov.au/ (有中文版本)
3. Consumer Affairs Victoria, Department of Justice funding for advocacy, outreach, training and policy for residential tenants 3. 維州消費者事務署，司法部針對住宅租戶用於宣傳，推廣，培訓和政策的資金 (維州消費者事務署) 點按網址，即可進入瀏覽：http://www.consumer.vic.gov.au/ (有中文版本)
4. (the Commonwealth Government of Australia.澳大利亞聯邦政府) 也承認並支持《維州租客聯盟The Tenants Union of Victoria》。 4.1 Commonwealth Attorney General’s Department (Community Legal Services Program) funding for advice and specialist legal services for tenants 4.1 聯邦總檢察長部（社區法律服務計劃）資助的住戶的諮詢和專業法律服務
【維州租客聯盟Tenants Union 諮詢服務 advice services】
原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/tenants-help-line/ 本資訊無中文版本。所有條例說明，以官方網站中的英文原版資訊，和原單位當職的官員在電話中或面談時的說明和指導，為最高準確度。
《維州租客聯盟Tenants Union》為 (租客tenants) 和 (居民residents) 提供免費和保密的諮詢，法律援助和法律常識的教育，範圍包括在維多利亞州租用任何形式供住宿的民宅糾紛，例如：
1. 租用公共出租民宅，租用戶和業主或房產代理之間的糾紛 1. tenants in private residential accommodation
2. 租用國家公屋住戶tenants in public housing
3. 在篷車公園中租賃的租戶residents in caravan parks
4. 分租、轉租、寄宿的住戶及租戶residents and tenants in rooming houses
連絡《維州租客聯盟Tenants Union》的方式有
1. 《維州租客聯盟Tenants Union》 熱線電話 (03) 9416 2577 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/tenants-help-line/ 本資訊無中文版本。所有條例說明，以官方網站中的英文原版資訊，和原單位當職的官員在電話中或面談時的說明和指導，為最高準確度。
《維州租客聯盟Tenants Union》電話服務的時間 週一、週二 上午9：00 開始 至 下午4：00 下班 週三 中午12：30 開始 至 晚間7：30 下班 週四、週五 上午9：00 開始 至 下午4：00 下班 公眾假日 公休
在澳洲境內，如果自己對英語沒有信心，可播打131 450表明自己是(Chinese 中國人) 指定要求適合自己語言 (國語普通話Mandarin) 或 (廣東話Cantonese ) 的免費電話翻譯，之後請傳譯員協助致電9416 2577。
使用電話向《維州租客聯盟Tenants Union》查詢解決租用契約糾紛的通話時間，一般都限制在10分鐘。
因此，在撥打《維州租客聯盟Tenants Union》的電話之前，除了確定工作日上下班的時間之外，也請準備好 1. 紙和筆 2. 你的房東和房地產中介的名稱 3. 任何有關的文件，包括您的租賃協議，你已經收到從你的房東或房地產經紀人發出任何要求你搬出的通知或信件
《維州租客聯盟Tenants Union》的顧問，不僅可以通過電話，提供(租客tenants) 和 (公民residents) 所需要的對抗訊息和如合對抗的基本建議。
如果(租客tenants) 和 (公民residents) 想要查詢的情況是複雜的，需要更長的時間討論問題，《維州租客聯盟Tenants Union》的顧問，可能會建議 (租客tenants) 或 (公民residents) 親自造訪drop-in advice 《維州租客聯盟Tenants Union》的辦事處，以便提供更全面的意見。
如果有必要，《維州租客聯盟Tenants Union》的顧問，也會轉介當地的社區法律中心，給(租客tenants) 和 (公民residents)。
不過，打電話到《維州租客聯盟Tenants Union》查詢事務的人是非常之多，在繁忙期間，被放置在排隊等候通話的時間，通常是20分鐘以上。
致電《維州租客聯盟Tenants Union》時，如果聽到的是佔線音，表示隊列已滿，則請稍後再試。
2. drop-in advice 親自造訪《維州租客聯盟Tenants Union》 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/drop-in-advice/ 本資訊無中文版本。所有條例說明，以官方網站中的英文原版資訊，和原單位當職的官員在電話中或面談時的說明和指導，為最高準確度。
《維州租客聯盟Tenants Union》辦事處，為 (租客tenants) 和 (公民residents) 提供免費，保密的 (drop-in advice 親自造訪) 服務處的服務。
(租客tenants) 或 (公民residents) 可在辦事處，詳細諮詢並獲得更多的信息。
