故鄉？西行者新店檳榔路故事（4）

¯3.2－購買預售屋等於購買一場虛幻的夢境，幻夢是否能成真，全憑個人機緣造化

就像在【2.扎根檳榔路】中說過，西行者有3次購買預售屋的經驗，其中第一次購買預售屋就是在這波連續漲價潮中。在連續漲價潮流中的消費者經常都過度樂觀，總是以正面而期待的角度看市場行情，以致受傷

西行者在【2.扎根檳榔路】中說過，購屋最大的心得第二就是：『千萬不可衝動，緣份與衝動是截然不同的情形。看屋第一眼的感覺是自己的，衝動通常是由銷售業者或仲介業者所鼓動產生的。』

西行者第一次購買的預售屋是「江波華城」，一個曾經是西行者的美麗夢想。

「江波華城」的銷售在台灣創造許多的第一，最大的賣點是工程期間零付款，購買人只需按期付1/10的款項，等到交屋時再分期支付其餘款項。這種設計就像造成一大堆卡債族的「George & Mary」現金卡一樣方便，號稱人人都能輕鬆成家，結果卻是經濟泡沫的開始。

西行者在○○陽銷售公司的強力推銷下，非常衝動的為自己預購了一戶35坪的「大房子」，心想現住的26.81坪公寓有3間大房間、1.5套衛浴、非常大又通風的前後陽台，如果買35坪，多出的8坪空間至少可以增加兩個房間，那麼就可以把父母接來同住，在那時候孝順是等於與父母同住，是家中唯一男丁不能逃避的責任。1994年「江波華城」交屋，西行者進屋一看，室內竟然比現住的26.81坪公寓還小，只有2個中等房間及1間剛夠打麻將的和式房，西行者還記得當時的預購價是780萬，換算成單價是22.3萬/坪，現住的26.81坪公寓購買時的單價大約是6萬/坪，足足貴了將近4倍，但是使用空間反而縮小。而更令西行者苦惱的是房屋還未正式點收銀行就已經撥款給建商，並且開始按月扣房貸了，當時的房貸利率的10.25%，每月必須支付將近5萬元的房貸，以西行者當時的收入，根本無法支付。於是西行者開始向建商進行一連串的協議行動，最後終於由達成建商以9折價錢回收的結果，但是房貸利息、過戶稅費必須由西行者自行吸收，一場惡夢總算結束，經過這一番折騰，西行者大概平白損失近100萬元，手頭上所有的儲蓄完全泡湯。

如果1995年沒有與建商達成9折價回收的協議，以1990年「江波華城」推出時的單價22.3萬/坪計算（當時最高樓層的樓中樓戶單價超過27萬/坪），一直到最近都還不見得能夠完全解套。

關於購買預售屋，2008-05-18/經濟日報/B2版李珠華（作者是太平洋房屋副總經理）所撰述的『買預售屋 眼睛放亮點...』，內容非常有趣，請大家參考：

民眾選購中古屋或預售屋時，如何為自己找到一間理想的房子。如果您買中古屋，因為是實體交屋，一目瞭然，較不會被誤導，假使買預售屋，則要詳細審閱建商所提出的預售屋定型化契約。 

購屋者依其本身條件不同，所需求的條件順序也不同，一般購屋的考量因素主要包括有價格、交通、區位及地段、學區、生活機能、物件品質及空間規劃、社區管理、屋齡、保全、產權等等。建議民眾在購屋前，要多看、多比較，打聽區域行情，做為議價的根據，買棟物超所值的房子，也可累積下次購屋的經驗。 

購買標的物如果是預售屋的話，除了地點、交通及生活的便利性等共同因素外，還要留意預售屋的付款方式、坪數格局、公設比、建材的品質、建商信譽等。特別是在921大地震後，建設公司的信譽、施工品質等，更要仔細打聽清楚。 

看預售屋時，也不要被廣告用詞和工地位置圖給騙了，像是「敦化南路底」、「忠孝東路過去一點點」、「五分鐘到捷運站」等，大部分的預售屋都會簡化工地和市區主要道路和商業鬧區的地理位置，讓購屋者誤以為和市區相距不遠，以致錯估交通距離，如果一時衝動購買，可能會面臨天天花很多時間通勤的塞車之苦。 

看屋時，銷售人可能只會告訴你「總坪數」，所以必須問清楚公設有多少？ 

房屋總價當然是將主建物、附屬建物和公設等一併納入計價，所以購屋人應該評估屋內真正使用面積是否足夠。如果要避免建商不誠實告知公設比率，其實在購買預售屋時，應該請建商出示建築藍圖，同時以比例尺，丈量樣品屋房子內部各房廳的實際尺寸，看兩者是否一致。 

房市景氣恢復，造就建設公司家數激增，再因公司法修改，將建築業成立公司資本額須為2,500萬元的門檻取消，造就小資本額「一案公司」的成立。為了節稅，同一家建設公司用數張牌歷歷可見，但有少數不肖建商為逃避售後服務，一案用一個公司名，案子推完，公司也就結束了，日後房子出了問題，消費者投訴無門。所以購買房子時要看公司的推案業績，是否都用同一公司推案。 

消費者在審閱建商所提出之預售屋定型化契約時，可先比較官方版之定型化契約與建商版之差別，以注意自己的權益是否受到充份的保障。李珠華強調，購屋者權益自保的第一步，就是善用「無條件契約審閱權」，即消費者受到法律保障，有權利在不必繳交任何款項或承諾下，預售屋可審閱五天以上。 

消費者購屋簽約時，務必詳細釐清契約內容，甚至包括銷售額的承諾，均可載明在契約上，而購屋審閱權是保障消費者的重要一環，契約書一定要帶回家仔細審閱，避免誤簽致權利受損。 

後記：1990年「江波華城」預售時接待中心獨坐在新店市五峰山頭，西望新店市及安坑地區，一片青蔥，銷售公司指著夕陽說，這種景觀等於把陽明山搬到新店，卻不必長途跋涉。然而，如果現在再回到當時接待中心的位置，西望新店安坑方向，所有景觀完全被後起之秀－其他建案遮蔽。上山的道路因為過度開發及水土保持不良，已經坍塌維修過好幾次，西行者每次登上五峰山頭都有無限感觸。

「江波華城」的空照圖，擷取自googlemap.

從「江波華城」後山遠眺新店安坑地區，橫臥在五峰山區與安坑山區之間的天然阻隔則是新店溪，新店溪使安坑地區的發展推遲了至少15年，最近因為捷運延伸的議題與跨溪道路的增加與拓寬，把安坑地區的房價向上拉拔許多。

「江波華城」小範圍的空照圖，擷取自googlemap.

從「江波華城」向安坑山區，的確有置身陽明山的感覺。

夜晚從「江波華城」向安坑山區，萬家燈火，的確有置身陽明山的感覺。

山區的夕陽特別美。