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| 2022/06/27 17:01:22瀏覽8052｜回應6｜推薦99 | |
 [次苦是維修] 一棟出租公寓包括了建築物本身和裏裏外外的設備。要保持公寓的正常運作，必須做兩件事，而且是每日必做的功課。第一是維護，第二是修理。
{維護} 維護多應用在固定的資產和設備上，大到建築物本身的保養，如屋頂的防水處理和內外的油漆粉刷；小到車庫自動柵門的保養和空調冷媒濾網的更新；以至於垃圾的移除、庭院的整理、公共照明的保持、單位遷出的清潔復原等等。這些項目林林總總，需要經常性的關注及執行，屬於比較可以預測的投資，不可為了一時投機而忽略。如果沒有照表操課、持之以恆的話，長期以往就會釀成重大災害和損失，他從這裏得到很多慘痛的教訓。 美國的公寓大部分是木構建築，所以定期維護如防水 (包括防黴)、防蛀 (白蟻)、防蟲害 (螞蟻、跳蚤) 等項目缺一不可。否則，房屋結構一旦受損，將會危及住户的身家性命和健康，不可不慎。
『屋漏偏逢連夜雨』 就拿屋頂來說，在長期受到南加熾熱陽光的嚴苛曝曬後，覆蓋膠片表面的顆粒會與時剝落，膠層易受沖刷變得愈薄，因此造成部分屋頂失去水平而無法排除積水，開始逢雨必淹。長期滯留的積水開始滲透下面的天花板夾層而漏進二樓的屋內，釀成水災，破壞家具陳設。如不及時修復以阻斷水路，它將繼續往下亂竄而侵害一樓，產生第二次傷害。 這種平屋頂 (Flat Roof) 的原廠保固一般是25年，但在南加州艷陽的考驗下，通常只能撐十年左右。他買下這棟公寓時只有三年新，前面五年安然無事，但到了第六年起就開始出狀況。首先從屋沿開始漏水到二樓的天花板，形成水痕 (Water Stains)。他檢查後發現膠片的邊緣出現鬆動的情况，所以自己去店裏買些屋頂黏著劑 (Roof Cement) ，然後頂著大太陽將屋沿的膠片全部塗抹固定好。即使是如此簡單的動作，要冒著酷日趴在屋頂上二、三小時完成六千平方呎的防水處理，大概防水未完人就先脫水了。這是每年冬天雨季來臨前必作的基本功課。 雖然邊緣固定了，但接下來，屋頂繼續老化遭水沖刷，下雨就開始積在低窪地區。先是局部積水，多數局部集中後便成一大片。每回遇雨他就要上屋頂去掃除積水，以免發生更嚴重的災情。雨下得越大，他的掃帚動得越快，心也就越沈，深怕除水趕不上積水。久而久之，臉上流淌的不知是雨水、汗水、還是涙水。
有好幾次，他雇工將積水處貼上新的膠皮覆蓋，但卻是治標不治本，只防小雨不能防大雨。水是無情的，有一回真的衝破了防線，破頂而入，致使經理居住的10號單位內餐廳和浴室的天花板崩陷，地板到處都泛濫成災，接著水還有往下滲透到樓下的趨勢。
幸好經理和太太是自己人，沒有抱怨。他們先以許多盆桶接水，再用許多大毛巾鋪在地上吸水；然後拿了一根掃把也到屋頂和他聯手，一前一後地接力掃水，直到大雨稍歇方止。這次的災情牽涉到上下二個單位，十分慘重。復原的工作除了天花板的灰板需要重釘重漆，地板需要重換之外，最怕的就是受潮長霉。美國的房東如果任其惡化而被法庭證實有損健康的話，賠償金額動輒超過百萬美元，有先例為鑑 (在2021年佛羅里達州的一個陪審團史無前例地將一個公寓房東判賠四千八百萬美元給了一名在他「有毒」黴菌公寓中居住了一年半的房客，見https://www.tysonmendes.com/florida-jury-awards-50-million-in-habitability-mold-case)。所以他還去買了兩個個工業型的大風扇，日以繼夜地吹乾受潮的天花板和地板，以防後患。最近頭痛的是樓下9號有很多箱私人文件都淋濕了，如不曬乾或吹乾勢必長霉，損失將無法估計。雖然房客很諒解而不深究，但他心裏覺得很過意不去。
也許讀者諸君要問，為什麼不找保險公司理賠呢？這個他也試過。但是保險公司先問屋頂的年紀，認定這是由於屋頂的老化所造成的漏水，屬於保户自己應負的責任，而非遭到大自然的災害，因此不在保險範圍之內。總之，他們收保費時動作很快，要申賠時就一毛不拔，總是找到理由否決，包你索償無門就是，因此他放棄了與保險公司交涉這一條路。可是問題還是得解決，他找了屋頂公司來估價。因為當初新蓋的時候屋頂的斜度沒有作好，重做屋頂時要連斜度與防水一起做，所以很貴。做一個新屋頂的費用大概要花掉一年整棟公寓的租金，真的嚇人，可是又不能不做，讓他陷入天人交戰。苦思無策，終於決定吞下一部分的苦果。他找了一家比較「古意」的承包商只做已經漏水的部分，大概佔所有面積的1/4，先暫時止漏，等以後存夠了錢再全面更新，乃不得已而為之的妥協。 等到施工時，又發現政府剛通新規定，要求新的平屋頂父須有隔熱散熟 (Cool Roof) 的功能，以節約能源。用了下圖這種白色可反射日光的新式複合膠皮，則可符合這個要求。當然，因此而增加的費用對他又是一個不小的打擊。
除了屋頂外，公寓外部和内庭，每隔十年左右就要重新油漆粉刷一次，補強裂缝與剝落。除了預防雨水遪透，也帶來焕然一新的美觀。 由於材料和工資逐年高漲，這筆開銷也成了他經管上的可觀支出，需要從長規劃。另一方面，當租户搬走時，單位内部的牆壁往往得重新粉刷，而天花板部位通常不容易變髒，可以不漆。當然油漆之後仍須雇人清潔恢復原狀，才能租得出去。