《維州租客聯盟Tenants Union》服務面談的時間 週一、週二 上午9：00 開始 至 下午4：30 下班 週三 中午12：30 開始 至 晚間7：30 下班 週四、週五 上午9：00 開始 至 下午4：30 下班 公眾假日 公休
《維州租客聯盟Tenants Union》服務處的地址 ( Melway 地圖: 2C頁 A7 欄 ) Ground floor, 55 Johnston Street Fitzroy Victoria
造訪《維州租客聯盟Tenants Union》辦事處不需要事先預約，辦事處也不接受預約。
因為，每一個案的問題都不會相同。不同的個案，所需要的時間，是可以僅需15分鐘，就能解決的簡單事項，也有一些個複雜的問題，可能要用一個多小時的時間。
請注意，(租客tenants) 和 (公民residents) 利用由《維州租客聯盟Tenants Union》提供的這個免費服務的需求一直很高，顧問是盡可能的協助每一個前來諮詢的(租客tenants) 和 (公民residents)。
當在同一時間，有很多 (租客tenants) 和 (公民residents) 趕在快下班之前，才同時到達的時候， 或當天詢問複雜案件的人過多，《維州租客聯盟Tenants Union》服務處的顧問，是很有可能無法和晚到的(租客tenants) 和 (公民residents) 進行面談的。
為增加你自己有機會獲得面談的機會，自己越早到訪《維州租客聯盟Tenants Union》的服務處越好。
在到訪《維州租客聯盟Tenants Union》的服務處之前，自己心中應對一個漫長的等待，有所準備。也該以將心比心的態度，盡量事先上網查明自己可爭取的權益，列出問題做足功課，以求縮短自己將佔用辦事處的時間。
如果，你自覺自己的個案是個複雜的案件，那麼，就更要給自己預留多一點的時間，別在快要下班之前的小時中，才到達《維州租客聯盟Tenants Union》的服務處，增加自己得多跑好幾趟的麻煩。
(租客tenants) 和 (公民residents) 在造訪《維州租客聯盟Tenants Union》的服務處之前，要記得必須一定要帶齊 1. (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 的名稱、地址、電話 2. 租賃契約、 3. 所有支付租賃房租的收據、 4. 代支付的維修費用收據、 5. 你和 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 之間的所有信件， 6. 任何你已經收到要求你搬出所有的通知或公告資料
【租客在租賃房屋時，應知最容易發生的5大糾紛Renting top 5 problems】 http://www.tuv.org.au/advice/ 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽
原版中文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/chinese/
1. getting repairs done 維修租用屋的糾紛 2. getting your bond back 押金退還的糾紛 3. notice to vacate 要求(租客tenants) 或 (公民residents) 搬遷的糾紛 4. breaking your lease 中途悔約租賃的糾紛 5. claiming compensation (租客tenants) 索取賠償的糾紛
【1. 應知getting repairs done 維修租用屋糾紛的內容】
補充說明 (Urgent repairs緊急維修) 的定義 (維州消費者事務署) http://www.consumer.vic.gov.au/ 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽
《維州租客聯盟Tenants Union》原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/advice/top-5-issues/getting-repairs-done/#urgent 《維州租客聯盟Tenants Union》原版中文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.tuv.org.au/articles/files/multilingual/chinese/Tenant%27s_rights_handbook.pdf
《維多利亞州法律援助Victoria Legal Aid》http://www.legalaid.vic.gov.au/ 原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/housing-and-tenancy/renting
在 (租客tenants) 的簽證租約的同時，(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 必須向 (租客tenants) 提供 (租客tenants)在需要緊急維修情況時，可以有效的連絡通知 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 進行(Urgent repairs緊急維修)的工程。
(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 在收到通知的2-3天之內，必須立即進行 (Urgent repairs緊急維修)。
