故鄉？西行者新店檳榔路故事（5）

¯3.3－中古屋、新成屋、預售屋，一個錯綜複雜的網，願者上鉤

全世界的房屋市場，大約只有台灣是由政府包庇建商，然後聯手共同欺壓老百姓。全世界的房屋市場中，也只有台灣是把公共設施合併在房屋裏一併以統一單價銷售的。全世界的房屋市場中，也只有台灣的建商有最多的一案公司，只要房屋完成交屋，隔年建商就倒閉不見了，在房市不景氣的時候，一批住宅甚至會換好幾個不同的建商（請參考【3.2－購買預售屋等於購買一場虛幻的夢境，幻夢是否能成真，全憑個人機緣造化】）。

所以，只有台灣的房屋是沒有完善的售後服務，把公共設施合併在房屋權狀之內最大的用意就是造成「房屋損害必須由房屋所有權人概括承受」的法律事實，政府核發的房屋權狀中，如果權利範圍不包括公共設施，則起造人就必須負損害賠償的相關義務，包括維護、保養、修繕及賠償之責。

全世界的房屋市場中，公共設施的維護、保養及修繕根本就是應該要由建商永久負責的，畢竟房屋與公共設施間沒有切割的可能性，但是對購屋者而言，不論是預售屋或成屋，他們所購買的只是自己所居住的範圍而已，至於公共設施與整個社區或整棟大樓間的關聯性，並非主宰於每一位購屋者的各別需求，而是主宰於建商所聘請的建築師的設計及政府主管單位的審核，未來的維護、保養、修繕及賠償之責當然是由建商及政府主管單位承擔，只不過台灣人民心淳樸，又拗不過衙門，才演變到今天的局面。

如果各位網大願意花點時間去查詢一下，每一個預售屋交屋之後總是有一大堆的糾紛，即使是目前最夯的養生豪宅，都有數不清的抱怨。有些人神經比較大條，只要求能住人就好，有些投資客及投機客則只希望能獲利就好，反正自己又不住，符不符合當初所描繪的夢景與我何干？但是絕大部分的消費者則非常是希望建商所交出來的房屋是能夠符合當初由代銷人員或仲介人員所描繪給他們的夢景，畢竟買房子是與結婚一樣的終身大事，除了需要花大筆銀子之外，還沒辦法任意處理或丟棄的。所謂任意處理可能包括想把貼近到你家後陽台或臥室窗口伸手就可以摸到的鄰居牆角給拆除掉，因為在看樣品屋及廣告的時候，是一棟獨立而寧靜的家居。或者想把某些窗口給封死，因為它們正對著中國人最忌諱的夜總會或某些特種場所。

早年，房屋權狀之內只登記購買所居住的範圍而已，連前後陽台都不包含在內，所以在房屋市場中會有「公共設施未登」、「陽台未登」的種類。

時至今日，消費者購買房售時，都必須要問銷售業者或仲介業者「公設比」的問題，否則即使花錢費力訴訟到法庭，也未必能夠替自己討回公道。

2008-12-27經濟日報A8版記者梁任瑋所撰述的新聞「大樓公設比三成坪數大灌水北市南港更達35.9%大安區21％最低購買時得仔細比較」中有非常客觀及詳實的報導：

蘇啟榮（信義房屋企研室主任）指出，「實用坪」不僅影響生活品質，與平均單價也大有關係。一戶總價1,600萬元的27.68坪花園大廈，換算每坪單價57.8萬元，但因主建物加陽台僅有17坪，實際可使用坪數僅有61%，每坪房價等於暴升到每坪94.1萬元。

蘇啟榮強調，權狀坪數的組成包含了主建物、陽台、公共設施、露台、花台、雨遮及防空避難室等，一般俗稱的公設比為共用面積除以權狀面積，不包括陽台、雨遮等附屬建築物。根據信義房屋售屋經驗發現，權狀坪數中除了主建物面積之外，陽台為普遍利用率最高的部分，如要客觀評量實際使用面積，應是計算「主建物加陽台」坪數。

高力國際總經理劉學龍表示，像香港房屋坪數都是算淨坪，從不會把公設灌入，台灣消費者應把公設比當作選擇房屋的衡量標準，最好不要超過30%。

以及2008-09-24聯合晚報A8版記者吳孟庭報導：「買屋高公設比消基會促檢討」，西行者把報紙全文摘錄如下，提供給有意願購屋者參考：

房屋虛坪問題嚴重，宣稱40至50坪往往公設就佔去20%以上，再扣除附屬建物，實際能住只剩下25至35坪，花大錢買到的坪數能看不能住，消基會呼籲主管機關應速檢討建物登記面積方式。

消基會接獲的申訴案件，房屋虛坪比從民國71年以前的10%以下，增至現在的50%左右，尤以花園大廈的公設比(共用面積占總面積比例)最為偏高，消費者的負擔愈來愈重。

據了解，目前房屋面積計算是依「建築技術規則建築設計施工編」規定，消費者所購買的「房屋面積」包括主建物、附屬建物及共用部分面積(即公設)。

而虛坪指地政機關登記上述面積中，除了主建物以外的設施或空間面積，包含地上層，如安全梯間、電梯間、機房、娛樂康樂室等，以及地下層，如配電室、蓄水池、停車空間以外的車道及其他空間、機車停車位等。

虛坪要實價不合理

消基會隨機抽查台北縣市38棟大樓的房屋面積，發現公設佔總面積21.52%至52.65%，等於買一間50坪的房子，其中10.76至26.33坪屬於公設，但還不包含陽台、雨遮等附屬建物，再調查實際可住和權狀上的面積，虛坪比高達29.41%至66.01%，消費者花大錢買到的房子可看不可用。

消基會質疑建築法規不斷配合建築設計的需求，陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬，而當建物在申請建築執照階段，有許多例外的部分是可以不計入建築面積(總樓地板面積)之內，像是「陽臺」、「屋簷(2m)」、「花臺(1m以內)」、「防空避難設備」等，消基會認為，主管機關應重新研擬面積計算基準，不要讓業者有圖利的空間。

另外，虛坪也要「實價」很不合理，消基會表示，像外國登記方式(如日本、中國)僅以主建物做為計價基準應較公平，還有公設分配，放任建商自行決定，消基會指主管機關實有怠忽職守之嫌。

購屋前先了解規範細讀權狀

消基會建議消費者在購屋前，應事先了解購屋相關資訊及規範，付定金前應詳看所有權狀，計算確實面積，注意所簽是否為定型化契約，當糾紛發生時，可遵循「申訴」、「調解」、「訴訟」三步驟爭取權利。

西行者在【追尋養生宅（6）--房屋虛坪問題，政府始終漠視】一文中也針對虛坪問題提出許多相關報導及觀念。