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房地產的芝麻小事 17 : 買房子該注意些什麼?

2005/08/12 01:31:02瀏覽4081｜回應4｜推薦15

房地產的芝麻小事 17 : 買房子該注意些什麼?

房地產經過多年沉寂，最近春天的腳步近了，眾多新個案紛紛出籠，如何挑個十全十美的好房子 ? 首先在家先開個家庭會議，綜合大家的意見再作決定。房子動輒數百萬到上千萬，買了之後才發現不滿或缺點，怨聲載道再後悔都來不及，一定要理智重於感情。

手頭現金不多也不急於搬新房者可考慮預售屋，先決條件是要找以往「信用好的建設公司」，也要有「銀行履約保證」。

優點 : 自備款按照工程進度分期繳納，壓力較輕，施工期間看得見使用建材是否合乎規定，只要事先說明經雙方皆同意，寫在合約書內，室內隔間在不影響結構，可在使用執照出來後，小部份依自己需求改變。

缺點 : 施工期間長難免有風險，建材漲價會要求追加價款，交屋時才發現，怎麼和當初想像差很多 ? 最怕的是 : 業主土地貸款融資，周轉不靈以至轉手、倒閉、跑路時有所聞，那可是欲哭無淚，叫天天不靈叫地地不應，一生積蓄泡湯。

自備款準備充分者當然是買成屋，優點 : 房屋大小一目了然，建材也完成，馬上搬新家無風險。

缺點 : 一次直接付一大筆錢，如果隔間不滿意，還要花錢敲掉重做，不知道鋼筋是否符合規定 ? 有沒有偷工減料 ? 會不會使用海沙 ?

首先列出自己需求的範圍、房屋坪數、X房X衛、喜歡的地點、家人生活動線、總價上限、自備款能力、裝潢預算、每月償還銀行貸款金額，有了明確目標，才不會像無頭蒼蠅亂闖，也不會被銷售小姐牽著鼻子走，每一步都要想清楚，花這麼大筆鈔票可是一家人的希望，無論如何錢都要花在刀口上。

一 : 大環境，交通路線、捷運系統、孩子上學的學校風評、公園綠地、生活機能、未來前瞻性，會有可能增加垃圾場、菜市場、焚化爐、變電所 ?

二 : 小環境，和未來的鄰居聊聊天，會不會淹水 ? 有沒有產權問題 ? 也順便了解樓上喜歡半夜大放搖頭樂 ? 是否曾經發生兇殺案 ? 與其將來才發現，不如事先搞清楚。

三 : 時段，看中喜歡的房子，出其不意的多跑幾趟，挑不同的時間，晴天、雨天、白天、晚上，才能知道是否漏水 ? 有沒有西曬 ? 地下室的停車位好停嗎 ? 樓下有惱人的夜市嗎 ?

四 : 隔局，同樣的坪數，如果隔局方正、沒有浪費空間的走道，室內會顯得更寬敞，傢俱也好安排，每個房間必須有窗戶，採光良好、空氣流通。

五 : 審查，事先到地政事務所申請地籍謄本，確定產權清楚、無設定抵押、平方公尺乘 0.3025換算坪數，必須與購買坪數符合，緊防坪數灌水。最重要還要看是否有被設定抵押債權。

六 : 簽約合約書以政府的版本為標準，預售屋 : 訂單、價目表、議價空間、付款方式、室內隔間藍圖、施工藍圖、合約書的審閱期、口頭答應事項、開工日期、交屋期限、建材廠牌、附帶海報、公設比、大公、小公、變更設計、加減帳，口說無憑、必須白紙黑字記載入合約書。成屋可省略施工的工程期間的部份。

七 : 貸款，一定要弄清楚是全額銀行貸款 ? 含部份公司貸款 ? 或二胎裝潢貸款 ? 貸款利率不同、年限也不同。向哪家銀行貸款 ? 是否最優惠利率 ? 自己是否符合利率較低的勞工貸款、青年貸款、國宅貸款?還款方式可選擇本利攤還、前五年只還利息不還本金。

八 : 對保，銀行對保時，拒絕與其他客戶相互對保，因為你又不認識的未來鄰居，將來別人經濟如何誰知道 ? 為什麼要冒風險 ? 通常建商和銀行不會說的很清楚，會讓買主誤以為只是正常手續相互蓋個章而已，或是退而求其次，要求親友作保，其實貸款金額通常不會超過房屋本值，所以已經有房屋作抵押即足足有餘。

九 : 付款，以上所言都沒問題，才掏腰包付錢，也最好是全家都滿意，否則買了又退，增加彼此困擾。至於尾款金額保留一定比率，對自己才有保障，大約總金額的10%是合理，多了建設公司不接受，少了對不滿意的地方要求補強，可能會拖拖拉拉。

十 : 交屋，磁磚、壁磚、水電、瓦斯、排水管、插座、衛浴、廚具、應有配備、公共設施，交屋前找專業朋友詳細檢查，缺點列表改善後才交屋。

以上所談皆為我從事房地產二十多年的基本經驗談，希望能對想買房子的人有所幫助，有什麼話都必須在成交前寫清楚，不要覺得不好意思講，只要是合理的要求，從業人員都能接受，買賣雙方事前都說清楚也好辦事。

( 心情隨筆｜家庭親子 )


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