凶宅-你的名字很不討人喜

      買房子最怕遇到有瑕疵又無法解決的問題，雖然俗話常說那裡沒死過人，但是要你住在裡面總是毛毛的，雖然不一定有阿飄陪你，但是心裡的陰影嘴是揮之不去。最近看到台北信義計畫區皇翔御琚保全因公死亡導致該社區變凶宅跟大家講一下這個令人聞之色變的問題。

      首先你要先知道台灣的所有法律裡沒有一個凶宅的定義跟相關條文，好玩了吧。耳熟能詳的名詞居然沒有任何規範，且還有法院判決因凶宅未明確告知判決減少購屋金額，甚至有買賣交易無效的判決，這是甚麼東東，所以購屋者想不要買到會令你心裏毛毛的房子跟賣屋者不想做白工的話我下面的話要看清楚。

      首先沒有任何官方提供的方式可以查詢你購買的房屋是不是凶宅，民事間重大金額的交易，居然政府沒有一個可以提供正確資訊的地方，這是台灣人民的悲哀，好在有民間人士是願意付出的，以下幾個網站就是提供相關資訊給你們查詢的，要買房前功課當然要做好。除了網路跟管理員、鄰居多聊一下天也可以知道很多事情喔。另外一個是法院查封的房子通常會請當地派出所提供該房屋是否有非自然死亡在屋內，但是ㄧ般民眾可不可以去派出所查詢我就沒試過了，有網友有試過記得跟我說喔。

http://www.kknews.net/forum.php   KK情報王

http://unluckyhouse.com/index.php  台灣凶宅網

http://www.j2h.net/deadhouse/  J2H凶宅網

http://search.appledaily.com.tw/appledaily/search  蘋果日報-凶宅打卡

http://www.hbhousing.com.tw/safe/?file=unluckyhouse  住商不動產-安心查詢

      很多網友會說我都跟仲介買房，他們有不動產說明書內看有沒有凶宅勾選就知道，沒那麼麻煩。這是一個好辦法，但是要賣屋的朋友這邊要看過來，內政部針對仲介不動產現況說明書凶宅勾選解釋為，本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否發生兇殺或自殺致死的情事。看到問題點了吧，(一)首先在在非專有部分(主建物+附屬建物)自殺致死或兇殺致死，如果死在屋頂平台，公共設施，各戶梯間等，甚至死在大門旁，屋主都可以勾選非凶宅。(二)非自殺致死或兇殺致死就不算凶宅，如絕命終結站內各種很慘的意外致死都不算喔。(三)賣方產權持有期間內，只要轉手後新的屋主可以勾選非凶宅。(四)最重要的屋主們一定要知道，如果真的不幸發生自殺或兇殺一定要打119讓醫療體系來處理，因為除了當場可以馬上判定死亡的狀況，如身體斷成兩截等，通常醫療體系一定會執行急救過程送往醫院，在醫院宣告死亡死亡地是醫院不是你專有部分。這是不是很灰色地帶，因為規定的不周延導致，你真的相信那一紙的現況說明書。屋主們記得你可以合法的勾選但是不代表你可以隱瞞，當仲介或購屋者有詢問到的時候，要以你所知的如實告訴，有法院判決是有詢問但是沒如實告訴判決契約無效的案例，所以有委託仲介賣，少白目在現場被人家問，仲介簽委託通常只會要求不動產現況說明書由屋主親自填寫，很少會多嘴多問有沒有人死在裡面，當你沒有騙人的狀況下(沒人可提出你無如實告知的證據)，你只有良心道德的問題，法院是看證據的地方，所以誰能提出最優勢的證據跟免責論訴，誰通常是官司贏家。我不建議屋主這樣做，但是規定的不完備狀況下確實會產生很多問題。

      法院對於凶宅相關判決如下：(一)臺灣高等法院民事判決100年度重上字第686號，判決就所附系爭說明書項次七係規範：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」之「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」者，依文意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。(二)臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1102號，本案判決認為，無論是自然死亡或非自然死亡皆會對不動產本身造成經濟性之價值減損，自堪認係屬物之瑕疵，且賣方故意隱匿不告知，於房屋說明書填寫部分採逐條詢問時賣方亦於房屋說明書填寫時勾「否」，故認買受人得依民法第359 條、第256 條規定解除系爭買賣契約。

      最後補上以前曾上不動產相關課程中某講師提出的凶宅是依據建號當作判別依據，如果死在你的專有建號上面就是你家是凶宅，死在公共建號上面就整社區是凶宅，只要將兩戶建號合併留下非死亡建號就可以親意避開凶宅，我詢問法院的朋友跟地政的朋友結果發現這是她獨門的認定，現行制度下沒人這樣做喔。這篇文章感謝呂女士提供給我許多法律上跟現實法院的實務見解。

台北市地政局對於凶宅的解釋

       凶宅乃屬一般民間用語，其內涵與範圍因人而異，對於個人所產生之心理影響程度亦有所不同，且判斷一房屋是否為「凶宅」，須考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死之人應死於屋內」為必備要件，故現行法令對於凶宅並未明確定義與規範。「凶宅」因涉及個人隱私與資料保密，目前尚無法令予以定義與規範，亦無政府公開資訊可供查詢。但是內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」附件「不動產標的現況說明書」第11項載有「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，其主要目的是希望仲介業者於接受委託時，要求委託人（賣方）據實填載，並於說明欄內詳實敘明經過情形，以供買方判斷是否購買之參考，但該契約書範本係屬一種「行政指導」，並無強制規範之效力。現今部分法院也已認為，是否屬於凶宅已經成為房屋交易之重要資訊，並影響交易價值甚鉅，賣方或仲介業者應負有告知的義務。如未告知，應屬交易上之重大瑕疵，買方可以透過民事訴訟主張減少價金或解除契約。但是如果該凶宅經媒體大肆宣揚報導過，查證並非困難的話，因為買賣不動產屬於社會上相當重要的交易，一般人通常都會詳細審視屋況及歷史記錄，所以可能就會被認定解除契約會顯失公平，而僅能減少價金。
http://www.land.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=912316&ctNode=57096&mp=111001

新竹地院對於凶宅解釋

依民間一般看法之凶宅，係指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有凶殺等非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼心理，居住於其內之住戶，除會對其居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度。

彰化地院對於凶宅解釋

房屋發生凶殺案件雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於發生非自然亡故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼之心理，在房屋交易實務中，凶宅亦會嚴重減損房屋價格及買受人購買意願，故房屋曾發生非自然亡故情事，亦屬物之瑕疵之一種。