最近有「巢運」搞個夜宿帝寶的活動，凸顯這些人不求甚解的心態。而政府也把這些民粹訴求當回事，推出一系列的打房措施。台灣的人民一直沒有中心思想，到底是信仰資本主義還是信仰社會主義，這是要有堅定的意志，選定了就一以貫之，哪怕因此造成自己經濟的損失，也在所不惜。因為這二種思維是截然不同的觀點。不能在要求政府實施高社會福利之下，又要政府少抽稅；又要經濟成長，又要低物價。如果不釐清這點，反映在政府的施政上，就會進退失據！

現在的高房價是有其原因的，也符合大多數人的利益，只因為無房的少數人吵鬧，就當回事來處理，這才是執政失敗的主因。而且估計2020年以後台灣將步入人口負成長的階段，那時房屋供給自然過剩，現在費這麼大的工夫打房，到時就會發現是個嚴重錯誤！

壹、美帝是全球經濟亂源，讓台幣購買力只剩三分之一

台灣經過1974年和1981年二次物價大幅飆升，台灣的通貨膨脹一直都控制得很穩定；但進口物價就不是那麼穩定，尤其2003年美帝入侵伊拉克，國際大宗物資價格就翻了兩番，目前大宗物資價格大約是2003年以前的三倍，換言之，美帝輸出自己的債務，透過貨幣貶值，把自己的債務減輕了三分之二。

這就是「甚麼都漲」的原因，我們都替美帝分攤了他的債務。加上美帝長期實施低利率，泡沫引發金融海嘯，又祭出更寬鬆的貨幣政策，台灣的投資人在買甚麼金融商品都危險，報酬也偏低的情形下，游資就只能再去墊高房地產價格，至少依過去經驗，台灣的房地產還沒崩盤過，但到了2020年以後，就難說了。

而且以通貨膨脹來看，台灣的房價也滿符合美元貶值的幅度美元的購買力只剩2003年以前的三分之一，台幣盯住美元，也一樣是購買力只剩三分之一，反映在房價上面就是漲了三倍，不可謂不合理。或許有人會說薪水也沒漲三倍，那是另一個課題，跟台灣人凡事都要便宜有關，這裡就不討論了。

貳、人口才是撐起房地產的根本

我研究房地產景氣，在萬般摸索之後，最後得出的結論就是—房地產的景氣根本在人口。台灣的人口一直都處於成長階段，所以台灣的房地產市場基本上都是處於賣方市場。

但隨著自我意識抬頭，願意生育的年輕人越來越少，所以每個家戶的人口數也不斷下降，1997年平均每家戶人口還有3.5個人，以當年人口增加量為20萬5千人計算，當年度需要58600戶的房屋；到2013年時平均每家戶口數已經降到2.82人了，而去年台灣人口僅增加5萬8千人，所需房屋數為20600戶，不到1997年的一半。

2003年時台灣房地產景氣從谷底翻揚，一路扶搖而上，是因為房地產業者因實施容積率而搶建的房屋經過十年的去化，已經沒甚麼餘屋；加上1973年到1977年有一波嬰兒潮，人口數量達208萬，這批嬰兒潮到2003年正好是26到30歲的青年，所以帶動房地產的需求暴增。下一波嬰兒潮出現在1998年，但也只有25萬人，可能是一波不是很好的好光景。

參、建商亂蓋和養地等崩盤吧！

建商成為眾矢之的並不是因為暴利，而是因為有太多政商勾結在其中。政策有利建商養地、炒樓，那建商還跟你客氣嗎？人民看在眼裡還能容忍多久？

不過前面也提到人口才是支撐房地產的根本，估計2020年台灣將正式進入人口負成長的年代，現在台灣的自有住宅率保守估計有八成(政府公布的已達九成以上)，這已經高於世界各國的水準(除新加坡高於我們)。如果有人喊著要政府打房，那就是要80%的人資產縮水，所以打房是對的政策嗎？

現在說房價太高，是因為想在北部都會區買房又買不起的人。其實不要急，到2020年台灣的人口進入負成長時，自有住宅率會快速提升，那時房屋的需求會變成負成長，房價就會開始崩盤。試想祖父母和外祖父母各有一套房，爸媽有一套房，每家有一到二個小孩，七到八個人有三套房，祖輩過世之後，就是三到四個人有三套房，房地產還能好嗎？

商人一向服膺Say’s Law—供給創造需求—所以不會去預測景氣，就算知道景氣翻轉，也不太當回事，總想熬著就好，至於熬不熬得過去，就是另一回事了。

從2010年起，房地產一直是處於超額供給的現象，但房地產價格還是一路直上，這給了建商最好的推案藉口。不過前面也說過，房地產景氣一開始是實質需求，接下來房價飛漲就是資金過多所堆出來的，跟景氣並沒太大關聯。

結論：現在打房是錯誤政策，但2020年以後也不要救房市

想想看，現在打房打得那麼努力，是因為房價高，買房的人絡繹不絕。但到了2020年之後情勢逆轉，房地產也成了慘業，政府是該救不該救？

我的意見是不救，因為我認為應該要降低房屋的持有成本，社會才不會因快速流動造成動盪，但是現在也不要打房，要很誠實地告訴人民，未來可能發生的事是甚麼。而現在政府擬定的政策，諸如增建社會住宅，也要把未來的情勢考慮進去，在2020年之後的環境，都市更新會比現在來得容易，那是改變台灣都會風貌的契機。

2020年之後會是台灣房價往下大幅修正的機會，只有一個可能會讓這機會喪失，就是政府熬不住建商苦苦哀求，開放大量外資進來買房地產。那八成以上自有住宅的人最好先把房子賣了，準備逢低換新房子住吧！