根據1997年住宅租賃法(The Residential Tenancies Act 1997) 中的條例， ( Urgent repairs緊急維修 ) 的定義是：
1. 任何漏水的事務 a burst water service
2. 廁所阻塞或破裂 a blocked or broken toilet
3. 屋頂嚴重的漏水 a serious roof leak
4. 瓦斯煤氣的外洩或漏氣 a gas leak
5. 具危險性的電氣故障 a dangerous electrical fault
6. 受洪水或水災造成嚴重的損害 flooding or serious flood damage
7. 受風暴或火災嚴重的損失 serious storm or fire damage
8. 水系統的，如提供熱水，烹飪，加熱或洗衣服，任何必要的設施或設備的故障或損壞 8. a failure or breakdown of any essential service or appliance provided for water, hot water, cooking, heating or doing laundry
9. 由業主所提供的任何設備或裝置因故障或破損，導致大量的水被浪費了 9. a failure or breakdown in any appliance or fitting supplied by the landlord that will result in a large amount of water being wasted
10. 因錯接氣體管道，電力線路或供水系統，導致故障或擊穿 10. a failure or breakdown of the gas, electricity or water supply
11. 電梯故障或樓梯損壞a serious fault in a lift or staircase
12. 因所發生的故障或損壞，導致樓宇的不安全或出現的不安全 12. any fault or damage that makes the premises unsafe or not secure
如果 (租客tenants) 需要緊急維修，(租客tenants) 不必以書面通知房東，但 (租客tenants) 必須在進行修理之前，通知 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 。
(租客tenants) 最好記錄下還有保存電話連絡 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 要求進行維修的時間和日期的步驟和結果，以維護日後自己索取賠償，並追回這筆(緊急維修Urgent repairs) 費用的權益。
最好是，(租客tenants) 從簽訂租賃契約時，就製作一個記錄自己和 (業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 連絡溝通事務及日期和洽商結果的列表。
如果，(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 在收到 (租客tenants) 發出(緊急維修Urgent repairs)的通知，沒有立即做出反應，(租客tenants) 可以自己的安排在$ 1,800（含消費稅 GST）的費用，修復應修復的設施。
(租客tenants) 在修復的工程結束之後，應將安裝維修的收據或發票的複印件，及修復的經過，送書面的通知給(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent)。
(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 一定要在收到修復通知後的14天之內， 歸還給 (租客tenants) 安裝維修的費用。
請記住，如果(租客tenants) 所安排 (緊急維修Urgent repairs) 的工程費用，是超過$ 1,800（包括消費稅 GST），(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 的法律責任是只需負擔 $ 1,800。
如果，維修將耗資超過$ 1,800（包括消費稅 GST)，或者 (租客tenants) 不能自己支付 (緊急維修Urgent repairs)的費用，(租客tenants) 可以向 (the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 審裁處，申請 (緊急維修Urgent repairs) 的強制令，要求 (業主、房東landlord) 或 (房地產經紀人estate agent) 必須完成 (緊急維修Urgent repairs) 的工作。
(租客tenants) 要先記得，將要求 (緊急維修Urgent repairs) 的情形拍照，最好是附有日期的照片，以便在審裁處開庭時，做為證據。
(the Victorian Civil and Administrative Tribunal維多利亞州民事及行政法庭，簡稱VCAT) 審裁處會在接到 (緊急維修Urgent repairs) 申請之後的兩天內，會傳召(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 同開 (緊急聽證會the urgent hearing) 勒令修復。
