網路城邦
上一篇 回創作列表 下一篇   字體:
一筆農地能蓋兩棟農舍嗎?另分管指定的地,可以買來蓋農舍嗎?
2008/03/07 09:48:41瀏覽13363|回應0|推薦1

文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

請問如果我有一筆農地756坪,現在想蓋一棟(36坪2F),

過幾年後,能在旁邊再蓋一棟嗎?

另小弟最近看了一塊地,它是一筆約3000坪的農地,

由10位有親戚關係的地主共同持有,

其中有位地主透過仲介想出售他的持分並同意配蓋,

他的持有面積有150坪。

仲介說可以用分管指定的方式取得

所有地主蓋章同意後買下這塊150坪的地

而且配蓋,我的疑問是,這個辦法行的通嗎(註一)?


【解析】

按「個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、

農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、

樓層數、建築物高度及許可條件,

應依都市計畫法省 (市) 施行細則、

臺北市土地使用分區管制規則、

實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、

國家公園法及其他相關法令規定辦理。」

為現行農業用地興建農舍辦法第7條定有明文,

是農業用地(註二)個別興建農舍時,

都市計畫法省 (市) 施行細則第29條:

「『農業區』為保持農業生產而劃定,

除保持農業生產外,僅得申請興建農舍、

農業產銷必要設施或休閒農場及其相關設施。

但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條

所規定者,不在此限。申請興建農舍須符合下列規定:

一、興建農舍之申請人必須具備農民身分,

並應在該農業區內有農地或農場。

二、『農舍之高度不得超過四層或十四公尺,

建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業

用地面積百分之十,建築總樓地板面積不得

超過六百六十平方公尺,與都市計畫道路境界

之距離,除合法農舍申請立體增建外,

不得小於八公尺』。

三、『都市計畫農業區內之農地,其已申請建築者

(包括百分之十農舍面積及百分之九十之農地),

主管建築機關應於都市計畫及地籍

套繪圖上著色標示之,嗣後不論該百分之九十

農地是否分割,均不得再行申請興建農舍』。

四、農舍不得擅自變更使用。

第一項所定農業產銷必要設施、休閒農場及其

相關設施之項目由農業主管機關認定,並依目的

事業主管機關所定相關法令規定辦理,且不得

擅自變更使用。前項農業產銷必要設施之建蔽率,

除畜牧廢棄物處理場依第三十二條第一項第八款

規定辦理外,不得超過百分之六十,並不得供為居室、

工廠及? 非農業產銷必要設施使用。

已申請興建農舍之農地,再行申請建築農業產銷

必要設施(畜牧廢棄物處理場除外)時,

其建蔽率(含農舍)不得超過百分之六十。」、

實施區域計畫地區建築管理辦法

第 4-1 條:「活動斷層線通過地區,

當地縣 (市) 政府得劃定範圍予以公告,並依左列規定管制:

一、不得興建公有建築物。

二、依非都市土地使用管制規則規定得為建築

使用之土地,其建築物高度不得超過二層樓、

簷高不得超過七公尺,並限作自用農舍或

自用住宅使用。

三、於各種用地內申請建築自用農舍,

除其建築物高度不得超過二層樓、

簷高不得超過七公尺外,依第五條規定辦理。」、

第5條:「於各種用地內申請建造自用農舍者,

其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺,

建築面積不得超過其耕地面積百分之十,

建築物高度不得超過三層樓並不得超過

一○‧五公尺,但最大基層建築面積不得過

三百三十平方公尺。前項自用農舍得免由

建築師設計、監造或營造業承造。」、

第7條「原有農舍之修建,改建或增建面積在

四十五平方公尺以下之平房得免申請建築執照,

但其建蔽率及總樓地板面積不得超過本辦法之

有關規定。」、第10條:「農舍以外之建築物

其建築面積在四十五平方公尺以下,高度在

三‧五公尺以下者,得免由建築師設計、

監造或營造業承造,逕向當地主管建築機關

申請建築執照。」、建築法、國家公園法及

其他相關法令規定,有其適用。

換言之,法令似未禁止一筆農業用地

不得蓋兩棟以上之農舍,惟從農業用地興

建農舍辦法第3條第1項第3款:

「申請興建農舍之該宗農業用地…」觀之,

此所稱「該宗」農業用地,係指土地登記之

單一筆農業用地而言,其立法意旨明確,

一筆土地僅得申請興建1戶(棟)農舍為限。

共有農地,亦同(註三),

但「檢附其他共有人同意書、分管契約以

共有土地持分部份申請興建農舍者」除外(註四),

蓋「『共有農地即有分管契約,且經其他共有人

書面同意在案,基於債之相對性,共有人自得

在其分管範圍內自由使用收益,排斥他共有人之

干涉(註五),分管後共有人各自之範圍,

實際上已成為「單一農業用地」』;

