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臺灣的房地產不是景氣的先期指標
2012/09/25 22:29:11瀏覽2146|回應6|推薦14

文/怡克納米斯

房地產不是總體經濟的領頭羊

朋友經常問我關於臺灣房市的現況,問我現在是不是買屋的好時機呢?我想了一下,可以從一些資訊中找出一些端倪。

首先,台灣房市是否過熱,就看看大家是不是都在買房地產,很顯然地,近幾年臺灣景氣的確不好,媒體經常講大家收入變少,中產階級變成新貧階級,那麼,大家有能力買房子嗎?理論上,當收入變低時,置產的能力也會變低,房市應該熱不起來。但我們經常見到當經濟景氣變差時,尤其是物價又攀高時,建商紛紛說此時應該「買屋保值」,然後購屋需求被點燃,房屋供給一頭熱的投入搶建,感覺似乎事實與理論悖離。

於是乎,不管景氣的榮枯與否,臺灣的房市似乎都「欣欣向榮」扮演著總體經濟的火車頭,正是因為房地產與營建相關產業涉及到相關產業的發展,因此,只要房地產復甦,相關產業的支出亦會啟動,程度上有點類似「領先指標」意味。但財團法人國土及不動產資訊中心「房地產市場景氣與總體經濟景氣的關係說明[1]」一文中指出,房地產為「火車頭工業」的說法似乎與現實狀況不符,過去多數時期在總體經濟景氣復甦之際,房地產業卻相對毫無起色,根據學者針對國內房地產市場以「產業關聯分析法」與「景氣綜合指標分析法」所進行的研究顯示,在「生產者價格交易表」的計算基礎下,房地產業的「向後關聯」效果並不成立;且透過二者在時間上領先、同時、落後關係來看,反而有較多證據支持「房地產景氣落後總體經濟景氣」。

因此,在臺灣光是就房地產為總體經濟的領頭羊指標這件事而言,實際上是無法成立的。事實上可以從時間序列資料來說明,在1995年到2011年間,從建築貸款餘額及購置住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數而言,建築貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數為0.37,而住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數為0.43,均呈現弱正相關,建築貸款餘額及購置住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關係數兩相比較,購置住宅貸款餘額成長率與GDP成長率的相關性反而較高。

據此,臺灣的房地產表現,很難說是總體經濟的領先指標或者是領頭羊,因為長時間的正相關性並不高,若把時間縮短更有可能出現負相關的現象。

從另外一方面來看,當物價上漲時,常會看到售屋廣告大舉「買屋保值」、「買屋抗跌」的標語,假定買屋者皆相信售屋廣告,照理,住宅貸款餘額成長率和物價成長率應該出現同向,且出現高度正相關才對。

比較1996年到2011年,將物價成長率(不含蔬果水產及能源)和建築貸款餘額及購置住宅貸款餘額成長率進行比較相關係數,發現建築貸款成長率和物價成長率之間呈現弱負相關(-0.22),購置住宅貸款餘額成長率和物價成長率之間呈現弱正相關(0.14),因為兩者的相關係數趨近於0,嚴格來說和物價成長之間並無直接相關,簡言之,「買屋保值」與「買屋抗跌」的標語,單單只是口號而已購屋者並不會因為物價的漲跌作為購屋的參考依據。


[1] 財團法人國土及不動產資訊中心「房地產市場景氣與總體經濟景氣的關係說明」一文,請參見:http://www.ippi.org.tw/realestate/Market/MarketIndex.aspx?mode=aa030207

怡克納米斯,一個不惑之年的中年男人,靠了一副鍵盤打出了一條「寫路」。崇尚自由經濟,但骨子裡具有強烈的批判性的反骨基因,白天與晚上過著截然不同的生活型態。目前為兩岸財經作家兼大學教員,具有產業分析師和服務業品質專業師專業資格。

已出版書籍:

  1. 發現虛擬貨幣藏寶圖》:華人世界第一本虛擬貨幣專書。
  2. 巷子口經濟學》(二版)繁簡中文版及韓文版,博客來十大趣味經濟學選書,金石堂2008趨勢行銷年度排行NO.22,2010年簡體中文版獲大陸福建省政府選為年度100本推薦選書。
  3. 搞笑經濟學》繁簡中文版,博客來十大趣味經濟學選書,與亞當斯密之《道德情操論》同獲選為大陸上海市政府2009年50本推薦書。
  4. 火星人經濟學》繁簡中文版
  5. 庶民經濟學》繁簡中文版,2010年正體中文本獲香港特區政府教育局推薦。

怡克納米斯信箱:e-mail to me

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陸比歐(童子雞)
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房價實價登錄已經正式登場。【影子刀流、攻山砲、影轉速光砲
2012/10/19 10:14

房地產我好可憐哦天啊尖叫

.

陸第三季GDP年增7.4% 創14季新低

影子帝王 質疑 影子帝國難道培養不出上流的刀劍者
嗎?左文相 認為 右武侯 麾下 的 影子刀者,可以 擔
此重任。

影子帝王對這個答案並不完全滿意。左文相進一步
解釋,影子刀者 乃是 左文相、右武侯 共同調教出
來的部屬 ,練有 (光砲系列 以及 【絕刀狂式 .....


We are at war and we will win it.

3297
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長期洗腦與人民素質
2012/09/28 14:23

由"政客、豺團、賤商、地下經濟、霉體打手"組成的「共犯結構」長期心理洗腦,配合資訊不對稱,再加上各種花樣操縱手段…

當然,人民水準…也是重要因素


時季常
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應該是有正相關
2012/09/27 17:06

景氣好,房價才漲得起來,景氣不好,房價自然欲振乏力。

台灣房價,從一九九五到二千零五年,似乎都沒有什麼大變化(可以查一下)。因為每年平均都有百分之二的通貨膨脹,所以,如果房價每年沒有漲百分之二,那其實就等於是跌價了。

台灣房價開始漲,是從二千零七年後開始的,也就是陳水扁執政的晚期,馬英九當選總統以後。

台灣養房的成本低(稅低),這是房價居高不下的主要原因。

打房其實只要一招就夠了:提高房地產稅!

保證房價應聲下跌,這時候你就可以說房價和景氣關係不大。

好像在這一點,你還需要下點小工夫。

不過,你比張金鶚強太多了。那傢伙只會胡說八道。


impishb
等級:6
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一點建議
2012/09/26 10:27

敝人沒有買過您的書,但是對您推廣經濟學的用心感到敬佩。

如果有機會,建議您多在書中介紹跟「稅」有關的經濟理論。原因很簡單,「稅」是每一個人都會遇到的,而背後的經濟理論很重要。比如說:租稅轉嫁。

人民對炒房炒地深惡痛絕,但如果沒有學過經濟學,很容易就相信報復式的「增值稅」可以帶來公平正義。但是一旦持有成本低,增值稅反而會轉嫁到地價與房價上(地主屋主放著沒差)。人民要公平正義,結果反而是自己幫地主建商付應該「漲價歸公」的稅,最後還造成房價高漲(這都是國父惹的禍?!)

只有人民學好經濟學,才有辦法破解這種迷思。


impishb
等級:6
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值得推薦的文章
2012/09/26 09:27

問題是,政府根本不鳥這類的研究,倒是建商喜歡利用各種扭曲的資訊向社會洗腦(比如說,星港房價比台灣貴?)因為他們有錢,可以影響媒體,甚至自辦媒體。

扭曲資訊,是掌握市場力量的重要方式。

台灣房價,基本上就是政府配合地主建商惡搞的結果。試想,台灣人口密度世界第十,在千萬人口以上國家居世界第二。持有土地與房產,實質稅率居然比地廣人稀,強調人民財產權的美國低好幾倍? 難怪乎養地養房盛行,你覺得台灣房價貴,有錢人還覺得「便宜」咧。(真正的意思是:台灣土地房子養起來便宜。)


舒塵軒客
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簡單一句話
2012/09/26 08:53
台灣的房地產是少部份地產大亨在玩的金錢遊戲