(租客tenants) 最好不要以扣除應付房租的方式，收回已付的 (緊急維修Urgent repairs)費用。
如果，(租客tenants) 欠繳 (租金 Rent) 超過14天以上，(業主、房東landlord) 或 (租房地產的代理estate agent) 是可以對 (租客tenants) 發出最遲在14天之後，(租客tenants) 必須遷出的通知。 【住房出租的最低標準】
《2012 年住房租賃(分租房屋標準)法規 (Rooming House Standards) Regulations 2012.》的最低標準。
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這些最低標準涉及(租客tenants) 在租用房屋時的隱私性、安保性、安全性和舒適性。 住戶房間
• 用於出入住戶房間的房門必須安裝門鎖,且該門鎖可用鑰匙從屋外鎖上、在屋內無需鑰匙 即可開啟
• 住戶房間內必須具備至少兩個正常工作的電源插座
• 住戶房間窗戶必須裝有保護隱私的遮蔽物，並可由住戶自行開關。
房間內的冰箱或灶台等其他設備，不得佔用兩個規定的電源插座
• 兩個工作電源插座可以是一個雙電源插座或兩個單電源插座，但不得是雙適配器或配電 板
• 電源插座不得放在餐具櫃裡
• 窗簾應足以防止他人從外窺視屋內，包括夜間時分。
浴室 • 公共浴室或衛生間必須裝有保護隱私的門閂，在室內無需鑰匙即可妥善閂緊。
• 隱私門閂應足夠堅固，不易折斷。 廚房 每個住戶均必須能夠使用食品製作設施。設施可設在住房房間 (如 ：套房) 或公共廚房。
若這些設施設在住戶房間內，則必須包括：
儲藏容量至少0.1立方米(100升)的櫥櫃。
公共廚房必須備有：
個爐頭的灶台 (以分租房屋可容納的最高住戶人數為准)
烹飪用具與準備用具應放在一起
此項要求
公共區的用餐設施
公共洗衣間
分租房屋通用標準
• 必須在每個住戶房間，和所有公共區域的醒目位置，張貼符合AS 3745第3.5條和附錄E規定的安全疏散圖
• 室內房間、走廊和過道必須有適合房間功能與用途的自然光或人造光
• 居住房間在日間必須能夠獲取自然光，在非日間必須有適合房間功能與用途的人造光
居住房間、浴室、淋浴室、衛生間和洗衣房必須具備符合《澳洲建築規範Building Code of Australia》的通風設施( 參見法規第17條)
《澳洲建築規範 Building Code of Australia》原版英文官方網頁，點按網址，即可進入瀏覽 http://www.abcb.gov.au/about-the-national-construction-code/the-building-code-of-australia
• 所有燃氣裝置和設備，至少每兩年，必須由持證煤氣工檢查一次。
• 所有電力裝置和設備至少每五年，必須由持證電工檢查一次。
• 所有電源插座和電路必須連接至符合AS/NZS 3000的斷路器以及符合 AS/NZS 3190、AS/NZS 61008.1或AS/NZS 61009.1的配電盤式殘留電流設備
• 每個可以打開的外窗，必須能夠無需鑰匙即可妥善開關。
• 每個分租房屋的入門，必須安裝在屋外需用鑰匙、在屋內無需鑰匙即可開啟的門鎖
• 主入口必須安裝窗戶、觀察孔或對講機系統，並配備正常工作的戶外照明裝置，以便在 非日間時分提供充足的安全入戶照明，並可觀察分租房屋的訪客。
為保證通風通暢，房間應配備可以打開、足以充分通風的窗戶，或在天花板或牆壁上安 裝排氣扇
• 房間內充足照明，一般是指可以在房內舒適地看報紙或雜誌
• 走廊和通道充足照明，一般是指可以安全通行這些區域
• 主入口應配備充足的外部照明裝置，能夠照亮門外區域，這樣住戶才能看到誰在敲門或 按門鈴。
記錄
分租房屋業主必須保管如下記錄，並根據要求提供給維州消費者事務署署長： •燃氣安全檢查——檢查後保管兩年，包括實施檢查工作之持證煤氣工的相關資料 • 電力安全檢查——檢查後保管五年，包括實施檢查工作之持證電工的相關資料
• 若已請持證煤氣工或電工做過工作，業主必須能提供有效的合規證書。
例外情況
特殊情況下，消費者事務署署長可豁免分租房屋業主遵守法規標準的責任。
豁免分為無條件或特定條件，也可採取完全或有限豁免形式。
只有在分租房屋業主出現如下情況時方可予以豁免： • 由於分租房屋的性質、年份或結構，導致無法根據相關標準來改動分租房屋，或
• 由於承擔遵守衝突法律的義務，導致無法根據相關標準來改動分租房屋，或
• 已通過其他方式充分達到相關標準。
住戶投訴聯繫方式
若住戶認為分租房屋沒有達到最低住宅租賃標準，則應聯繫維州消費者事務署。
公共健康與福利標準
分租房屋必須在當地市政府登記。市政府可檢查分租房屋是否達到《2009 年公共健康與福 利法規》的標準。
這些標準包括 (不限多於，卻不可少於)：
• 每10人至少有一個廁所
• 每10人至少有一間浴室或淋浴室及梳洗盆
• 為所有廁所、浴室、洗衣房、廚房和飲用水設施供應持續充足的冷熱水
• 房間與公共區域保持清潔良好狀態。
分租房屋必須安裝充足且良好的硬接線型煙霧報警器，以保護住戶安全。欲知詳情，請參閱 《2006 年建築法規 2006 Building Code》。
住戶投訴聯繫方式
若住戶認為所租的房屋沒有達到最低健康與福利標準，則應聯繫當地市政府。
親愛的！故事說到這兒，我得要跟您說：我們下一篇章中再見了！
謝謝您的瀏覽！祝大家都平安健康又快樂！
Cheers ！我們乾杯！
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