熱愛炒房的投資客，告訴你們一個好消息，政府要減稅囉！

最近房地產界有一件重大的消息，政府為了實現租稅不正義，啊不，是租稅正義，已由府院拍板通過房地合一課稅。並且重點來了，房地合一課稅的同時，要讓房產交易所得「與一般所得分開計稅」，以及「停徵奢侈稅」。

聽起來很複雜。簡單的說，就是對短期交易的投資客減稅啦！

咦？媒體不是說新的房地合一實價課稅「最高稅率可達45%」嗎？聽起來很高耶！怎麼會是減稅？

答案是這樣的：就算對房產交易所得課到45%的稅率，對大部分的短期交易投資客來說，還是比奢侈稅便宜。道理其實很簡單：現行奢侈稅是對「房價銷售總額」課稅，而且奢侈稅課完後，還要繳「土地增值稅」與「財產交易所得稅」。一旦房地合一稅實施以後，卻只對賣房時「賺到的部分」課稅，而且土增稅與財產交易所得稅應會同時扣抵或取消（才能叫房地合一課稅呀）。算起來可是大大減稅喔！

舉個簡單的例子，按官方「住宅價格指數」，去年北市房價平均漲了14%。假設有投資客買進三千萬房屋一棟，一年之內以3900萬賣出，賺三成，比平均漲幅高出一倍多。以現行制度而言，投資客就要繳585萬的奢侈稅，還得外加土增稅與財產交易所得稅等。如果按照45%的房地合一所得稅呢？最多只需繳405萬。

這不是減稅，什麼才是減稅？

透過簡單的數學計算，我們可以找出在什麼樣的狀況下，房地合一稅是減稅。在下面的圖中，縱軸是房屋持有一年內的獲利，橫軸則是未來政府實價課稅的稅率。舉例來說，就算政府房地合一稅的稅率為45%，那麼只要在一年內獲利在五成以下，房地合一稅就是降稅。如果政府公佈的實質稅率是30%，那麼只要在一年內賺不到一倍，相較於奢侈稅，房地合一稅也是降稅。

這還不列入土增稅與財產交易所得稅被取消或扣抵後的降稅部分。基本上我們甚至可以說，就算政府對房產所得稅率高達45%，只要一年內買賣房產獲利不超過六七成，房地合一都算是降稅。哪裡找得到一年可以獲利六成的房子？應該算鳳毛麟角。所以這算是對所有投資客大解套。而且房子愈貴，或賣屋者所得愈高，降的稅愈多。

還有一個重點。財政部不太可能真的將房地合一稅的所得稅率調到45%。如果要調到45%，那房產交易所得與一般綜合所得合併課稅即可，何必大費周章搞什麼「與一般所得分開計稅」？今天要分開計稅，就是打算降稅。 （12/9/2014：財政部目前的規劃，是買房獲利達一千萬以上，才適用於45%的所得稅率，但立委們紛紛喊太重...）

上圖是一年內買賣的分析。若是持有超過一年，但不超過兩年呢。那就有「稍微大一點點」的可能稅負變得比較重了。下圖中的實線，就是奢侈稅與房地合一稅誰輕誰重的分界線。如果實價課稅後的房產所得稅率為30%，投資客房子持有一年以上兩年以內，稅前獲利超過五成（這機會也不大），實價課稅才有可能加重稅負。

說穿了，政客心中的房地合一稅，租稅正義是假，減稅才是真正目的。這種偷天換日，用狸貓換太子的遊戲，財政部基本上已經玩上癮了。當年用證交稅冒充證所稅是一例。現在用房地合一稅換奢侈稅又是一例。目的沒有別的，都是要把有錢人的稅「先求有，最後變成沒有。」

其實我們的官員對經濟學與財稅原理都很清楚。要抑制不動產投機，真正有效的是持有稅，不是交易時才課的稅。要減少對一般民眾的影響，則土地稅遠優於房屋稅。這些政客偏偏喜歡反其道而行，重心不是在交易稅上，就是在房屋稅上。原因無他，就是想盡辦法要保護靠土地致富的皺摺集團。有這樣一直玩一直玩的政客，我們的年輕人當然無可避免地必須承擔高房價與政府債台高築的雙重傷害。

後記：

【工商時報2013年 8月20日頭版頭條】財政部長張盛和則強調，奢侈稅不一定要落日，可以每兩年滾動式檢討，必須等到房市健全，無囤房現象，且年輕人都可購屋時，奢侈稅才可以檢討退場。

（張公盛和部長，上面是去年您親口說的話。那，現在年輕人都能買房了嗎？）