『工地裏的韓劇』
在洛杉磯的油漆界，韓裔的勢力很龐大。從洛杉磯的韓國城基地，往東擴充到聖博那蒂諾縣 (San Bernardino County) 縣；往西做到聖塔蒙妮卡；往北概括了聖費南多谷 (San Fernando Valley)；往南一直延伸至橘縣 （Orange County) 的大部分地區，可以說是涵蓋了整個大洛杉磯地區。他們的勢力為何如此龐大，以至於打敗了白人、老墨以及其他族裔的油漆承包商？首先是刻苦耐勞，使命必達。其次是壓低報價，積少成多。 最厲害的是團結對外，忠於雇主，不會自立門戶。由於油漆工人的技術入門檻很低，不需要很流利的英文，所以吸引了很多第一代移民。其中英文學得比較好的就出來招兵買馬，大部分並沒有辦公室，只在家裏設了幾隻電話，在公寓雜誌上刊登廣告，就承接起油漆工程來。大多由先生出門四處估價，太太在家聽電話接單。 韓裔油漆公司對洛杉磯公寓界最大的貢獻是將公寓油漆工作的基本規格和價格標準化，然後再根據公寓的特性和額外的工作加上個别費用。譬如說，基本價格如一房一浴要100 美元，二房一浴125美元，二房二浴150美元等以此類推；額外工作如天花板再加50美元，櫥櫃每個20美元等等。此等入門價格在1990年代時的確是便宜得不可思議，讓韓國人打遍南加無敵手，但實際上等到加上所有額外的項目費用後就不見得便宜了。至於戶外部分的油漆價通常得實際估計才能決定，不過還是很低，他記得那時一棟12個單位的公寓外部油漆起來不會超過三千美元，還不到其他白人、拉丁裔包商估價的一半。由於價格低廉，品質 (公寓的品質) OK，韓裔油漆服務迅速地火紅起來，稱霸公寓市場多年，直至多年後才稍被西裔趕上。後來在油漆市場外，韓裔又增加了清潔的項目，構成了一條龍的公寓遷出復原服務。他們也將清潔收費標準化 (如一房一浴要價80美元 等)，所以對公寓房東的預算控制和品管很有幫助，減少了煩惱和風險，使得公寓的轉租率和速度都大大地提高，人人稱便；這個行業也養活了無數韓裔移民的家庭。
不過可議的是，這些韓裔老闆其實都很黑心，拿到工程款通常都先抽掉35％，剩下再給工人，而且工人要自備油漆、工具及材料，因此實質所賺無幾。但是他們卻甘心受壓榨，忠心耿耿，不會背叛公司，也不肯私底下接單。他猜想可能是因為第一代移民的語言能力不足，有了麻煩糾紛，全得仰仗老闆出面解決，只好作牛作馬，靠多接單來補足犧牲的利潤。有時為了趕工，很多老韓全家總動員，連老婆、小孩都派上用場應急。這個「一個願打，一個願挨」的血汗行業，看得他十分不忍，卻是無能為力。。 眾所皆知，韓國男人都有大男人性格，只要酒氣一沾上身，便是不可一世的霸王。韓國女人則是勤儉持家，除了打理家務以外，還要充當先生助手，裏外交迫，毫無怨言。他有這麼一個韓國油漆師傅，手藝很好，缺點是每次開工，必先小酌一下，屢勸不改。他的老婆和他一起上工，手腳非常俐落，一手刷子，一手抹布；每次刷完，馬上擦拭修整漆痕，所以一旦漆完，全部乾乾淨淨的，不需要再次的補漆，更節省了很多時間，非常有職業水準，教他贊歎不已。從來沒有看過任何男性油漆工是這麼幹活的，想必是從做家事得到的靈感。他偶而在這個人在福中不知福的男人面前誇他老婆幾句，聽到的居然是很不屑的回答： 「哼！比我差遠了！還不都是我教出來的。」 這個他看不起的老婆，每天陪他上工，聽說下工了還要單獨忙所有的家事，丈夫是一點都不幫的。每天上工到了午餐時刻，老婆必備豐盛的酒菜伺候。常常看到這位仁兄端坐在路旁大樹蔭下休息進餐，老婆在旁小心翼翼地端菜奉酒，這一幕令他想起了韓劇中的朝鮮昏君出征在外，后嬪伺膳的模樣，差點忍俊不住。 可是火山總有爆發的時候，也剛好讓他遇上了。某天午休時間，先生察覺到老婆居然忘了帶酒，當場大發雷霆，對著她發飊。老婆居然還勇敢地一把鼻涕，一包眼淚地向其辯解，不啻火上加油。他聽到咆哮聲連忙趕抵現場，只見昏君怒不可遏地從地上拾起一把刮刀，向太太的擲了過去。好險！幸好她早有準備，將頭一偏，刮刀廻旋而過，未中要害。接著她拔腿狂奔，先生也満街追逐；最後她跑進自家的廂形車內，將自己反鎖在裏面，讓這位家暴的男主角不得其門而入，失去理性地在車外大拍大吼，車裏則哭聲震天。 面對這團亂局，他當下打電話要求老闆前來處置，而且要求對方冷靜下來，否則要馬上報警。這位殿下聽到 “Police” 就軟了 (也許尚無身分吧)，酒蟲也跑光了，乖乖地等他老闆來。老闆來後一直向他賠不是，但他不想繼續冒險，萬一出了人命，可不是鬧著玩的。他他不能容忍走了味的韓劇在他的公寓裏上，要求立刻換人。想想連我們的西楚霸王都有別姬的溫柔時光，為什麼這個韓國的大男人不能有一絲絲的感念糟糠髪妻為其所作的貢獻呢？