加上『分管契約已成社會常見情況,

在法律未明文禁止下,苟不容共有農地有分管

契約之共有人,單獨申請在其分管範圍內

興建農舍,

顯不符實際及法律秩序安定性之要求』之故也」。




【註解】


註一:問題來源:96年11月30日2home

打造桃花源 首頁>土地購買國家政令法規條文>

請問一筆農地能蓋兩棟農舍嗎? 及96年8月5日2home

打造桃花源 首頁>土地購買國家政令法規條文>

分管指定的地可以買來蓋農舍嗎。


註二:此稱農業用地,係指非都市土地或

都市土地農業區、保護區範圍內,依法     

 供下列使用之土地:

(一) 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

(二) 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、

倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及

其他農用之土地。

(三) 農民團體與合作農場所有直接供農業

使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、

蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地

(農業發展條例第3條第10款參照)。


註三:行政院農業委員會水土保持局全球資訊網

2007/9/7農地共同持分是否可申請蓋農??回覆內容

:「內人和其姐姐共同擁有約1100坪農牧用地

(屬於山坡地保育區)各1/2權利,兩人均無農?,

是否可申請蓋自有農??又產權應如何登記?

請惠予回復謝謝!

一、有關農業發展條例修正施行後取得之共有

農地申請興建農舍,依據本會96年3月6日研商

「農舍承受人資格、無自用農舍查核、

共有農地申請農舍等案處理原則」會議決議略以:

「…2.以共有土地持分部份申請興建農舍者,

除其他共有人同意書外,應檢附分管契約,

其可興建面積以其持分面積計算,並需興建在

所分管土地範圍內,農舍仍以整筆土地註記,

日後共有土地辦理分割,未興建農舍之土地可

要求取消註記。」惟單筆農地可興建農舍最大面積

為330平方公尺。二、又依據「農業用地興建農舍辦法」

第3條第1項第3款規定:「申請興建農舍之該宗農業用

地……。」,此所稱「該宗」農業用地,係指

土地登記之單一筆農業用地而言,其立法意旨明確,

一筆土地僅得申請興建1戶(棟)農舍為限,

共有農地除依上開處理原則申請興建農舍外,

共有人亦得共同申請興建1戶(棟)農舍。

三、至申請興建農舍則須依據「農業用地興建農舍辦

法」第3條第1! 項規定,申請人應為農民,其資格

應符合下列條件,並經直轄市、縣(市)主管機關核

定:

(一)年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

(二) 申請人之戶籍所在地及其農業用地,

須在同一直轄市、縣(市)內,且其土地

取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村

興建農舍者,不在此限。

(三) 申請興建農舍之該宗農業用地面積不得

小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於

離島地區興建農舍者,不在此限。

(四) 申請人無自用農舍者。(五) 申請人為該

農業用地之所有權人,且該農業用地應確供農業使用,

並屬未經申請興建農舍之農業用地。 」可資參照。


註四:行政院農業委員會水土保持局全球資訊網

2007/4/25農地共有回覆內容:

「對不起因為你們之前的解釋函都找不到了..

所以我問一下農地持有時間為農發條例修正前.

.共有人有3人..但其中二人因法拍而為移轉..

今其中一人欲申請興建農舍(修正前取得)..

另二人(新取得者)願簽發同意書供第三人興建農舍..

問:農舍之建敝率係以整筆土地計算或依申請人

持分部份計算?因為之前貴站的網站有敘明說

屬於私權行為..但我已經找不到了..而且好像

一些釋函都刪掉了..所以留言在此..可否提供

下載的位址謝...

一、台端來文知悉。

二、有關共有農業用地申請興建農舍疑義,

本會96年3月6日召開「研商農舍承受人資格、

無自用農舍查核、共有農地申建農舍等案

處理原則會議紀錄」決議處理原則如下:

 (一)為符合產權單純化,修正前已取得之

共有土地申請興建農舍者,應先要求辦理

土地分割再申請興建農舍。

 (二)以共有土地持分部份申請興建農舍者,

除其他共有人同意書外,應檢附分管契約,

其可興建面積以其持分面積計算,

並需興建在所分管土地範圍內,

農舍仍以整筆土地註記,日後共有土地辦理分割,

未興建農舍之土地可要求取消註記。

 (三)耕地之分割並應符合農業發展條例第16條

及耕地分割執行要點相關規定。

三、至解釋函查詢網站,請台端逕上農委會

農地管理法規檢索系統

(

惟該站資料尚未登載近期相關解釋函令,

本局刻正研議辦理,謝謝您對政務之關心,

本局在此敬申謝忱。」參照。


註五:最高行政法院53年05月23日判字

第123號判例:「共有人間如未訂有分管契約,

劃分各共有人就共有物為使用收益之範圍,

任一共有人要不得獨占某一部分之共有物,

排斥他共有人之共有權而自為使用收益。」參照。

http://farmlaw.coa.gov.tw/main.htm)查詢所需,

( 休閒生活網路生活 )
回應 推薦文章 列印 加入我的文摘
上一篇 回創作列表 下一篇

引用
引用網址:http://classic-blog.udn.com/article/trackback.jsp?uid=likeking&aid=1673611