豪宅

20150814

      2002年剛接觸房地產的時候，豪宅就是【地段地段再地段】就是豪宅，早期台北市豪宅像敦化南路二段新鑽石雙星、仁愛路四段的鳳翔、天厦及陛廈及信義計畫區的國王與我、贊泰花園廣場等，有一定的規模戶數、座落的地點都是大馬路邊及知名地點。後來2002年的信義之星到2005年的帝寶訴求的是除了好地段條件外，大基地整體開發、多樣化公設及SRC鋼骨工法才稱為豪宅，2003年輕井澤、2006年的代官山2007年忠泰風格開始講究日系精工品質，面河岸第一排及跨國大師合作建案帶動大直為新豪宅地段，2010年的元大一品苑將博愛特區炒熱，2010年的元大柏悅讓人看到元大建設馬家的豪宅實力，是頂端客戶找元大直接購買房子而不是銷售，2013年的天子讓大家看到士林官邸重劃區風水寶地的價值，這一路走來相信大家最為詬病的是豪宅是有錢人的玩意，漲就算了為什麼房價是通通漲，就帶出了真正的問題，很多建商把豪宅元素加到一般建案當作豪宅來賣，也就是如花當作林志玲的價碼來賣，而老百姓還買單才是厲害。(備註一)

      今天的重點是討論到底甚麼才是豪宅，我個人看法是先將社區條件來看有沒有豪宅資格，最後用有資格的整社區的平均成交單價來看，因為貨幣發明本來就是人類當作價值衡量的依據，整社區來平均才不會有幾個盤子造成社區單幾戶成交單價好像好高的錯覺。我個人認為有資格稱為豪宅要1.正大馬路邊，至少10米起跳，地址不是甚麼巷弄等(靜巷豪宅是話術，甚麼大隱隱於市，甚麼低調的富豪我都認為是好笑的)，但是台北市土地取得不易，像皇翔御琚就是巷子門牌，2.整社區每戶坪數都要在80坪以上，200坪身價的客戶跟80坪的混在一起其實已經不算豪宅，更何況還有80坪以下的是門不當戶不對，3.特殊建材跟設計，結構或整社區的特殊建材是興建時就需要規劃，而不是事後能用裝潢改變的，譬如SRC鋼骨結構，制震或隔震規劃設計，中空隔音樓板或整社區隔音設計，四面立面設計及建材選擇等，進出社區的挑高空間，氣派感規劃跟地下室第二門廳的設計，還有人員進出動線設計(維修施工跟佣人進出動線跟主動線分開)，4.硬體安全設計控管部分，居住的安全不論是天災、火災或人禍都要能夠先想到規劃避免，5.最後是要有門當戶對的鄰居，所以戶數太少就不好，也就是同樣有身分地位的人互相加分。

      目前台北市成交單價還是全國最高，當中相對高價集中在大安區大安森林公園四周，敦化南路，仁愛路，信義區信義計畫區，中山區大直重劃區水岸第一排，中正區博愛特區，士林區士林官邸重劃區、中山北路七段，忠誠路。很明顯是大安區、信義區、中正區、中山區跟士林區部分地方才是目前高單價高總價的區域，但是你可以看到現在很多稱作豪宅在賣的都不在這些區域…..。    目前全社區都每坪成交在200萬以上的社區還沒有，所以小編將備註一有提到的個案實價登陸資列分享一下。這些個案的基本資料分析會慢慢在其他文章中分享，只要我時間夠的話。

備註一：2003年時代豪宅平均成交價約45-50萬/坪，2015年6月為止實價登錄每坪成交價單價破200萬元有大安區帝寶、元大柏悅、吾疆、水樹之間(預售)；信義計畫區皇翔御琚。