走念至此，不禁想起他在念研究所時賣一部老爺車給一個韓國同學的往事。那位先生博士班念了六年還沒畢業，窮留學生但喜歡玩美國製大車，家擁三部尚未滿足，仍然繼續收集為樂。太太辛苦持家，兼了兩班䕶士工作又養了兩個小孩。在他畢業離校時，聽說這人修業超過年限被學校勒退。他的老婆苦守寒窯多年，還是等不到丈夫的出頭天，終於崩潰。有一天上班途中，她從人間蒸發了。先生抱着兩個襁褓中的小孩，四處瘋狂地尋找，好像也沒有什麼下落。他怎麼去面對從韓國趕來的岳父岳母呢？人家當年出國留學時，可是把寶貝女兒交給你好好照顧的呀！悔之晚矣。所以他常以此「告誡」自己的老婆說：台灣人的老婆是很幸福的。 雖說一顆老鼠屎壞了一鍋粥，但在這些韓國團隊中，很多還是具有職業道德和家庭價值的例子。有一位 Mr. Roh (盧先生) 就因此而變成了他長期的好伙伴。盧先生英文不好，動作不是很快，又是個老煙槍，一天至少抽一包；加上瘦骨嶙峋，一付弱不禁風的樣子，乍看之下很難委以重任；可是他有一顆誠實善良的心，而且答應的事一定作完，不管要花多少時間。在他面前，盧先生從不抱怨老闆的剝削，總是默默地承受，作好分內的事。所以他常常多給小費，但是盧先生卻說這會破壞他老闆的規矩而不肯接受。 有一回在趕工時，盧先生一不小心把一片很不好推的衣櫥鏡門給拉裂了。但他並沒有找藉口推給別人，反而馬上問他換新的價錢要賠償他。他認為鏡門本身已經年老失修早該更換，所以工資照付，並没有扣錢。這下子盧先生生氣了，立刻開票給他，說是兩者一碼歸一碼，打破的就該賠。他心想，老兄弟，你賠了我，等於今天你就白作了。但是為了不惹這位「漆亦有道」的有原則人士生氣，他收下了對方的支票，掉頭走後就給撕了。自此這位剛正不阿的今之古人贏得了他的信任，以後一直都是他的「指定」油漆師傅。盧先生也很高興，因為其他客戶都嫌棄他瘦小動作不夠快而不堪重任，加上天生一付牛脾氣，紛紛避之唯恐不及。今天千里弱馬終於遇到伯樂，一個願打，一個願挨，堪稱一拍即合，盧先生遂成為他維護公寓的一個功臣兼忠臣。每次一有單位空出，盧先生會馬上去他那邊拿鑰匙自己開門上工，完工後又鎖上交回，他也不必監工，省卻多少麻煩和時間。 油漆外牆，高處不勝寒，最令人擔心的是安全問題。寧可貴些，也要找保有責任險及工傷保險的公司承作，更要避免找個體户。
牆壁的油漆，可以用滾筒，也可以用噴槍。前者較有質感，後者均匀省事，各有千秋。
這些韓國夫妻檔每天拚經濟，由於遭到壓榨，每件工作只得蠅頭小利；然而聚沙成塔，以量取勝，而且肥水不落外人田，整天下來也是收入驚人。他們多很重視子女教育，把攢下的錢都投資在這方面，一擲千金而不改色。一個週末一對老韓夫婦承漆公寓的外牆和內庭，動員了全家，包括兩個兒子和媳婦、女友，一個女兒和女婿等都捲起袖子來幫忙，個個一表人才，談吐文雅；大夥通力合作，談笑用兵，好不熱鬧。先生看到他來，連忙為他介紹家庭成員。這才發現自己有眼不識泰山。原來他們第二代每人都畢業自長春藤名校，都是專業人士，平日在大公司上班，週末只要老爸老媽有事登高一呼，他們就犧牲休息時間前來共襄盛舉。純粹是義務性質，回報父母恩情，所以甘之如飴，其樂融融，看得出來家教的成功。他開玩笑的虧韓老爹說，你像朝鮮王一樣，替你作工不用給錢的。這時只見對方額頭冒出三條線，一臉嚴肅地小聲地反駁他說，老闆您有所不知，我這是在幫他們存錢，將來打算每家一棟房子買給他們。哇，聽得他雞皮疙瘩都起來了。我的老天，這對阿爸、哦媽 (韓文口語爸爸媽媽) 真的把卑微工作產生的槓桿作用發揮到極致，投資報酬率高到令人無法置信。既供生養，又投教育；成家之後，還管房地⋯沒有上限的父母愛，他真的服了。
另外一對老韓清潔夫婦也是如此，先生祖籍山東，不良於行；太太來自北韓，倒是身手矯健。都會說中文，都愛看三國演義。含苦茹辛地拉拔兩子長大，一旦談到他們．總把驕傲寫在臉上。長子在英代爾當工程師，次子在 PayPal 任財務副總裁；兩人都叫兩老不要再辛苦了，讓他們來養他們，可是他們仍舊勤奮工作。問他們為什麼還這麼拼？他們只回答說要存錢，令人不解。直到有一天他向公司下單時才知道這對夫婦不做了，因為他們存夠了錢，也做不動了已經照著他們自己的規劃，回到山東的故鄉退休去了。他另外還有一個日本第一代的園丁約翰 (John) 也是如此，辛勤一輩子，功成不居，盡了人生的義務，也不願拖累孩子，自己按部就班地走向最後終點，這就是亞洲的文化嗎？ 『修樹與砍樹』
樹可以形成綠蔭， 美化環境。但是樹也會帶來麻煩。樹如長得太高太靠近房屋，枝幹可能侵犯到建築本身，遮蔽了光線，還會砸壞屋頂危及人身安全。樹根長得太大太粗，會滲入、破壞下水道，阻斷了排水系統，導致汙水倒流回屋而泛濫成災，令房客倒霉而向他求償。樹根還常常會拱起混凝土，造成車道、人行道、車庫甚至地基的損害破裂，必須在早期發現時斷然處置，否則夜長夢多，終將釀成大禍。因此修剪樹枝與砍樹除根成了他維護公寓工作中重要的一環，定期檢查，採取行動，不敢懈怠。這些都得花錢，才能消災避禍。
『防蛀防蟲』 他自掌管公寓的經營以後，因為己身體驗，對於防蛀及防蟲特別重視，他和蟲害防治公司 (Pest Control Company) 簽約，每月在公寓內外噴灑殺蟲劑防治螞蟻和跳蚤，並且每年檢查白蟻一次，如有發現蛛絲馬跡，立即展開防治行動。幸好他買這棟公寓時只有三年新，目前尚無大礙。聽公司說萬一嚴重時必須覆蓋密閉整棟建築，再以毒氣薰殺白蟻，需費時三天三夜，而且房東還得負擔所有12戶房客三天的旅館安置費用，那可是一筆嚇人的開支！他連想都不敢想。
