房價指數與重大事件對照

20150725

      分析資訊的就是要有完整的資料庫來作為佐證，而不是單純的只拿其中一項來說明，這樣變數就會多很多及分析會變的很難預測，市面上有很多大師都在分析，小編不才只提供足夠的資訊跟小看法，大家自己去對照吧。 

      政府打房到底有沒有效用這個問題是最多人問小編的，從民國99年第二季央行開戰打房以來，央行選擇性信用管制在特定火熱區域名下有第二間房銀貸上限最高70%及不得使用寬限期，要拔除兩年內只繳利息的買賣賺差價客戶。100年第二季的特種貨物及勞動稅(簡稱奢扯稅)登場將奢侈品加稅外還有針對房地產兩年內出售多課徵10-15%的特種稅，要打擊短期炒作的房地產投資客。101年第一季開始大幅調升土地公告現值，要在五年內每年調升將土地公告現值調升到市價範圍，讓買賣的土地增值稅增加，藉以增加賣方負擔稅務。101年第二季針對豪宅部分開刀，豪宅貸款成數不得高於60%，同時針對建設公司囤地的土融跟建融部分管控50%上限。101年第三季的實價登陸開始，國稅局開始掌握房地產實際成交資訊，相信這兩年很多人交易有被追稅跟補稅的經驗。103年第二季針對多屋族第三戶房屋銀貸上限50%，另外擴大管制區範圍增加桃園進來。103年第二季臺北市增加高級住宅條例(豪宅認定)，大幅度提高房屋評定現值，買賣契稅跟房屋持有稅房屋稅被大幅度提升，也是造成現在台北市新成屋跟高總價房屋乏人問津的最大兇手。104年第二季的房屋稅增加囤房稅，針對三戶以上房屋的多屋族增加房屋稅稅率，在開始追查台灣房東的租金收入沒報稅問題。 

      很多大師跟民眾都說沒有用的基礎是房屋價格並沒有掉下來，但是小編覺得政府很厲害的是，利用民怨高漲的同時，(1)順利完成實價課稅的基礎。(2)把房屋現值跟土地現值不斷提升增加稅收，不動產四大稅，房屋稅、契稅，土增稅跟地價稅(明年你看公告地價會不會大幅提升)。(3)以前國稅局刻意忽視怕引起民怨的交易所得跟租屋所得利用這次大幅追討。(4)成功降低房地產的銀行貸款風險(註一)，也是美國二次房貸造成全世界經濟蕭條的問題，當房地產價值降低的時候，銀行就算拍賣也拿不回出借的錢，民眾也沒錢還造成的骨牌效應，至少目前你很難看到建案打著9成銀貸或49萬交屋等訊息。 

      這些相關的措施有沒有效用，你看買賣交易的件數就很清楚，打房以前每季大概10~11萬，金融海嘯最慘到6.8萬，大概都9萬左右，但是政府打房以來每季大概都6-10萬左右，每年房地產交易數量約40萬左右，2014年已降至32萬，2015年大家更相信不會超過30萬戶，房屋單價更是從去年第二季開始微幅下降，這些相關措施可以擔保就算房價下跌，政府對於稅收不會有短缺問題，另外也不會造成經融危機。 

      小編個人猜想政府現階段其實是要提升交易成本跟持有成本，想要創造一樣東西是租金上升，當買房只剩下短期操作而不是長期持有租賃，對於國家來說不是一件好事，因為房價短期飛漲容易造成泡沫化，對於泡抹破了以後經濟會大幅度衰退造成金融危機，能夠維持微幅的通貨膨脹對於國家反而是好事，當房地產租賃也能夠打敗定存利率的時候，相信比較多人會長期持有而不是短期炒房。 

      但是後續的2016年1月相關政策才恐怖，房地產的財產交易所得稅改成房地合一後，針對海外來台灣投資的個人或公司課徵35-45%的所得稅會導致外商或海外投資考量到附近地區投資(不然你以為麥當勞為什麼2015年底前全改加盟賣掉不動產)，美其名是不讓大陸人來炒房，但是小編考量的是台灣整體的經濟強項不斷被周遭國家取代，世界上三個小型貿易經濟體結盟都沒有台灣，The Trans-Pacific Partnership，TPP跨太平洋戰略經濟伙伴關係協定，Regional Comprehensive Economic Partnership，RCEP區域全面經濟伙伴協定，Transatlantic Trade and Investment Partnership，TTIP跨大西洋貿易與投資伙伴協定。全世界經濟共同體的時候，當一個國家採取高貿易障壁鎖國政策讓其他國家不願意進來的同時，台灣有多少讓人家不考慮不動產成本而進來台灣投資。 

備註：

(一)2014年12月全國整體房貸跟新北市皆為成數為66%，利率2.11%。台北市62%利率2.07%。(資料來源：聯合金融徵信中心)

(二)房價指數只是提供參考，因為小編不是政府人員也沒有人可以提供完整的數據供作分析，所以採用信義房屋的指數，不是獨厚他們喔。我提供目前有相關可以參考的網站，給大家做研究。

台北市地政局住宅價格http://www.land.taipei.gov.tw/ 

永慶房屋房地產價格指數http://www.yungching.com.tw/CA/CA0301.asp?CategoryID=%7B61C1D462-B2FE-44DD-8C19-B330294DD4B3%7D

信義房價指數http://www.sinyi.com.tw/knowledge/?from=header

國泰房地產指數http://www.cathay-red.com.tw/about_house.asp

台灣房屋房市分析http://www.twhg.com.tw/bhouseprice01.php

內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/Default.aspx