文/怡克納米斯

房地產不是總體經濟的領頭羊

朋友經常問我關於臺灣房市的現況，問我現在是不是買屋的好時機呢？我想了一下，可以從一些資訊中找出一些端倪。

首先，台灣房市是否過熱，就看看大家是不是都在買房地產，很顯然地，近幾年臺灣景氣的確不好，媒體經常講大家收入變少，中產階級變成新貧階級，那麼，大家有能力買房子嗎？理論上，當收入變低時，置產的能力也會變低，房市應該熱不起來。但我們經常見到當經濟景氣變差時，尤其是物價又攀高時，建商紛紛說此時應該「買屋保值」，然後購屋需求被點燃，房屋供給一頭熱的投入搶建，感覺似乎事實與理論悖離。

於是乎，不管景氣的榮枯與否，臺灣的房市似乎都「欣欣向榮」扮演著總體經濟的火車頭，正是因為房地產與營建相關產業涉及到相關產業的發展，因此，只要房地產復甦，相關產業的支出亦會啟動，程度上有點類似「領先指標」意味。但財團法人國土及不動產資訊中心「房地產市場景氣與總體經濟景氣的關係說明[1]」一文中指出，房地產為「火車頭工業」的說法似乎與現實狀況不符，過去多數時期在總體經濟景氣復甦之際，房地產業卻相對毫無起色，根據學者針對國內房地產市場以「產業關聯分析法」與「景氣綜合指標分析法」所進行的研究顯示，在「生產者價格交易表」的計算基礎下，房地產業的「向後關聯」效果並不成立；且透過二者在時間上領先、同時、落後關係來看，反而有較多證據支持「房地產景氣落後總體經濟景氣」。

因此，在臺灣光是就房地產為總體經濟的領頭羊指標這件事而言，實際上是無法成立的。事實上可以從時間序列資料來說明，在1995年到2011年間，從建築貸款餘額及購置住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數而言，建築貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數為0.37，而住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數為0.43，均呈現弱正相關，建築貸款餘額及購置住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數兩相比較，購置住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關性反而較高。

據此，臺灣的房地產表現，很難說是總體經濟的領先指標或者是領頭羊，因為長時間的正相關性並不高，若把時間縮短更有可能出現負相關的現象。

從另外一方面來看，當物價上漲時，常會看到售屋廣告大舉「買屋保值」、「買屋抗跌」的標語，假定買屋者皆相信售屋廣告，照理，住宅貸款餘額成長率和物價成長率應該出現同向，且出現高度正相關才對。

比較1996年到2011年，將物價成長率（不含蔬果水產及能源）和建築貸款餘額及購置住宅貸款餘額成長率進行比較相關係數，發現建築貸款成長率和物價成長率之間呈現弱負相關(-0.22)，購置住宅貸款餘額成長率和物價成長率之間呈現弱正相關(0.14)，因為兩者的相關係數趨近於0，嚴格來說和物價成長之間並無直接相關，簡言之，「買屋保值」與「買屋抗跌」的標語，單單只是口號而已購屋者並不會因為物價的漲跌作為購屋的參考依據。