『飛蛾奇譚』 某年九月，公寓二樓的4號迎來了一個新的單身房客，職業是護士，是個非常嚴肅的人，信用良好，與她簽了一年約。本來盤算好她應會準時付租，整年下來應可無後顧之憂。但是他錯了，在她搬入第二個月就出了狀況。 公寓經理來電告3號房客抱怨她的單位內出現了會飛的怪物，而且越來越多，亟需處理。他約了時間前往檢視，才進門就給震懾住了。天啊，牆壁、天花板、燈罩、櫉櫃、冰箱上面，眼光所及之處，都停滿飛蛾，爬來爬去，還不時的鼓動翅膀，飛上飛下，鑽進鑽出，蔚為壯觀，且很嚇人，聽她說晚上飛蛾更是繞著燈飛，久久不散，害她晚上都不敢開燈。這看起來像是傳說中的 Pantry Month (食品儲藏室的飛蛾)，但是它是怎麼來的呢？他經營公寓多年，也從未和這害蟲打過照面。每戶 (包括4號) 的紗窗都保養得宜，大家都關得緊緊的，它到底自何處鑽進來？這個單位在二樓，位於最角落，左鄰右舍和樓下都沒人抱怨呀。一個月前他雇工油漆清潔，整理得裏外妥善才交屋給這位房客的，那時她也一同檢查，滿意狀況後才簽名放行的啊。問她到底怎麼回事，她只說這害蟲在她搬進後逐漸出現的，她也莫宰羊，一付無辜的樣子。
他雖然滿腹疑問，但還是二話不說，次日立即找了蟲害防治公司前來處理和噴藥。他稍微研究了一下飛蛾的生態，發現飛蛾在成蟲的階段是專門交配產卵的，它並不進食。其源頭在幼蟲 (Larvae) 階段，只有幼蟲才食用穀物而成長。而且成蟲下蛋地點必選穀物乾糧，一旦孵化後才有東西吃。幼蟲可以咀嚼塑膠袋和薄紙板，即使密封的穀物盒子也難不倒它。當那麼軍容壯盛飛蛾大隊已出現在眼前時，它們已經在某個源頭安寨產卵，而這個地方必定也有孵化的幼蟲、蛹，成為不斷破蛹而出的飛蛾來源。公司派來的技術員也同意他的觀點：想要一勞永逸的根治，首先要找到污染源，然後要清除所有的成蟲、卵、幼蟲和蛹，扔掉一切被汙染的物品，完好無損的穀物可放入冷凍冰箱裏10小時以上就可殺死任何階段的蛾，最後再噴灑安全性高的殺蟲劑幾小時後就大功告成，可以恢復原狀。 飛蛾的生命循環史
技術員得到了他的授權，照著計劃進行。只見他直奔食品儲藏櫃而去，在裏邊尋尋覓覓。費了一番功夫，總算找到一個一角有破口的穀物盒，破口中可見到長得像蛆的幼蟲爬滿了大小穀粒，蠕蠕而動。羽化的飛蛾也進進出出，好不忙碌。這不就是禍根嗎？太好了！如此則根治有望，他不禁大呼天無絕人之路。這個盒子和它被蟲咬破的缺口足以證明「禍起公寓之外」，是房客從市場買回來或者隨她搬進這個單位的，並不是本公寓原有的。他連忙拍照存證，並立即以透明的塑膠袋封起，當場拿給房客和經理過目，建立人證與物證的公信力。同時取了一些成蟲和幼蟲放進一隻玻璃瓶内封緊作為標本，以備不時之需。即使如此鐵證如山，這位房客仍是死鴨仔硬嘴巴，不肯認錯，只是唯唯諾諾地承認那包穀物是她所有。
接下來技術員在食品和其他儲藏櫃、台面上、桌上、地毯和地板上放置了許多含有雌性賀爾蒙 (Pheromones，下圖中的藍色地帶) 和強力黏膠的陷阱 (Traps)，隔夜後許多雄性的飛蛾被發現受吸引來陷於困境而不能自拔。以此法除掉雄性可中斷蛾群的繁殖生產力。
次日清晨，技術員開始清除其地可能受污染的榖物、乾糧、香料和衣物 (有時候蛹附著在衣服上)。將它們置放在一個密閉的大鐵箱中，載到焚化場銷毁。
再把完好無損的乾貨放入冷凍冰箱裏10小時以上讓任何階段的蛾無法存活。
最後噴灑所有櫃子殘存的飛蛾，還有地毯也是藏蛹之所在，逃不掉被殲滅的命運。
縫隙部分也不能放過。
如此縝密、治標又治本的防治過程，耗時兩天完成，他甚為滿意。而且房客全程在場，也不容她忽視房東的盡心盡力。他向她明確的表示，即使過不在房東，但是他珍惜好房客，所以防治清除的費用由他全部負擔，希望她體諒並合作維護公寓無蟲的環境。她還是不置可否，並未言謝。 那年十一月底一個月黑風高的夜晚，經理急電告知他4號房客正在偷偷地搬家。他趕到一看，她租了一輛U-Hall，請了三個男性友人正在幫她搬家具。他們一趟又一趟的快速去回，似乎新地方距此不遠。他也不去阻止他們，一怕夜深人靜，吵到鄰居；二怕自己人單影隻，寡不敵眾；三怕打草驚蛇，失去線索。因此只是不動聲色地尾隨他們到了一間公寓卸貨。真近，才隔兩條街而已。他記下了地址，然後默默地離去。 第二天，房客將鑰匙和車庫遙控器交還給經理，說她長期受到飛蛾騷擾，心裏有陰影而住不下去，必須離開這棟公寓。經理提醒她簽了一年租約，才搬進來三個月，必須為剩下的租期負責，請她向房東溝通或留下聯絡住址電話，也許可以商量出一個解決問題的辦法，但她斷然拒絕之後便揚長而去。 他收回4號單位，先照相存證，再重新整理後招租。然而彼時正逢年終節日，想搬家的人很少，只有一兩人有興趣看，看了也不合意。但是他將整個過程作好記錄以供他日呈堂之用。根據加州法律，萬一房客違約提前搬出，要負責租金直到房東找到新的房客為止。房東不可以故意空在那裏等到租約到期後坐收所有剩餘租期的租金。也就是説他必須勤勉的 (diligently) 招徠新的房客，所以保存記錄很重要。終於在一波三折的漫長三個月等待後，他以同樣的租金找到新的租戶進住。這段期間，他從未再發現過一隻飛蛾。但是事情尚未落幕。 在新房客遷入一個月後，他請這位房客、經理及鄰近的三位鄰居簽署一張證詞，做出飛蛾的不存在證明；也請防治公司開具最後的檢驗報告證明飛蛾、幼蟲、卵和蛹均已不存在。他也檢具所有的防治的單據和記錄、重新整理的費用收據和出租過程記錄。這是他第一次上法庭捍衛房東的權益，所以非常慎重。等所有證物和書面記錄都到齊後，一切就緒，他向簡易法庭遞狀提出訴訟，要求前房客賠償房東因違約所造成的損失。立案後，出庭通知由他請經理送去前房客的新家給她本人簽收。
