2016/08/01

美國

「以房養老」模式的專業名稱叫做「倒按揭」。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶儘可能長時間生活在自己住房內，並在一定期限內按月分期獲得貸款。

2、聯邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產高則可貸款數額高；年紀大的住戶貸款數額高，這是由於其預期壽命短，意味著還貸周期短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數額低，因其組合預期壽命大於單身者；預期住房價值增值高可貸款數額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年後「歸西」後，銀行將其房產處置後獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式選擇：

第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養老收入；

第二種，對於一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人並且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小後獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅後換取5房式的組屋，然後再換取3房式的組屋，依次類推；

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。

老人仍居住在自己的住房內，當其死亡後，產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，「剩餘價值」交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這裡需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當於我國的經濟適用房，這類房產不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養老產品的設計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結構房屋重要。因此，在日本的房產價值計算中，政府乃至很多金融機構只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權的「別墅」作為擔保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外（因其土地為共有）。此外，大多數金融機構提供的商業產品只限定接受日本某地區的不動產作為擔保。

為了防止合同到期或老人去世後出現抵押權實現困難，日本以房養老產品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養老問題日漸突顯。2010年日本「高齡社會白皮書」中統計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望「一直住在原來的住房裡」。同時，日本內務省統計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本採取了許多措施推動以房養老產品的普及。

推進二手房「適用壽命長期化」建設。不動產抵押價值評估低了，老人獲得的養老金會減少；評估高了，金融機構風險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產買賣以及房地產開發（房屋改造業者）以外的第三人機構對二手房進行檢查和評估。同時，日本創設了「住宅性能標示制度」，並制定了《住宅品質確保促進法》，要求開發商在一定年限內完全承擔房屋的瑕疵擔保責任，不僅要對房屋結構缺陷承擔責任，而且對屋頂、外牆等漏雨、滲水等也必須承擔瑕疵擔保責任。

鼓勵銀行和保險公司聯手開發產品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產擔保則是財產險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業產品主要由保險公司作為中間人，最後由「銀行」向老人放貸。但銀行對於該產品管理除需緊盯不動產的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不願放貸的問題，日本逐漸出現了銀行和保險公司共同開發，乃至金融集團下各金融公司聯合開發的情況。

推廣「儲蓄連動型住宅抵押貸款」。日本還開發了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產品項下，如果老人購買了銀行的「倒按揭」產品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

「連帶保證人」與「補充型公共保險制度」。此外，或許我們還可以吸收日本以房養老制度前期失敗的教訓：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產品設計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責任人。這樣一來，如果老人去世後子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋；另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之後的餘款必須還給子女，而如果出現房屋抵押價值低於貸款總額時，超出部分可以視為「老人的借債」，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為「連帶保證人」，還可防範子女的道德風險。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的「公共保險」制度。如果出現老人最終的融資總額超過其提供的不動產價值，「公共保險」將作為補充。在美國的各種以房養老產品中，聯邦政府的房產價值轉換抵押貸款(HECM)產品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構都提供這種產品，理由就是該產品適用FHA保險（補充型公共險）。

英國

英國以房養老模式更多藉助保險公司力量。據調查數據顯示，超過1/3英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的「以房養老」主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%的50歲以上的老年人打算採用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由於英國的住房養老模式更多地藉助於保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作「逆向年金」。由於英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規範，因此老年人的權益還是有保障的。