蔬菜好貴、牛排要漲價了，最近漲價消息使通膨疑慮升高。央行副總裁陳南光昨表示，疫情改變全球大環境的傳統結構，「央行不應輕易就將目前物價上漲，解釋成短暫性現象」。他示警，過去寬鬆貨幣政策仍可維持低通膨，但「以後沒那麼Lucky了」。繼連鎖餐飲王品集團旗下15個品牌25日起平均調漲5％後，統一集團「四大天王」之一的「滿漢大餐」昨（30日）也驚傳漲價，在超商每碗從53元漲到59元，售價直逼60元，漲幅11％，開泡麵品牌漲價的第一槍！ 此外，量販通路坦言，原物料上漲，廠商跟著調整售價，「桂冠蛋餃」定價已從41元漲到51元，但怕消費者反彈，同步推出促銷價為45元，但漲幅也仍近1成。另外家樂福架上陳列的新東陽豬肉鬆，一罐270公克的售價也悄悄漲至210元。不少上班族感嘆，「基本工資還沒調漲，荷包已經瘦了一圈。」物價已悄悄上漲了，通膨開始了，而你卻還不知道！

央行前一波打炒房行動，就是由陳南光率先「發難」，去年他先在雜誌撰文呼籲「央行應在房價上漲預期形成前超前部署」；如今陳南光再度針對通膨示警談話，是否就代表升息的前奏，備受關注。假如現在訂預售屋 ，等到2025年交屋時利率已升了，屆時如果付不出貸款，那就糟糕了，因為房地合一稅率百分之45，肯定斷頭虧大了。但是台經院表示，隨著疫情限制逐漸鬆綁，賞屋人數明顯回溫，加上低利、資金潮環境延續，有利於購屋需求成長，加上房建投資動能恢復，建商先建後售使得住宅興建開工規模增加，看好未來半年景氣表現。整體房市方面，9月五大不動產仲介業者交易量普遍較8月上揚，顯示不管是供給或需求面均出現擴張，廠商看法多以正面看待，利率低通膨後果顯然房市多頭格局趨勢穩固，短期內房市量小增、價格居高不下，將是未來市場的常態

美國貨幣量化寬鬆以致利率很低，美金貨幣到處流竄，衍伸通貨膨脹，錢往股市與房市鑽，所以股市漲到１８０００點，蓋房子有人買，可是空屋率節節升高，顯示房屋供過於求，買房等於炒房，最近政府打房了耶！買房子５年內賣出要繳百分之４５的稅，這不錯至少不會有人投機炒房。最好不要給營建商貸太多錢，沒有資金的建商就不會再蓋房子了。相信好的政策，房價就不會亂漲，需要買房的人才有能力買房子。等到美國不再印鈔票，台幣貶值，又進一步升息，屆時股票就一蹶不振了。有網友發現，台灣一瓶牛奶的價格，在全世界排名高居第二貴！根據全球資料庫網站的資料顯示，台灣的日常用品價格是世界第一高，而且雜貨的價格也在前10名，高於瑞典、荷蘭、美國等歐美國家。消息曝光後，不少網友感嘆，薪水沒漲，物價卻一直在漲；也有人點出，房價高居不下是最大主因。

儘管台灣房市榮景看來穩賺不賠，但日本其實早有慘痛教訓。炒作的後果，不僅影響了個人退休規劃，更使整個國家陷入失落的20年。在房地產崩盤前，人口指標已透露警訊，值得台灣引以為戒。

對東京都廳員工中島義久而言，房地產恐怕是他一生最失敗的投資。他告訴《紐約時報》自己的經歷，1991年，他在離東京市區一個半小時左右車程的市郊，憑藉著便宜的利息，以及近乎全額的融資，當年36歲的中島，花了1200萬台幣買下一間房。

在他買屋的年代，日本房價年年以雙位數成長。人人都相信，房地產是最好的選擇，也懷抱著靠房地產致富的夢。

但好景不常。20年過去，這棟房沒有讓中島致富，價格還跌了五成，外加尚未還清的900萬貸款。逼得他要重新思考退休後的財務規劃。在日本，類似中島義久，接到房地產狂飆最後一棒的人，不在少數。

長期研究人口與房價，台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文認為，台灣的人口因素，長期來說，對房地產市場是不利的，現在因為低利率與量化寬鬆看似很熱，但房地產不可能只漲不跌，「人口凋零對房地產的影響，就像是溫水煮青蛙。」