在冗長枯燥的等待後終於輪到他們的案件，由原告先提出辯詞。他把準備好的大字報看板竪立在桌上，工整醒目的筆跡和條理分明的列表讓人刮目相看，似乎是所有案件的當事人中最認真的，連法官累得快閉上的眼睛也為之一亮。 『柵門失靈』 如果自動操作系統失靈的話，可以暫時以手工操作，等待廠商來修理。但是在等待期間，不可能整天有專人在那邊開關柵門，伺候每一部車子進出。所以一旦壞了待修，只好讓洞戶大開，以便住户自由出入，連帶著公寓也就失去安全感，不能阻止閒人進入。週一到週五，人人上班去，停車場常唱空城計；週末時大家休兵，車子也都駐留在停車場內。好巧不巧，偏偏操作系統常常在星期五罷工，這時挑戰就來了。
某一個星期五的下午，公寓的經理電告停車場的柵門不停地開合，最後停坐在軌道中段不動，而且操作系統盒子傳出了一陣燒焦的氣味。他請經理緊急手動將柵門全開，以免妨礙租戶車子的進出，然後切斷電源，停機待修。等到技師上門檢查後發現是操作系統的 IC 板壞了，但公司沒有存貨，必須由美東空運過來，估計下星期一才會到，他們一接到就會馬上前來更換。他身為公寓的大家長，比房客還著急，心想沒有了安全門，這三個晚上豈不失去了安全感，公寓裏會不會人心惶惶呢？週末時人都待在家裏，車子也就駐留在停車場內。 為了降低風險，他決定在各家門上貼上告示，說明狀況，請大家提高警覺，並請守望相助，防範宵小。他本人和經理也輪班加強巡邏直到星期天午夜左右，看看一切平安，停車場裏也無異樣，還和經理互道辛苦，慶幸著安然度過，想不到隔了一夜就出事了。
星期一早上柵門已修復了，但是住在1號的台灣人蘇珊小姐向經理報告説她到停車場準備開車上班時，發現她放在乘客座的移動型 CD player 被偷了。他和經理都覺得不可思議，這三天來他們都看著1號的車子停在她的位置上好好的呀，車窗也是緊閉著，不像有人動過手腳。難道事情那麼湊巧，剛好發生在他離開之後？那表示有人一直在等，等到他走了才下手。 他約了她到現場一看更儍眼，車窗居然沒有被打破，竊賊的手法乾淨利落，拿了東西，一點痕跡也沒留下。他問她有沒有鎖門，她回有，因為她這三天都生病在家，沒有下來開車。她還有一位弟弟同住，常常在停車場抽煙，一付畏畏縮縮很怕她姊姊的樣子。所以他就問，那你弟弟呢？他有沒有下來開過車門呢？我能不能當面問他呢？她說不用了，我弟弟不開車的，我剛問過他了，他沒有開過。接著她拿出一張失物的發票給他看，說這是她新買的，要求六百美元的賠償。她更認定由於房東的疏忽，沒有及時修理好柵門，造成房客財產的損失。 她的說辭顯然是有備而來，乍聽之下好像鋪陳流利，但是其中情節不合常理，漏洞百出，時間點也太過巧合。尤其她說話時眼光閃爍，十分可疑，必須從長計議。他說妳這是屬於私人財物，租約上已經載明房東不負責私人財產遭竊的損失，妳必須向妳車子的保險公司求償。我方已經善盡義務，盡快修好柵門，而且也提供了適時的警告。另外除非妳報警留有正式記錄，否則無法證明失物本來就在車上，請妳諒解。但她仍堅持己見，不肯去報警，雙方沒有交集，不歡而散。 他回來後就教於他的產物保險公司。公司的法律代表認為對方沒有立場求償，第一，房客必須為自己財物買保險；第二，加州法律規定除了暖氣及熱水必須在24 小時內立刻修理 (Emergency Repair) 完成之外，對其他事物房東有30天的修理期限；第三，對方不敢報警，必定是心虛，她可能企圖從房東和車子的保險雙方索賠，獲得雙重償金。法律代表私底下還跟他透露了一個陰謀論的猜測，這個求償案可能是設計出來的，不然房客為何不敢報警？而且，為何車窗沒被打破？令人有很多想像的空間。他聽了之後心裏就比較篤定，另一方面又覺得人心難測，到處都有陷阱，不禁打了個冷顫。 他在敗訴後和上次幫他出庭贏得上訴的律師通了電話。律師說這又是一個恐龍法官，沒有法學素養，也沒有常識。公寓本來就沒有警衞，房東為什麼要雇？法條已說除了暖氣熱水其他修理並非緊急，為何必須立刻修復？真是法官造法，豈有此理！律師鼓勵他上訴，一定可以贏。他正在考慮之間，保險公司的律師代表正好打電話來關心結果。一聽對方勝訴， 立即建議不要再耗費時間下去，由他們接手理賠，因為如果他們接手上訴，花費勢必遠高於賠償金額，純粹是成本考量。他原本也想繼續伸張正義，但是保險公司已經打退堂鼓，找自己的律師的話不論輸贏還是要賠上血本精力， 就交給保險公司吧！一場官司就此結束，但被自家的台客誣告的滋味令他受傷很重，久久不能平復。 {修理} 如前所述，加州法律規定，除非是緊急狀態，通常房東在房客提出修理之要求後有30天的期限來排除故障。某些設備如暧氣和熱水爐等設備則是不能有故障，必須視為緊急維修 (Emergency Repair) ，房東必須及時處理，通常限於24小時以内完成。否則房客可以中止租約或者逕行修理後將費用從租金中扣除。他這個房東原則上會在24小時内完成所有修理的要求，但除了週末以外。
