基隆港，一個有後續發展潛力的好地方

      很多朋友會問現在政府大力打房，整體房市好像不那麼樂觀，基隆政策喊一堆卻都沒有完成，基隆又不是直轄市，現在又新市長會把舊市長的東西全推翻等利空因素下，我該買基隆嗎？這是一個所有購屋者都會問的問題，我該買房買在基隆嗎？我現在該買房嗎？其實基隆港是早期發展的重鎮，筆者在85-89年基隆海洋大學求學期間到103年重返基隆，基隆有改變但是變化沒有想像的多，火車站、基隆港、廟口、中正公園跟我當初在這邊求學時感覺雷同，同樣的十年台北市跟新北市的變化確實大於基隆市，所以相信跟基隆當地耆老聊天他們都會給你一個答案就是基隆房子買了會跌不會漲啦，這確實是民國92年到101年的寫照，可以參考永慶房屋九大都會區價格指數歷史數據就很明顯，但是最近兩年有不斷往上的趨勢出現，筆者看到最大不同的是基隆開始有成交3字頭的房價【實價登錄：信義君悅，柏悅府，東方帝景】，一堆上市建商已經在基隆買好地，代表有看好的人不斷進來基隆購買不動產，基隆大多數的舊房子都30年以上屋齡且單價還是一字頭，所以很明顯對於一個要發展的市中心這是要改變的，為什麼有人會進來買房地產，筆者分析因素不外是基隆離台北近，當台北跟新北的房價無法購買的人就必須要到更便宜的地方來購買，這就是很現實的比價效應，再來當土地與營建成本不斷高漲的同時，一字頭的房價就必須上漲到2字頭，當附近重大建設或交通規劃又完成時帶動土地又更貴時，房價只好水漲船高，其中還有想要利用房價高漲獲利的投資客跟以利潤導向的建設公司會去推波助瀾，這些種種的因素都會導致需求增加。房價難道不會像新聞所說的狂跌嗎，當然也是有可能，台灣面臨重大天災，大規模傳染無法控制疾病或戰爭都很容易會大跌。所以筆者分享自己在分析房地產價格時，首先考慮時間因素，三年內單價漲幅超過一倍我就不會去碰，因為一定過熱，等五年後平穩後才會去購買，如果你是快速買房快速賣的投機客當然不用看我寫的，再來我會將大環境因素(政府重大建設，交通重大工程，未來的發展計畫)佔比60%，小環境因素(基地本身臨路狀況，附近生活機能，嫌惡設施等)佔比20%，再來20%考慮建材等級跟交屋物管等，台灣房地產有趣的現象是屋主想要賣附近最高的那個價格，而不是所有東西都來比一比在訂價，所以要買房單價也是跟附近比合理就行了，要低不是沒機會，花個1年去做功課跟等待吧。

      其實基隆具有離台北市近又有天然港口的優勢，最近幾年看政府的相關研究報告跟未來規劃方向都是以觀光休閒度假來定義這個具有歷史價值港口城市，從民國98年愛台12項建設以後，全台灣配合由政府主導的重大開發案如火如荼展開，基隆市與中央政府合作公辦都更部分六個就有兩個集中在基隆港，基隆火車站暨西二西三碼頭更新計畫(圖二)、基隆市臨港區附近地區都市更新計畫(圖三)、基隆市八堵地區都市更新案、七堵火車站附近地區都市更新計畫、基隆市正濱漁港附近地區更新案、基隆市和平島東南側水岸。其實不像基隆當地人所說這10年來基隆一直沒有發展，而是相關重大建設一直沒有完成外，許多重要的配套措施也沒有，難道政府就算給你蓋一條捷運到基隆港口，你就天真相信基隆馬上發展起來？周遭的生活商圈、住宅需求跟民生必須都要能夠搭配好，人群才會移動到這邊定居發展，台北市是上述條件已經成熟搭配捷運路網成型造成房價不斷高升，但是台北也面臨了過小的腹地跟擁擠的人口，如果能夠搭配基隆的重大建設先讓基隆成為台北的衛星都市一同發展為未來北北基合併當作基礎，希望這次2015年林佑昌市長能夠帶領基隆發展。

      基隆港東西岸就各有一個重要的都更計畫，西岸的西二西三碼頭都更案是目前進行最快的，可是基隆市政府經過三次招商流標目前已在103年由營建署拿回主導分期開發，目前無新進度是滿可惜的。西二西三碼頭開發案之所以吸引大家全部目光的原因是基隆的未來發展跟這個開發案息息相關，基隆會被人家戲稱出門看到都是老年人跟小朋友就是因為工作機會及待遇薪資台北明顯優於基隆，基隆港周遭是全市人口密度高且大部分建築年歲都已高，年輕人為了最基本的生活或更好的住宅品質只好進入台北市工作跟生活，如果這個西二西三碼頭案子能順利推動，在施工期間不但能夠提供工作機會且帶動提升周遭民生消費，完工後交通轉運提升交通便利性，大型購物中心與觀光飯店結合郵輪旅遊藍色公路能讓基隆的海港城市特色完全提升，基隆本身具有的古蹟觀光景點與基隆港地標相結合的深度之旅相信對於想用觀光提升城市價值的基隆是很重要的。再搭配港東的基隆市臨港區附近地區都市更新計畫，辦公大樓及複合商業大樓，海軍主題公園與海軍博物館等會為這個頗具歷史港口注入一股新的生命力，也能夠帶來更多的商機。

      一個城市的發展是大家努力而成的，基隆港附近公辦都市更新計畫難道一定會成，我敢說的是內部計畫有可能會有修正，但是主要的計畫都會施行，西二西三碼頭就有倉庫古蹟保存與整體發展拆除的爭議，環境保護與經濟發展也都是對立的，所以政府相關公辦都更計畫你去看都沒有預估完成時間點，只能說裡面小部分計畫已經施行，港西中山路道路拓寬已經完成，東4東5軍用碼頭遷移到港西西14西15碼頭，這些都是港東西岸都更內的相關計畫施行，我們都樂見這個海港城市重新站上舞台，希望我的資料對你的購屋有幫助。

凌培暘

2015.01.10

(圖一)基隆港周遭都更計畫

(圖二)基隆港西二西三碼頭都更案未來外觀示意圖

(圖三)威海營區海軍主題公園

參考資料：http://www.yungching.com.tw/upload/%7B81A21E6B-5ED2-48CC-8A06-515567FD67DD%7D/%E4%B9%9D%E5%A4%A7%E9%83%BD%E6%9C%83%E5%8D%80%E5%83%B9%E6%A0%BC%E6%8C%87%E6%95%B8%E6%AD%B7%E5%8F%B2%E6%95%B8%E6%93%9A.pdf    九大都會區價格指數歷史數據

資料及圖片來源：內政部營建署都市更新網

基隆市政府都市發展處網站