現在是30到40歲左右年輕人的離巢運動，暫時緩解了總人口減少對房地產負面的影響。

正在林口與三重一帶，專門瞄準小資族，蓋起「小坪數」建案的建商主管邱宗博說，現在建商主推小坪數的建案，鎖定的客群，是想要離巢的年輕人，「他們不一定想跟爸媽同住，爸媽也不一定想跟他們住，」因此目前房市的基本盤，是離巢族與長輩換屋族。

這也反映在總戶數的增減上。內政部10月公布的統計，六都中，除了台北市以外，其他五都的家戶數還持續成長中。但值得注意的是，台北市的家戶數是30年來首度衰退。

離巢族總會買完房子，接下來開始繼承父母的房子，人口因素對房地產的負面影響，很可能會慢慢浮現。

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華分析，台灣現在的房地產市場，是由40到70歲的多子化世代主導。

他觀察，多子化世代會幫小孩子買房，或者自己投資，但等到10年或15年後，小孩們買完房，自己也老了，「不會再積極買房，銀行也不敢再貸款給他們，少子化對房地產的影響就會加大。」

全民炒房運動蔓延全台，但堅信房地產只漲不跌的神話，是否會在台灣破滅，很快會有答案。

日本房地產在1990年飆升至高峰後，泡沫破滅。20年後，全國城市地價指數已下滑六成三，六大城市跌幅更高達七成六。

雖然近幾年都會區緩步回溫，但早已回不去當初。暴跌是瘋狂熱錢炒作的副作用。正深陷破產風暴的中國恆大地產，兩年前，針對日本房地產泡沫進行的研究，如今讀來格外諷刺。

報告指出，在1980到1989年間，日本全國銀行的貸款餘額，不動產佔比從5.8%，上升到11.5%，「日本的企業或法人，大量透過土地向金融機構融資，而取得大量資金的企業，又將資金投入股票與房地產市場，把泡沫堆得愈來愈高。」

泡沫的破滅，始於日本央行在1989年，連續5次調高利率。緊接著，大藏省（財政部）開始對房地產融資進行總量管制，導致房地產的資金斷鏈。

20年間，房地產泡沫外溢至實體經濟，讓日本經濟進入失落的20年。在資產大幅縮水下，民眾花錢變得謹慎，因此民間消費萎縮。銀行也因為壞帳過多，放款變得謹慎。緊接著大量企業倒閉或裁員，失業率上升一倍，從1990年的2.1%，上升至1998年的4.3%。

[周刊王CTWANT] 以鋼價為首的原料價格大漲，加上缺工問題，使建商每坪造價成本大漲，對此行庫主管坦言，一年來，建商每坪的造價已經大漲，最多已看到五成以上的漲幅，影響所及，現在中大型建商集團都已採取「先建後售」，或是「邊建邊售」，以免「售價追不上造價」，這也將使不論商辦或是住宅，未來的價格要下跌恐怕很難。

尤其是民眾對通膨的預期再發揮助燃效果，行庫主管認為，即使建商把每坪造價上揚的幅度反映在房價上：「還是賣得出去」。

行庫主管表示，現在幾乎全體建商提出的土建融案，每坪造價都大增，過去每坪在11～12萬元，但現在則至少跳到每坪14～16萬元，甚至已有看到每坪18、19萬元的案子，等於比起一年前的造價，至少超過四成至五成。

至於是否因此墊高銀行承作土建融案的風險，行庫主管則分析，儘管建商造價成本抬高，但由於目前大部分建商的銷量在「剛性需求」的支撐下都相當不錯，因此可平抑造價上揚所帶來的風險。

行庫主管進而指出，目前國內的中大型建商口袋都很深，因此較不會依賴「預售款」來支撐營運金流，也因此採取的對策都是「先建後售」，或是「邊建邊售」，才能即時的把原料、人工造成的成本增加反映在售價，對於這類土建融案，行庫認為風險相對較低。

總而言之資金寬鬆行情，通貨膨脹已悄悄來臨！什麼都貴，薪水沒增加，物價上漲，我想利率調升不會太久了，否則很難抑制房價上漲，那就眼睜睜看著停滯型通貨膨脹的到來，屆時經濟衰退，生活艱辛可想而知！