2014.10.04

    營建署9月底公布台灣房地產興建、使用與交易的相關數據，顯示出台灣房地產市場已經進入急速萎縮的期間。雖然房價下跌的幅度並不十分明顯，但是依照台灣房地產「量比價先行」的固有模式，未來台灣房價下修的可能性很高，有意購買住宅的消費者，一定要仔細評估與挑選。另外，在房地產市場低迷的時候，也正是政府推出相關房地產租稅改革的最佳時機。最近，財政部要推出房地稅合一制度，台北市要提高第二戶以上的房屋稅，都是正確時機。
    依營建署公布的資料，今年前八個月全台灣房地產市場成交21.6萬戶，比去年同期減少11.6%。預計今年全年的成交件數將只有31萬戶，不但遠低於去年的37.1萬戶，甚至還低於2003年SARS時期的32萬戶，也就是說，今年台灣房地產交易量將會是過去十年來最低。再以台灣房地產龍頭的台北市來看，今年前八個月交易2.4萬件，比去年少11%，也是SARS以來最低的成交量。其他地區如新北市、高雄市與台中市幾乎也都呈現交易量大幅萎縮的狀況。
    代表房地產市場景氣的其他指標，也幾乎都顯示出台灣各地房地產市場低迷的狀況，包括整體房地產市場的議價空間平均約16%，台北市略低，但也有13%左右。一個月之內能把房屋出售的比率全台灣約只有15%，台北市略高，也只有約24%。這些資料都顯示出房地產市場逐漸由賣方市場轉向買方市場，議價空間愈來愈大，銷售期間則愈來愈長。
    依據台灣房地產長期以來「量比價先行」的特性，當房地產市場的交易量逐漸萎縮，交易價格就會逐漸往下調整。理由非常簡單，因為房地產的交易金額很大，而且其中又有相當的一部分買家是投機或投資客，必須承擔相當大的資金與利息負擔，因此當房地產交易量萎縮，他們承受的壓力就會愈來愈大，最終必須設法脫手，這時就是房地產價格下修的時機。
    其實，依營建署公布的資料顯示，今年3月以來，台灣房地產交易量就一直呈現負成長，每個月的成交量幾乎都比去年同期減少10%以上。既然房地產出現急凍的現象，且預期未來房價很可能會往下調整，有意購屋的民眾，應該可以更仔細挑選合適的房屋。同時，在議價空間上，應該也可以有更大的彈性，依政大房地產研究中心的統計資料，目前全台灣平均的議價空間達到16.4%，台北市也有13.3%，因此，買方應該可以努力爭取更優惠的價格。
    此外，在房地產交易萎縮時，也正是房地產稅稅制度改革的最佳時刻，因為比較不會被冠上打壓房價的罪名。日前，台北市議會通過決議，台北市第二戶的住宅稅率提高到2.4%，第三戶以上的稅率更提高到3.6%；而第一戶自有住宅的稅率仍然維持在原來的1.2%。台北市政府估計大約有8萬戶受到影響，台北市的稅收將因此每年增加約10億元。我們支持這種做法，因為擁有二三戶住宅以上的家庭，如果不是自用住宅，可能是投資或出租給他人，甚至是用來投機，應該繳納比自用住宅更高的稅金。
    此外，財政部也正在研擬房地合一稅制，把住宅交易時房屋與土地交易價格合而為一，課徵房地合一的所得稅。這是正確的政策方向，而且一定要依照實際交易價格來課稅，如此才能真正達到抑制不動產投機的行為。另外，除了房地產交易時的合一稅以外，我們建議在每年沒有交易時課徵的房屋稅和地價稅，也應該合一課稅，而且也應該依照實價課稅，如此才可以藉著提高財產持有稅的方式，來抑制不動產投機的行為。