來看一個有趣的例子：

假設甲乙丙三個投資客於不同時間點分別購入「UDN大廈」各一戶。由於實價登錄尚未實施，各人取得成本也差不多（皆從老住戶手中購得）。所以我們可以假設

甲：2010年一月購入，價格為一千萬元。
乙：2011年八月購入，價格為一千萬元。
丙：2012年六月購入，價格也為一千萬元。

這三位投資客的購入成本都一樣。由於甲乙丙變成鄰居，而且也透過仲介了解行情，這三位投資客大概都知道彼此的購入價格。其他老住戶因有自住需求，沒人在未來幾年想賣房子。

今(2012)年七月一日開始實施實價登錄。有三隻可憐蝸牛A,B,C忍了好久，認為實價登錄後，房價會變低。所以他們都打算於2012年七月，也就是一實施實價登錄的時候，就進場購買心目中最棒的「UDN大廈」。之所以要忍到實價登錄實施，是因為他們都認為實價登錄以後，自己可以買到比市價便宜很多，或是不會比當前市價（一千萬）貴很多的房子，所以他們的預算上限都是1149萬元，只比目前市價+奢侈稅少一萬。

結果呢？各位可以想看看。請記得，當實施實價登錄後，供需是平衡的。有三人要買，也有三戶要賣。（之所以要設定供需均衡， 目的是在單純探討奢侈稅的效果。）

答案是這樣的：雖然供需看起來是均衡的，在奢侈稅＋實價登錄下，A,B,C三個人都會以最貴的價格（1149萬）買到房子，等於承擔了所有的奢侈稅，還另外讓甲乙丙三個投資客分別賺149萬/49萬/49萬。也就是說：實價登錄對抑制房價與遏止投資客幾乎沒作用，還會讓房價上漲。

怎麼說呢？

雖然同時有三間房子要賣，但是三個屋主在2012年七月，也就是實價登錄後的成本不同。

2012年七月
甲的成本是1000萬元。
乙與丙的成本是1150萬元（含奢侈稅，因為購入上未滿一年）。

所以雖然同時有三間屋子要賣，但是事實上只有甲的房子符合購屋者的預算。那麼甲會以成本價賣出嗎？不太可能。因為他的競爭少了（乙丙的成本都比他高），買方的競爭又大（有三人想買）。他不可能開低價，所以1149萬會是最後最可能成交價格。

其實賣方知道附近房子大約是何時購入，便可估算其成本，一開始就會開出比「對手成本」稍低的價格。很可能就是1149萬。

這就是說，由於賣方購入的時間不同，奢侈稅會提高近期購屋者的賣屋成本，使市場上低成本的物件供給減少，反而導致價格上漲。這就是為什麼在實際的狀況中，奢侈稅的實施，使得房價量縮價不跌，甚至有量縮價上漲的情況發生（特別是在都會區會如此，因為都會區的房子稀有性最強）。

比較重要的問題，是出現在實價登錄實施後。 如前所述，由於奢侈稅讓低成本的供給減少， 就容易產生量縮價漲的結果，一旦實價登錄實施後，上漲後的價格反而成為政府認證過的市價，使得買賣雙方的議價空間與效果減少。

以這個例子來說，第一個（甲賣出的）成交價1159萬成了登錄的第一個價格，就會發生行銷學中的「參考定價」（reference pricing）效果。乙在2012年八月以前不會開這個價格，因為1149萬比他的（成本+奢侈稅）低。一旦過了2012年八月，他就會以此價格開價，買方要議價的空間也低，因為一個月前甲就賣了1149萬，還登錄有案，買方要如何爭辯乙開的價格不合理呢？加上會有兩個人（先前一個人已經買走甲的房子了）競價，最後的結果，乙就可能以1149萬賣出，賺了49萬。也等於買方幫他出了100萬的奢侈稅。

至於丙的房子呢？一直要到2013年六月，他的（成本+奢侈稅）才會低於1149萬。前面有人回應說：這時只剩一個人買，沒人競買，應該價格會低一點吧？問題是，前面已經有兩個登錄在案的價格，都是1149萬。買方要如何說服賣方，登錄的1149萬是不合理的市價呢？

此外，這個例子雖然假設買方的預算上限都是1149萬，但就算三個人的預算上限不同，結果也會有類似的情形。

其實買賣房子，推估賣方的成本價通常不難，但是買方的評估就很難預測。如果沒有實價登錄，每個人的評估可能不同，你覺得一千萬貴另一個人可能反而覺得便宜。

在這個例子中，ABC三個買方，其中只要一個人認為合理價位高於一千萬，全部三間的房價將來就會被鎖定在比一千萬高的價位。這就是賽局理論上所謂的「贏者詛咒」(winner's curse) 加上「參考定價」的效果。

這個例子只是要告訴各位，為什麼奢侈稅與實價登錄，那麼容易通過？因為我們的政府，腦子裡根本不想打房，所以端出一些看起來好像是在打房，而實際上完全沒效果，甚至只會幫助房價上揚的政策。至於真正能抑制房價的實價課房屋稅等，他們總是不甘不願， 故左右而言他的。

2013/5/4後記：這篇分析有個重要假設：就是投資客的持有成本低，所以可以待價而沽。事實上，政府拼命壓低房屋稅地價稅等持有稅，正是扭曲市場，讓打房政策無效的主因。

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