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“國”慶日？三條魚對煙火沒興趣，可是幾乎每台都在播煙火，剛剛轉來轉去，有條新聞說貓熊館的館長和蔡英文很像，可以去選總統，哈！

需求和供給的“彈性”，這個觀念挺有趣的──『“無彈性供給”與“有彈性需求”的市場，價格可以變動得非常快。』說得好。10/10 20:50 “無彈性的供給”和“熊市”是觀念類似的兩種現象，大家搶著要賣，人擠人、踩死人。

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p.211，股票的本益比是計算每股價格除以每股盈餘。…..

住宅或其他房地產業的本益比，是計算房地產的價格除以它創造的收入。出租房屋的本益比很容易計算，只要小心扣除房租所得稅就行了，但自用住宅沒有租金收入，因此，“盈餘”部分是以房子出租可以收到的租金來估算。

例如我們一家三口住在哈佛廣場附近的一棟公寓大樓，…..找人來估算…..市價約為65萬美元。…..儘管目前我們並未從房地產賺任何錢，我仍用市面上同樣公寓的租金作為計算本益比的“盈餘”。

我們的公寓月租行情約為2800美元，為了計算本益比，我們必須納入所有成本，包括稅金在內，扣除成本後，我們每月可以從房地產賺到約2000美元的租金收入，一年可以淨賺24000美元。所以，公寓市價650000美元除以盈餘除以盈餘24000美元，就得到這戶公寓的本益比。

p.211-2，何謂房子的合理本益比？有個方法可以回答這個問題，就是比較房子的本益比與股票、債券的本益比，圖表8-2比較這三種不同投資，…..

p.213，房地產的三大要件是地段、地段、地段，這是人盡皆知的基本常識。

p.215，由圖表8-4可知，房價漲得比房租快。這是否表示目前的房價太高？

否，它也可能表示1982年的房價太低。但無可避免的，相對於房租，目前房地產的吸引力不如過去數十年的任何時期。

p.215-6，經濟學家在很多方面是怪人，除了遠比常人愛用“供給”和“需求”兩個名詞外，我們也花了很多時間思考“彈性”問題。

p.216，念大學時，我發現抽象的彈性概念可以構成貧富之別：

房屋一旦建好，就不太容易轉換成別的東西，因此，房地產的供給比較“無彈性”〈inelastic〉，這表示房屋供給只會慢慢改變。

反之，富有彈性的東西可以迅速因應變化。

房屋需求呢？除非發生某種災難，需要房屋的人數不太可能快速改變。這是否表示房屋需求也“無彈性”？否，房屋需求遠比人口變動快。

人在困難時期對住處的安排很有彈性，例如一個大學剛畢業、順利找到一份好工作的年輕人，無法想像還跟父母住在一起；但同一人如果沒有找到工作，就會變得更能忍受父母。

p.217，因此，景氣好時，房屋需求遠比人口成長快；景氣差時，人會想盡辦法撙節開支。

所以，房屋市場的特性是“無彈性的供給”及“相對有彈性的需求”。這有什麼關係？這種市場的醒目特徵是價格可能改變得非常快。

p.218，在“無彈性供給”與“有彈性需求”的市場，價格可以變動得非常快：球賽快開始時，或是有更多人買票、就是有更多人賣票。需求面出現小幅變化，就可造成“供不應求”和“供過於求”的差別，而這又轉化為“高票價”和“幾乎免費送票”的差別。史考特和我當售票黃牛的第二個週末，就落得扔掉幾十張票的下場。

房市擁有“無彈性的供給”和“相對有彈性的需求”。不像足球賽，開球時間一到，供給就變得一文不值，所以，房市的“出租效應”〈rental effect〉沒那麼極端，不過，房地產市場仍受到需求面的小變化即造成租金有相當大的變化的影響。

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