『滴水穿鐵』
銹水穿過天花板，先被包在油漆膜中形成了一個個的大水泡。然後膨脹到破裂，將水釋出傾盆而下。
重建天花板工作非常繁複費時，通常需要數日。
『水管和排水管』 鑄鐵管會生銹，阻塞内部而最终破裂。
『馬桶趣談』 馬桶堵塞是常常發生的問題。大多數的單位都有兩個馬桶，如果一個堵起來了，在待修時還有另一個可用。但是在一個風雨交加的星期六晚上十點半，9號單位的男女朋友剛剛發生口角，偏偏這時女的馬桶堵住了，她急著要上廁所卻不肯用男友的，於是打電話給他，要求馬上修理。他問她，時辰已晚，貴單位不是有兩間廁所嗎？妳可以用另外一個好的。她很不客氣地說，她決不用另外一個。他不理她，她就任性地連環扣，扣得他受不了。只好吵醒了經理，拜託他帶著橡皮塞棒 (Plunger)前往處理。第二天他去公寓遇到她，拜託下次自己解決爭端，不然就等到星期一。她居然一派輕鬆的回答，沒有下次了，我們已經握手言和了，真是教他啼笑皆非。 有時馬桶嚴重堵塞，他就要雇人把整個馬桶移除，把阻塞物挖出，再重新裝回去。他所親見的阻塞物五花八門，許多不可思議的物品都有。包括化粧品瓶罐、衛生棉、.紙巾、盆栽葉根、頭髮、穀粒、通心粉、水果皮、塑膠袋、紙袋等等，族繁不及備載。有幾次還找到項鍊、戒指或手錶。這些房客，到底是把馬桶當成了垃圾桶，還是珠寶盒？
『家暴知多少』 經營公寓多年，讓他得以接觸美國社會的基層，瞭解真正的民間疾苦，也接觸太多黑暗的一面，家庭暴力就是其中之一。在公寓剛剛起步的階段，很多前輩警告他，「租給男女朋友，租期不會長久」。他開始不信邪，按照常理如果看到一對情侶或是未婚夫妻甜甜蜜蜜地來租，應該祝福房客修成正果，替他們高興，希望他們住得長長久久才是啊。
果然不聽老人言，吃虧在眼前。美國人太沒有耐心，愛情速食多過愛情長跑，這些人恩愛一時，激情過後多以分手作收。大概是相愛很容易，初步印象是美好的，愛情升溫後就想日夜黏在一起，向他租房築成愛巢。結果朝夕相處後原形畢露，再也不想掩飾缺點，才發現一切沒有想像中的美好，相處之道變得很難，漸行漸遠，志不同道不合，分道揚鑣是自然的選擇。他們待不下去，房東又得另找高明，所以他也算是一個受災戶。每次遇過這種事情，他的心情也有些失落，想想如果公寓中所有的有情人終成眷屬，然後長久的住下去，對於他這個房東該多美好啊！
（家暴一）
他記憶中有三對男女朋友留下的印象特別深刻。第一對是西裔，男方名叫荷西很愛運動，是跆拳道黑帶高手；女的叫瑪麗亞，很愛講話，成天吱吱喳喳個不停。剛搬來時兩人卿卿我我的，親密得不得了。最令他尴尬的是，他們在家不喜歡穿衣服，每次有事敲他們的門，總是聽到荷西大喊："Maria, are you dressed?" 等了一回門才打開。
但是蜜月期没有維持多長，日久之後，齟齬漸生，不再以禮互待。有一天經理出外不在家，他接到瑪麗亞的急電，聲音壓得很低。
「房東先生，快來救我。荷西要打我。你不來的話，他一定會打破我的頭，救⋯他來了！」話未説完，只聽到話筒裏傳來陣陣的敲門聲：
「咚咚咚咚！開門開門，出來我就饒了妳！」這不是荷西的咆哮聲嗎？
「才不要！滾開吧，你這個只會欺負女人的懦夫！」瑪麗亞也不甘示弱地回嗆。
「好，看我怎麼收拾妳！」接著一連串的撞擊聲傳來，來自荷西有力的正前攻擊，拳拳打在脆弱的三夾板門上。OMG，那是我的物業啊，他心想。
再來聽到一聲轟然巨響，門破了。接著一陣鬼哭神嚎傳來。
他火速撥了911電話，警察十分鐘後趕到現場破門而入。他也到了，只看到滿室一片狼籍，碎片散落，有如殺戮戰場。瑪麗亞鼻青臉腫，披頭散髮地坐在地上。荷西被警方上了銬背對牆，像是洩了氣的皮球，再也神氣不起來。那扇房門中央破了一個大洞，斜斜歪歪的懸在那邊，成了家暴的物證。他心疼的不是又要花錢修理，反正有保證可以抵扣；他不解的是，為什麼佳偶會變成怨偶，有誰能參透相愛容易相處難的真諦？
（家暴二）
第二對來自德國，男的高大挺拔，温文儒雅，名叫漢斯；女的面貌姣好，體態輕盈，名叫凱蒂。兩人站在一起，恰如金童玉女一般。雙方都有正當職業：電腦工程師和袐書。申請時漢斯曾經舉著凱蒂的手向他展示他們的訂婚戒指，並以德國口音的英文向他鄭重宣誓：
「我們將在貴公寓裏完成終生大事，作為我們人生的起點。」
他被灌了這碗迷湯，不禁心花怒放。心想這麼有為的年輕人對於本公寓深寄厚望，本公寓必當精益求精，全力配合，以不負客人的期待。
剛開始的半年，他們深居簡出，早出夜歸，按時交租，與鄰和睦，是標準的好房客。但是經理說凱蒂好像身兼二職，下午下班回家又再出門，到三更半夜才回來。遇到她時總是累容滿面，一付睡眠不足的樣子。半年後再遇到他們，凱蒂臉上常有瘀青。他關心的問他們怎麽回事，漢斯搶答説是她摔倒了碰傷的，並無大礙，但是凱蒂泫然欲涕表情似乎有點怪怪的。
時間過得很快，一年的租約期滿了，漢斯來找他告知他們決定不再續約。他問漢斯：
「真的很遺憾。你們不是說好要結婚的嗎？」
“Sorry to let you down. It doesn’t work out. But you are a good landlord and we appreciate that. “
「咦，凱蒂呢？」
「她早已搬走了。」
