2014/12/16

富人以公司名義購豪宅蔚為風潮，天母豪宅「國泰天母」近日交屋登錄，23位買家中，近半數以公司名義購買，其中包括恆強投資、富品投資等。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，富人愛用公司名義買豪宅有兩大主因，一是以公司名義買房比個人名義較具隱私性，可避免被鎖定查稅；二是以公司名義持有，未來出售時，所得可用17%營所稅，可避開最高達45%的綜所稅。

房仲業試算仁愛帝寶一戶實際成交案例，現行稅制用公司買房，可比以個人買房省840多萬元，若明年（105年）房地合一稅上路，更可節稅3290萬元。（如下例）

◎2009年取得成本是1.58億，2014年出售價格是3.3億，仲介等費用是1000萬，土增稅1100萬，土地公告現值6400萬，房屋評定標準價格1600萬，房地比是1: 4。◎

A.若依舊制（財產交易所得稅）：省下1359萬－513萬＝846萬

3.3億（售價）－1.58億（買價）－1000萬（仲介費等）－1100萬（土增稅）＝1.51億

  房地比是1: 4 －＞  1.51億的1/5＝3020萬

  個人綜所稅45%：3020萬的45%＝1359萬

  法人營所稅17%：3020萬的17%＝ 513萬

B.若依新制（房地合一實價課稅）：省下5288萬－1998萬＝3290萬

3.3億（售價）－1.58億（買價）－1000萬（仲介費等）－418萬（建物裝潢費）－4866萬（土地涨價總額）＝1.752億

  個人綜所稅45%：11752萬的45%＝5288萬

  法人營所稅17%：11752萬的17%＝1998萬

P.S 1：本文未詳述房地合一稅是如何省法，僅自行試算如下，由土增稅1100萬，土地公告現值6400萬，算出前次移轉現值是1534萬，故土地涨價總額4866萬，

（【4866萬－1534萬】＊0.4+1534萬＊2 ＊0.25＝1100萬），另自行增列418萬（建物裝潢費），以符合原文的數字。

P.S 2：法人營所稅雖只課17%，但將來還是會有未分配盈餘，這在股東分配還是會課到綜所稅，故用法人登記來買房，要先問過會計師了解公司體質再決定。

永慶房屋研展中心經理黃舒衛表示，由於真的省很大，因此豪宅市場現也出現「左手換右手」風潮，許多富人將個人名下豪宅過戶給公司，為未來房地合一實價課稅預作準備。

「國泰天母」位於中山北路七段，此建案於2010年預售，規畫坪數130至150坪，當時開價每坪150萬到160萬元，創天母新高；由於正逢後金融海嘯房地產飆漲時期，短時間銷售一空。「國泰天母」10月起陸續交屋，根據交屋資料，現已交屋的23位買家中，有11位是用公司名義購買；這些公司包括恆強投資、富品投資，能率集團董家旗下佳奈投資、互億科技廖家名下的金毓展公司等。「國泰天母」已有六戶登錄交易行情，總價約1.9億至2.28億，每坪單價118至133萬元，大約為推案開價的8折至85折。

天母地區單價最高豪宅為「仰哲」，每坪160萬元，其次則為今年5月交易的「富邦777」頂樓，每坪135萬；國泰天母雖然登錄行情最高僅133萬元，不過，目前價位應不只於此。房仲業表示，今年以來，富人用公司名義購買豪宅相當頻繁，比如宏仁集團總裁王文洋今年稍早以4.8億元買下台北市仁愛路豪宅「吾疆」，也是以旗下的泉源投資公司名義購入。