2015年06月13日 【周以欣╱台北報導】

身為無殼蝸牛，在繁忙生活中，是否曾忽略、或因其他因素，租期滿卻未與房東續約，也未再明訂租約到期日？像這樣的「不定期租約」雖對房客較有利，但若屋主將屋賣出，即可能須馬上搬家。專家建議，定期換租約、明訂租約到期日，對雙方較有保障。

本月《蘋果》接獲張姓民眾投書，指前年11月與房東簽訂1年租約，約滿後續住，但沒再重新約定租約到期日。她表示，近期租屋處周邊房屋皆賣給建商蓋大樓，唯該公寓各屋主仍與建商協調中，若屆時房東將屋賣出，是否能獲賠償？

首先，張姓民眾原租約期滿後續住，卻無再簽新契約。台灣房屋法務專員游璿樺分析，此時符合《民法》451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」的默示更新，而形成不定期租約。坊間普遍認為，不定期租約對房客較有利。律師蔡志雄解釋，據《土地法》第100條規定，在不定期租約中，只有發生以下狀況：出租人收回自住或重新建築時、房客違反《民法》443條，將房屋整層轉租時；房客積欠租金達2月以上、以該屋做違法使用、違反租賃契約、損壞房屋或附著物，卻不賠償相當金額等，才能收回房屋。

但若張姓民眾的房東將房子賣給建商，蔡志雄分析，依《民法》第425條，出租人一旦交付租賃物，就算將該物所有權轉讓第3人，承租人仍可佔有該物，至租約期限為止，即俗稱的「買賣不破租賃」原則。 不過，法條中註明：「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」也就是說，張姓民眾因屬不定期租約，無法適用「買賣不破租賃」，新屋主有權要求房客無條件返還房屋，並無法向房東要求賠償。

張姓網友再問：若該公寓的屋主皆選擇與建商合建，所有權仍屬屋主，那房客有何權利？蔡志雄指出，此時問題回歸《土地法》第100條中，「房東想收回房屋，須收回自住或重新建築時。」以上述案例而言，與建商合建屬「重新建築」，房東也可收回房屋。「此種狀況房東於法無須賠償，但可依個案協商。」天成律師事務所主持律師盧天成表示，若房客將暫無居所或無力搬家，部分房東會願意支付搬家費。他建議，民眾若有長期租賃行為，應定期更換租約，並明訂租約到期日，較可保障房東和房客雙方權利。

@不定期租約注意事項

1. 租約到期後，沒另訂定新約或約定下次租約到期日，則契約自動從「定期租約」轉變成「不定期租約」

2. 房東若欲收回房屋，則須符合《土地法》第100條規定

3. 房屋出售則不適用「買賣不破租賃」原則，新屋主可要求房客搬離

4. 若房屋出售將使房客將面臨重大困難，可依個案協商

@不定期租約中 房東可收回房屋條件《土地法》第100條

1. 出租人收回自住或重新建築時

2. 承租人違反《民法》第443條第1項之規定，轉租於他人時

3. 承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時

4. 承租人以房屋作違反法令之使用時

5. 承租人違反租賃契約時

6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時