原來分手了，因為只剩下一分收入，所以他必須省錢而搬到小一點的公寓。至於分手的原由，屬於穩私，他們不主動提供，他也不便多問。只能獻上祝福，希望他日有緣再見。
他們遷走後的某一天，經理神秘兮兮地來找他，要告訴他一個秘密，就是漢斯凱蒂情盡之謎。
經理白天在一家汽車經銷商任職，他有一個大客戶常和他閒談扯淡。最近一次聊到客戶常去的一家俱樂部，其中有一個名牌的脫衣舞孃，好像住在我們的公寓附近。在進一步和經理比對容貌特徵後，才確定她竟然就是本公寓凱蒂。她的人氣很好，很會撒嬌撈錢，小費賺得飽飽。但最近突然不做了，令人不解，直到向店方打聽後才知道真相。原來她的男朋友很愛吃醋，懷疑她和恩客有染，動不動就飽以老拳。有一次施暴時用力過猛，將她隆胸的矽膠打破了，不但消了風還造成感染，再也無法上台表演賺錢。金童玉女的故事到這時才真相大白，是漢斯一拳把凱蒂投資的生財工具給毁了，也把他們共築愛巢的夢搗碎了。這對年䡔人的目標是對的，路卻走歪了，現在人也離散了，這樣無言的結局，令人唏嘘不已。
（家暴三）
第三對則是他的公寓生涯中一次很不愉快的經驗，讓他看到了人性最醜陋的一面。一位嬌小可愛的 UCLA 學生安妮替她和她的妹妹向他申請公寓。她是西裔，家在西米谷 (Simi Valley) 開農場。妹妹也在 Santa Monica College 就讀。除了獎學金外，她一個人在校內外打三個工賺取房租和生活費，勵志向上的精神非常可佩，所以他決定租給她們，而且還移樽就教地去她打工的地方－UCLA的地下停車場去簽約。
她們住進去5號單位後按時交租，忙著工作上學，沒有派對應酬，日子過得很單純平靜。然而幾個月後的某一天，當一個口蜜腹劍的男人闖進安妮寂寞的心扉後，她的天地遂開始逆轉。
有一天經理電告最近安妮的5號單位多住了一個陌生的男人，請他注意。於是他打給安妮要求解釋。她連聲道歉並約他在5號單位見面，介紹她新認識的男朋友給他。見面後，這個男人過來和他握手，雖熱絡但很做作。她説他們是在學校的姊妹會 (Sorority) 派對上認識的，雙方可說是一見鍾情。男友念大三，想要搬來跟他們一起住，她可以和妹妹擠一間臥房，男友睡另一間，也會分攤房租，請求房東的同意，語氣非常誠懇。他做了幾年的房東下來，閲人已略有心得，覺得她怎麼會看上這種男人：眼光不正，巧言令色，對她一味的諂媚討好，對陌生的房東過度的逢迎巴結，此人似非善類。但是又拗不過安妮天真無邪又殷殷期盼的眼光，只好説只要安妮負責保證新房客的行為，他就開綠燈讓他們過關，但是房租還是由她直接開支票給他。事後他很自責，要是最初他能不被同情心所動，直接否決掉就好了。此乃後話。
安妮聞訊後雀躍不已，連聲道謝。但是她高興的時間没有多久，因為狼已被引入室了。
又過了兩個月，他接到安妮的電話，在線的那頭一直哭一直哭。
「安妮，發生了什麼事？」
「⋯我的男朋友今天趁著我不在家時⋯強暴了⋯我妹妹⋯他也沒有付過他的房租給我⋯已經欠我兩個月了⋯」
「趕快帶妳妹妹去警局報案，或打911召警，不要耽誤時間！」
「我不敢，不要報警，他威脅如果報警，就要殺死我們，他有一把槍，昨天給我看過。你可不可以來趕他出去？」如果男友有槍，那房東去有什麽用？送死嗎？
「安妮，報警是唯一的辦法。妳可以請求他們保護你們，把他抓起來。如果不報警，沒有人能幫你的。」她掛了電話。
隔了半個小時，她又打來了。
「他出去了。我和妹妹要趁著這個空檔逃走，對不起，我們再也不回來了。」說完又匆匆掛了電話。月黑風高裏，她們兩個弱女子真的逃了。
好了。這個涉世未深的女孩誤入賊手，被白吃白住兩個月不說，賠了妹妹又折了自己，最後一走了之，把爛攤子丟給這個老房東收尾，還得面對擁槍的歹徒？得想出一個萬全之策，既不能容忍他再白住下去，也得顧慮及人身安全。
他和律師商量的結果是，照著法律程序走。看起來這個學生對於法律不是很了解，依法行事可能會使其就範。先給「三天內付租否則搬出 (Pay or Quit)」的通知，不付的話就向法官申請「驅逐令」(Eviction Notice)，由警長來執行上鎖任務。
無良的小子果真被通知嚇著了，跑去經理門口咆哮了許久，但經理照著劇本而閉門不理。欠租自然是不會付的，但這個懦夫搬走以前為了洩憤，去買了一罐已配方好的水泥從廚房水槽的排水口倒了下去。
他獲報後趕來處理，看了差點昏倒。一屋的垃圾，四壁的塗鴉，扭曲的窗簾，破碎的鏡門⋯滿目瘡痍，不堪入目。最心寒的是，那道凝固的排水系統。千頭萬緒，不知從何下手？
水管的專家勘驗損害後認為，不幸中的大幸是，那個小子尚不夠狠，沒有加水。已混好的水泥非常濃稠，很快就會凝固，並沒有走得太遠，只流到水平的管子就停止了，没有影響到大管，只是局部的損害。也幸好這是樓下的單位，距離地下停車場的水平管很近，必須更換的長度並不長，要是在樓上就糟了。
他除了決定不對可憐的安妮追討八個月的欠租外，並承擔所有復原修理的費用。用這個學費換取了一個慘痛的教訓：
當機要立斷
防範於未然 天公疼憨人，5號單位在復原後馬上就租出了，失血沒有太多。
綜上三對坎坷的情路，問世間，情是何物？速食式的愛情，來得掠如火，去得退如潮，早知如此，何必當初？令人想起了白居易的雜言古詩：
花非花
霧非霧 夜半來 天明去 來如春夢幾多時 去似朝雲無覓處 『知人知面不知心』 很多房客，申請面試時都是衣冠楚楚，人模人樣的，如果房東是個外「貌」協會的會員，那就可能上當了。 9號單位住有一位獨身的日本女生茱莉，長相非常卡哇伊，日文英文都很流行，身段也十分日本，令人不喜歡都不行。可是她的房間，就像個垃圾掩埋場，衣服、文件、鞋子、各種箱子堆疊高到天花板，毫無藏身甚至立足之處。一回她單位的警報器鈴聲大作，他率工人推門而不能入。原來是門後走道上堆積如山的物品將門堵死了。她住在裏面八年，除了第一年偶而露臉之外，其他時間從未現身。後來問她才説平常不住這裏，只是將此單位作為貯存室之用。經理給了她幾次書面通知要求整理以避免火災，她都置之不理。有一次屋頂漏水，一直洩到樓下她的單位裏，修理時她奉召回來整理，滿坑滿谷淋濕的紙箱、文件、衣物，花了幾天把它們都丟了，她也沒有抱怨。但下次再進入時，一切又塞滿了，真是佩服。搬入八年後當她決定終止租約時，他才鬆了一口氣。畢竟這些都是會引起火災、霉菌的危險物，都是公寓中不定時的炸彈。臨走前，她開了一輛 U-Hall 的廂型車來搬運，花了五天五夜，跑了 N 趟後才清除乾淨。她走後他才發現，所有的水管和馬桶都堵住了，攪拌機銹穿了、冰箱壞了，火爐點不著了，因為⋯她多年没使用了！ 離開的那天，茱莉最後一次以溫柔的眼神、明媚的笑容、還有標準的90度鞠躬，向他們致謝告別： “Sayonara !” 看得他和經理的頭全麻了，心都酥了。這麽標緻的日本女性，怎麽會⋯sooooo sloppy? 他轉頭向經理說： “I just cannot match her outside and inside together. What do you think?” 經理點點頭。 “Can’t agree with you more!” 還有一對越裔的姐妹花，姊姊是老師，妹妹是醫學院的學生，外表看起來都很清秀，一臉的聰明相，可是治家能力卻是一塌糊塗，慘不忍睹。如新的單位交給她們後，馬上折舊到底。 交屋時候是一塵不染。
但搬進來一個星期後就走樣。
更將地板當成垃圾場。
有回租給男性兩個工程師，雖然其貌不揚，卻將單位內外照顧得無微不至，井井有條。所以他累積多年的 Take Home Lesson 就是：
不可以貌取人！
『王子與公主的溫馨故事』 經營公寓也有溫馨的一面，雖然不是太多。印象最深的就是成就了一段異國的姻緣。有一年相鄰的1號和5號各租給兩位 UCLA 的男女同學。1號的房客是兩位念電腦的台裔男生，5號是兩位念會計的西裔女生。兩扇門面對面，每日進出遇到鄰居免不了要打招呼。日久就熟了，熟了就生情。其中兩位苗條的男女生看對眼，一年期滿後決定一起住在1號，其餘兩個不來電的退租。因為1號不用重新整修招租，省去了他不少麻煩。他們兩位遇到經理總是彬彬有禮，見了他也是非常尊敬，房東先生長，房東先生短地噓寒問暖。他也很關心他們的學習就業情況，不時地和他們分享過來人的經驗，讓他們覺得獲益良多。
第三年他們都畢了業，男生在 TRW 公司找到了工程師的工作，他也介紹女生到他會計師的公司上班，兩人因此更為忙碌。他建議他們趕快存錢，好完成終身大事，所以也決定不漲他們的房租。他的建言他們都有聽進去，在那年的年底終於決定共攜白首，並配合女方舉辦了一個盛大的天主教婚禮。他被邀請參加，男方親友連同台灣趕來的父母，加上自己只有五人。女方則聲勢浩大，來了三百多個，多為西裔。如此台西合璧的天作之合，的確令他大開眼界；也第一次讓他這個房東，走路起來有風。
他多麽希望這種王子與公主的溫馨故事，常常在他的公寓中上演。
[飛揚青春裏的焠煉] 1989年他買入公寓經管，親力親為，在不景氣的租海中載浮載沈，苦撐待變。1998年，聖塔莫尼卡市宣布取銷房租管制，自此西區房地產租金如脱韁野馬，一發不可收拾。以前招租門可羅雀，現在門庭若市，由房客的市場翻轉為房東的市場。一個單位空出，至少有10個申請人搶破頭争取。他也順勢逐步調高新房客的房租，收入漸入佳境。但是對於幾位弱勢的房客，他仍緊守承諾，有始有終地凍漲到底。2003年春天，他的日本園丁約翰和油漆忠臣盧先生宣布退休；2003年夏天，跟著他近20年的老墨專屬雜工 (Handyman) Javier 向他請辭退休到德州 San Antonio 養老；同年年底，和他併肩打拼15年的經理 George 也告老還鄉，回到阿根廷含飴弄孫。一時之間，他的團隊瓦解，頓感形單影隻，不如歸去。他深感缘已盡，告别的時候已到。2004年初他審時度勢，决心出手，趁機把公寓上市。短短的三天内就收到了20多個報價，很快地擇一溢價而成交，正式脱離苦海。在這一段為期十五年的漫長日子裏，他有幸忝為公寓房東，嘔心瀝血，接受飛揚青春裏的焠煉，雖然傷痕累累，卻是收穫等身。對於過去種種風雨的挑戰，他心懷感恩；這些遇到的人，都成了他的生命導師。没有了這些負面的教材，他的人生經驗就不會如此快速地累積、豐富地成長。解脱也罷，不捨也罷，一切終於落幕，返璞歸真。正是： 回首向來蕭瑟處，也無風雨也無晴。 (全文完) |
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| ( 在地生活｜北美 ) |
